Дело № 2-219/2011
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 апреля 2011 года
Московский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Уосис И.А.
при секретаре Антипенко А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданскому делу по искам Маренковой Н.А., Поташник Е.С., Кутового С.В. и Кутовой Е.В. к ООО «З**», администрации городского округа г. <данные изъяты> о признании права собственности на доли в праве на незавершенный строительством объект,
установил
Истцы обратились в суд с иском о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, указывая, что каждый из них заключил с ООО «З**» договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома со встроенными административными помещениями по ул. <адрес> (строительный адрес).
ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Поташник Е.С.и ООО «З**» были подписаны, и зарегистрированы в установленном порядке договоры участия в долевом строительстве квартир под строительными номерами № и № в многоквартирном жилом доме по улице <адрес>, с общими площадями в <данные изъяты> кв.метров и <данные изъяты> кв.метров соответственно. Вышеназванные договоры были заключены на основании имеющихся договоров под номерами №, № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство тех же квартир. Во исполнение принятых на себя обязательств Поташник Е.С. внесла в кассу застройщика по договору № от ДД.ММ.ГГГГ сумму в размере, эквивалентном <данные изъяты> условных единиц, что составило по курсу <данные изъяты> рублей. По договору № от ДД.ММ.ГГГГ внесла сумму в размере, эквивалентном <данные изъяты> условных единиц, что составило по курсу <данные изъяты> рубля.
ДД.ММ.ГГГГ между Маренковой Н.А. и ООО «З**» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями, п. 1.3 договора доля Маренковой Н.А. определена в виде квартиры № (строительный номер), <данные изъяты>. В соответствии с п. 3.1 договора стоимость доли была определена в рублевом эквиваленте <данные изъяты> условных единиц (условная единица-средний курс ЦБ РФ между долларом США и евро на момент оплаты).
В соответствии с условиями договора Маренкова Н.А. произвела оплату первого взноса в размере <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «З**» был заключен договор № долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями, согласно п.1.3 договора доля ФИО1 определена в виде квартиры № (строительный номер), <данные изъяты>. В соответствии с п.3.1 договора стоимость доли была определена в рублевом эквиваленте <данные изъяты> условных единиц (условная единица- средний курс ЦБ РФ между долларом США и евро на момент оплаты).
В дальнейшем, в соответствии с договором уступки прав (требований) от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 передал свои права по договору от ДД.ММ.ГГГГ Кутовому С.В. и ФИО (Кутовой) Е.В., что подтверждается распиской ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, уведомлением для ООО «З**» о состоявшейся уступке прав от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с Дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ и договору уступки прав, соглашением о расторжении договоров и дополнительного соглашения, между ООО «З**» и Кутовым С.В. и Кутовой Е.В., с другой стороны, был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ долевого участия в строительстве жилого дома со встроенными административными помещениями, зарегистрированный в УФРС по <данные изъяты> области ДД.ММ.ГГГГ, доля Кутового С.В. и Кутовой Е.В. определена в виде указанной квартиры. В соответствии с условиями указанных договоров оплачено <данные изъяты> % от суммы договора.
Согласно указанным договорам ответчик обязан был в срок до ДД.ММ.ГГГГ закончить строительство жилого дома, сдать его в эксплуатацию, передать истцам - участникам долевого строительства определенные в договоре квартиры и нежилые административные помещения, а истцы, в свою очередь, обязались оплатить стоимость данных квартир и нежилых помещений. Впоследствии срок окончания строительства продлевался до ДД.ММ.ГГГГ. Однако свои обязательства перед истцами ответчик не выполнил.
Участники долевого строительства свои обязательства по внесению денежных средств, определенных в договоре, исполнили.
С ДД.ММ.ГГГГ производство строительно-монтажных работ на объекте прекращено, ответчик фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, и стало очевидным, что исполнить обязательства по постройке дома и передаче квартир участникам долевого строительства в установленные сроки невозможно.
Указали также, что в настоящее время большинство из участников долевого строительства дома по ул.<адрес>, обратившись в суд с подобными исками, уже признали в судебном порядке за собой право собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект. Между тем, поскольку в настоящее время многоквартирный жилой дом фактически построен, истцы на основании ст. 218 ГК РФ, просят признать за ними право собственности на долю в незавершенном строительством объекте, соответствующую площади квартир, подлежащих передаче в собственность по договору каждому из истцов.
Поташник Е.С. , кроме того, просила взыскать с ООО «З**» в свою пользу неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства <данные изъяты> рублей. Определением суда производство по делу в данной части было прекращено.
Присутствующие в судебном заседании истцы заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на удовлетворении исковых требований, пояснив, что дольщики намерены закончить строительство данного многоквартирного дома и предпринимают для этого все возможные действия. В настоящее время постановлением администрации городского округа г. <данные изъяты> ряду участников долевого строительства предоставлен земельный участок под строительство указанного дома, решается вопрос о получении разрешения на строительство дома. Считают, что признание за дольщиками права собственности на долю незавершенного строительством объекта в полной мере будет отвечать их интересам и позволит реализовать право каждого на приобретение жилья.
Не явившаяся в судебное заседание Маренкова Н.А. о рассмотрении дела извещена надлежаще, в связи с чем с учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд вынес определение о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Конкурсный управляющий ООО „З**” в судебное заседание не явился, извещен надлеще.
Представитель администрации городского округа г. <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
В судебном заседании третьи лица не возражают против удовлетворения исковых требований.
Явившаяся в судебное заседание привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица Забуга Н.Н., проживающая в доме № по ул. <адрес> в судебном заседании пояснила, что против удовлетворения исковых требований граждан-участников долевого строительства не возражает.
Матвеева Т.А. и Трофимова Т.А. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Представили суду письменные возражения, в которых они указали, что не согласны с иском, что Матвеева Т.А. является собственником квартиры № дома № по ул. <адрес>. До этого собственником квартиры была ее сестра Трофимова Т.А., которая проживает в указанной квартире до сих пор, <данные изъяты> из-за строительства многоэтажного дома по ул. <адрес> они лишены возможности видеть лучи солнца в квартире. Ведь, как известно, строительство указанного дома со встроенными административными помещениями нарушает нормы СНиП-после завершения строительства продолжительность инсоляции квартиры будет ниже установленной нормы. ООО «З**» должен был оплатить Трофимовой Т.А. в срок до ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> рублей для реконструкции квартиры. Однако до сих пор указанные денежные средства не получены. В настоящее время участники долевого строительства образовали ТСЖ «Д**», ему предоставлен земельный участок под указанный недостроенный дом, дольщики намерены окончить строительство, ими предпринимаются все возможные для этого меры. На большую часть помещений дома зарегистрировано право долевой собственности. ДД.ММ.ГГГГ они отдали претензию в ТСЖ «Д**» с требованием выплатить им <данные изъяты> рублей для реконструкции существующей квартиры № по ул. <адрес>. Однако до настоящего времени так и не получили от них никакого ответа. Считают, что удовлетворение требований истцов нарушит их права. Просят рассмотреть дело без своего присутствия.
Остальные граждане, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, проживающие в доме № по ул. <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Своих возражений по существу заявленных исковых требований суду не представили.
Присутствующие в судебном заседании участники долевого строительства указанного объекта поддержали исковые требования.
Остальные привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц участники долевого строительства в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, возражений против удовлетворения исковых требований не представлено.
Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.
В ходе судебного разбирательства установлено, что постановлением от ДД.ММ.ГГГГ № ООО «З**» предоставлен земельный участок под строительство жилого многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и пристроенным спортивно-гимнастическим комплексом по ул. <адрес>.
Строительство объекта было начато ООО «З**» в ДД.ММ.ГГГГ без оформления разрешения на строительство. В ДД.ММ.ГГГГ ООО «З**» обратилось в комитет архитектуры и строительства администрации городского округа с заявлением о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и пристроенным спортивно-гимнастическим комплексом по ул. <адрес>.
Согласно экспертному заключению У** от ДД.ММ.ГГГГ № проверочными расчетами установлено нарушение нормы инсолируемости жилых помещений в квартирах № в двух существующих домах по ул.<адрес>. Необходимо разработать и включить в состав проекта чертежи по перепланировке жилых комнат в указанных квартирах, обеспечивающие нормативную инсоляцию.
Указанные работы выполнены, что подтверждается представленным суду в рамках рассмотрения гражданского дела № разработанным проектной организацией проекту перепланировки указанных квартир. В связи с представлением указанного альбома было выдано положительное заключение У**.
Кроме того, по разработанной проектной документации выдано положительное санитарно-эпидемиологическое заключение.
По данным администрации городского округа <данные изъяты> положительное заключение было получено после предоставления в У** альбома № «Перепланировка квартир существующего жилого дома № по ул.<адрес>».
ДД.ММ.ГГГГ ООО «З**» выдано разрешение № на строителъство многоквартирного дома со встроенными административными помещениями (1 очередь строительства многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и пристроенным спортивно-гимнастическим комплексом) с учетом гарантийного письма застройщика о проведении всех необходимых мероприятий по увеличению инсолируемости жилых помещений-квартир № в двух существующих домах по ул.<адрес> до ввода объекта в эксплуатацию. Срок ввода объекта в эксплуатацию установлен до конца ДД.ММ.ГГГГ.
Застройщиком, в отступление от выданного разрешения на строительство, был возведен многоквартирный дом со встроенными административными помещениями, пристроенное административное здание по ул.<адрес>, а также подземная часть и 1-й этаж отдельно стоящего спортивно-гимнастического комплекса.
По данным проектной организации ООО КБ „ПР”-указанная организация разрабатывала проектную документацию по данному объекту, вела авторский надзор за соблюдением проектной документации при строительстве, представлены данные проектных площадей-число квартир, что соответствует фактически возведенному-<данные изъяты>, общая площадь квартир <данные изъяты> кв.м.; расчетная площадь административных помещений-<данные изъяты> кв.м.
В ДД.ММ.ГГГГ ООО «З**» направлено в администрацию городского округа <данные изъяты> заявление о выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома со встроенными административными помещениями, пристроенным административным зданием и двухуровневой подземной автостоянкой по ул.<адрес>, а также разрешения на строительство отдельно стоящего спортивно-гимнастического комплекса по ул.<адрес> (II очередь строительства объекта).
Положительное заключение У** от ДД.ММ.ГГГГ №, предоставленное в соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ, было выдано при условии выполнения перепланировки 17 квартир существующего многоквартирного дома № по <адрес> согласно проекту, разработанному ООО «ПР» (в связи с тем, что проектируемые здания комплекса затеняют восточный фасад существующего 9-ти этажного жилого дома).
В связи с невыполнением гарантийных обязательств ООО „З**”, непредоставлением документов, подтверждающих выполнение перепланировки указанных квартир, был выдан отказ в выдаче разрешения на строительство.
ДД.ММ.ГГГГ в связи с окончанием срока действия разрешения на строительство I очереди объекта капитального строительства многоквартирного дома со встроенными административными помещениями и пристроенным спортивно-гимнастическим комплексом ООО «З**» направлено в комитет заявление о продлении срока его действия. В связи с тем, что разрешение на строительство было выдано на реализацию рабочего проекта на строительство многоквартирного дома со встроенными административными помещениями, а застройщиком возведен многоквартирный дом со встроенными административными помещениями, пристроенное административное здание по ул.<адрес>, а также подземная часть и 1-й этаж отдельно строящего спортивно-гимнастического комплекса (что не соответствует разрешению на строительство), в продлении разрешения на строительство ООО «З**» было отказано.
В соответствии с заключением ООО „У**” по гражданскому делу № девятиэтажный панельный жилой дом № по <адрес> имеет <данные изъяты> подъезда, по <данные изъяты> квартиры на каждом этаже. Квартиры однокомнатные, имеют одностороннюю ориентацию на восток в сторону строящегося здания.
Возведенное здание-многоквартирный жилой дом, который в данной ситуации является затеняющим объектом, расположен с востока от существующего здания и оказывает влияние на продолжительность инсоляции квартир существующего дома.
Экспертом произведен расчет для двух вариантов: первый вариант-возведение здания на момент обследования; второй вариант-возведение здания по проекту (завершенное строительство, высота
согласно проекту).
По первому варианту (незавершенное строительство) в соответствии с расчетом продолжительности инсоляции исследуемых квартир дома № на момент обследования следует, что жилые комнаты квартир №, которые расположены со стороны фасада ориентированного на восток, инсолируются менее 2 часов, что не соответствует нормативным требованиям.
Продолжительность инсоляции квартир: Кв. №-01:14 час.; Кв. №-01:23 час.; Кв. №-01:34 час.; Кв. №-01:44; Кв. №-01:56; Кв. №-01:48; Кв. №-01:48; Кв. № - 01:48; Кв. № - 01:54.
По второму варианту: (завершенное строительство) в соответствии с расчетом продолжительности инсоляции исследуемых квартир дома № следует, что жилые комнаты квартир №, которые расположены со стороны фасада ориентированного на восток, инсолируются менее 2 часов, что не соответствует нормативным требованиям.
<данные изъяты>
Согласно пояснениям эксперта ФИО2 в судебном заседании при рассмотрении гражданского дела по иску большинства дольщиков о признании за ними права собственности на незавершенный объект, ею были произведены расчеты, согласно которым в случае производства перепланировки указанных в заключении жилых помещений, о которой указано в заключении Главгосэкспертизы, уровень инсолируемости всех указанных в заключении жилых помещений будет соответствовать норме. Кроме того, отметила, что по произведенным ею расчетам видно, что даже при отсутствии возведенного ООО „З**” многоквартирного жилого дома уровень инсоляции помещений существующего жилого дома в связи с его расположением на местности был на пределе нижнего уровня нормы инсолируемости. Аналогичные выводы даны специалистом ФИО3, проводившей внесудебное исследование по данному вопросу.
Учитывая, что несмотря на то, что строительство указанного жилого дома продолжается ДД.ММ.ГГГГ, до настоящего времени никто из граждан, проживающих в существующем жилом доме № по ул. <адрес> не обратился в суд за защитой своих нарушенных прав в связи с ведущимся строительством, с учетом позиции экспертов, а также положительного заключения У**, свидетельствующих о том, что возможно устранение указанных нарушений требований к инсоляции указанных помещений путем проведения перепланировки квартир, отсутствия возражений со стороны подавляющего большинства проживающих в существующем доме граждан против проведения указанных работ, подписание подавлящим большинством таких лиц соглашения с застройщиком ООО „З**” об устранении нарушений инсоляции в их квартирах силами застройщика или путем получения ими денежных средств для решения указанного вопроса самостоятельно; учитывая, что застройщику было выдано разрешение на строительство указанного дома при условии проведения перепланировки указанных квартир, суд приходит к выводу, что само по себе наличие указанных выводов экспертизы не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд не находит достаточных оснований для отказа в удовлетворении иска по доводам собственника квартиры № по <адрес> Матвеевой Т.А. и Трофимовой Т.А. о нарушении норм инсолированности ее квартиры, как видно из заключения экспертизы в настоящее время, при незавершенном строительстве объекта нарушений инсолированности квартиры № по ул. <адрес> не имеется, уровень инсолированности составляет 2:43 часа при норме 2:00 часа. В случае завершения строительства по проекту уровень инсолированности ее квартиры составит по расчетам эксперта 1:48 час.
С учетом того, что в настоящее время нарушения прав собственника квартиры № по <адрес> Матвеевой Т.А. и Трофимовой Т.А. в связи с возведением спорного объекта не имеется, доводы о возможном нарушении их прав после завершения строительства (в случае окончания строительства в соответствии с проектом) носят предположительный характер, поскольку стоительство в настоящее время не окончено, достаточных оснований для отказа в защите нарушенного права истцов суд не усматривает.
В противном случае отказ истцам в защите нарушенного права противоречил бы ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе.
Решением <данные изъяты> суда <данные изъяты> области от ДД.ММ.ГГГГ ООО „З**” признан несостоятельным (банкротом) и в его отношении открыта процедура банкротства-конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен-ФИО4
Из исковых тербований и материалов дела видно, что строительные работы на объекте были прекращены ДД.ММ.ГГГГ, каких-либо данных о том, что вопрос о возобновлении строительства, получении разрешения на строительство решается кем-либо кроме участников долевого строительства не представлено.
Дольщики в свою очередь намерены окончить строительство указанного объекта, предпринимают все возможные для этого действия.
При выходе суда на место в ходе рассмотрения гражданского дела № по искам большинства дольщиков о признании за ними права собственности на доли незавершенного строительством объекта, судом был осмотрен объект незавершенного строительства по ул. <адрес>, представляющий собой многоэтажный, двухподъездный жилой дом, состоящий из <данные изъяты> надземных этажей, в том числе, технический этаж. Внутри дома имеются внутренние квартирные перегородки, проведены внутренние коммуникации, во всем здании установлены окна, работы на объекте не ведутся.
Таким образом, установлено, что ответчик фактически отказался от исполнения своих обязательств по договору долевого участия в строительстве и прекратил строительство жилого дома, в состав которого входят объект долевого строительства, признан банкротом, в настоящее время очевидно, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцам квартир в обусловленный договором срок исполнены не будут.
Истцы, обратившись в суд с требованием о признании права собственности на долю в неоконченном строительстве объекте, указывают, что поскольку дом возведен, объект долевого строительства фактически существует, а ответчик признан банкротом, взыскание внесенных истцами по договору денежных средств и убытков не восстановит их нарушенное право.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Заявляя исковые требования, истцы ссылаются на то, что ими произведена оплата объекта долевого строительства-квартир, определенных в договорах, следовательно, доля истцов в неоконченном строительством объекте, соответствующая проектной площади квартир, оплачена ими, то есть создана за их счет. Доводы истцов подтверждены представленными суду подлинными платежными документами, копии которых находятся в материалах дела.
При таких обстоятельствах, учитывая что истцы, внеся денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства-указанной в договоре с каждым участником долевого строительства квартиры, приобрели право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона.
С учетом изложенного, суд полагает, что требования истцов о признании за ними права собственности на долю в объекте незавершенном строительством, расположенном на названном выше земельном участке, являются обоснованными, закону не противоречат и подлежат удовлетворению.
Признание за истцами права собственности по указанным выше основаниям, закону не противоречит, а отсутствие в специальном законе указания на возможность признания за участниками долевого строительства права собственности на созданный за их счет объект, само по себе, не свидетельствует о невозможности восстановления прав истцов, нарушенных недобросовестными действиями застройщика, именно таким образом.
Таким образом, доля в праве собственности истцов, которая была создана за их счет, определяется исходя из соотношения проектной площади дома-для квартир-проектная общая площадь квартир <данные изъяты> кв.м.; то есть тех площадей, которые явились или могли явиться предметом договоров долевого участия соответствующей квартиры.
При этом суд учитывает, что большинство участников
долевого строительства в качестве способа защиты своего нарушенного права выбрали именно признание права собственности, что имеется вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении указанных требований.
На основании изложенного за Поташник Е.С. подлежит признанию право собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>; за Маренковой Н.А. на долю в праве в размере <данные изъяты>; за Кутовым С.В. и Кутовой Е.В. право совместной собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198, суд
решил
Исковые требования Маренковой Н.А., Поташник Е.С., Кутового С.В. и Кутовой Е.В. – удовлетворить.
Признать право собственности в объекте незавершенном строительством <данные изъяты> жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов по ул. <адрес> за:
1. Поташник Е.С.:
- на долю в праве в размере <данные изъяты>;
- на долю в праве в размере <данные изъяты>;
2. Маренковой Н.А. на долю в праве в размере <данные изъяты>;
3. Кутовым С.В. и Кутовой Е.В. право совместной собственности на долю в праве в размере <данные изъяты>.
Указанное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на долю в неоконченном строительством <данные изъяты> жилом доме со встроенными административными помещениями, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № из земель населенных пунктов по ул. <адрес>:
<данные изъяты>
<данные изъяты>
<данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд в течение 10 дней со дня его составления в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 18.04.2011 г. на компьютере.
Судья И. А. Уосис
