Дело № 2-1208/2011 г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 марта 2011 года
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Алексенко Л.В.
при секретаре Бондарь В.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Оврамец Л.А. к ООО «Т» о взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
Истица Оврамец Л.А. обратилась в суд с иском к ответчику о взыскании неустойки за несвоевременную передачу объекта долевого строительства по договору долевого участия в размере 56884 руб. В иске указала, что 24 сентября 2008 года между ООО «Т» и ИП Стрижеусовым С.В. был заключен договор № 55/4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым ответчик принимал на себя обязательство построить и передать дольщику жилое помещение – двухкомнатную квартиру проектной площадью 52.13 кв.м не позднее 30 сентября 2010 года. Позднее, на основании соглашения об уступке прав требования от 23 сентября 2009 года права участника долевого строительства по договору перешли к истице. Обязательства по оплате стоимости приобретаемого объекта в размере 1251120 руб. дольщиком исполнено. Однако ответчик в установленный договором срок объект не передал. О получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию застройщик истице не сообщил. Тем не менее, в сентябре 2010 года истица получила уведомление о завершении строительства и готовности объекта к передаче с 17 сентября 2010 года. В период с 17 сентября по 24 ноября 2010 года истица неоднократно приезжала на объект строительства для приемки квартиры, и каждый раз убеждалась в том, что заявления ответчика о завершении строительства и готовности квартиры к передаче не соответствуют действительности, поскольку в квартире имеются существенные недостатки, недоделки, в том числе, в ряде помещений на стенах имеются мокрые пятна, в ванной местами отсутствует штукатурка, в ряде помещений не зашпаклеваны технологические отверстия в потолочных перекрытиях, установленная в квартире газовая плита имеет механические повреждения. О наличии недостатков неоднократно заявлялось представителям ООО «Тикон», сопровождавшим истицу при осмотре квартиры. В ответ она слышала заверения о том, что недостатки будут устранены в кратчайший срок. Однако до настоящего времени недостатки не устранены. Считает, что наличие недостатков свидетельствует о некачественном проведении застройщиком строительных работ и ненадлежащем исполнении им своих обязательств, в связи с чем акт приема-передачи истицей подписан быть не может до полного устранения выявленных недостатков и исполнения ответчиком своих обязательств надлежащим образом. Таким образом, ответчик не выполнил своих обязательств по договору участия в долевом строительстве относительно сроков передачи объекта участнику строительства. На момент подачи искового заявления просрочка по передаче объекта участнику долевого строительства составила с 1 октября по 27 декабря 2010 года - 88 дней. Размер неустойки рассчитан, исходя из ставки рефинансирования на день подачи иска – 7.75%.
Истица Оврамец Л.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель истицы по доверенности Сладков А.В. в судебном заседании увеличил размер неустойки за просрочку передачи объекта, подлежащий взысканию, до 103425 руб. 92 коп. с учетом увеличения периода просрочки до 10 марта 2011 года. По существу иска поддержал изложенные выше обстоятельства, пояснив, что вопросами осмотра квартиры занималась представитель истицы по доверенности Вараксина М.Н. Не отрицал, что в сентябре 2010 года истицей было получено уведомление о готовности объекта и необходимости приемки его по акту, однако принять квартиру с имевшимися в ней недостатками представитель истицы не могла. До настоящего времени недостатки в квартире не устранены. Полагает, что односторонний передаточный акт, датированный 29 декабря 2011 года, полученный истицей в феврале 2011 года, не может расцениваться как акт приема-передачи квартиры, поскольку об исправлении недостатков в квартире и о необходимости приемки объекта истица заблаговременно извещена не была. Кроме того, акт не содержит сведений об оборудовании, переданном истице, и выполненных работах, не приложено доказательств, подтверждающих изменение проектной площади квартиры.
Представитель ответчика по доверенности Закирова О.Б. в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме. По существу иска пояснила, что действительно срок передачи объекта долевого строительства истице, указанный в договоре участия в долевом строительстве, - 30 сентября 2010 года, был просрочен на 1 месяц. И хотя жилой дом уже был построен, о чем 9 сентября 2010 года в адрес истицы было направлено уведомление о необходимости приемки объекта в эксплуатацию, дом был сдан в эксплуатацию 29 октября 2010 года. Однако истицей и ее представителем квартиры по акту принята не была. Ссылки истицы на имеющиеся строительные недостатки необоснованны. На момент сдачи дома в эксплуатацию и на момент подписания одностороннего передаточного акта никаких недостатков в квартире не было, о чем представителю сообщил бывший работник ООО, осматривавший квартиру. 29 декабря 2010 года, т.е. через 2 месяца после сдачи дома в эксплуатацию, был составлен односторонний передаточный акт, который был направлен 18 января 2011 года в адрес истицы и ее представителя по почте. В сопроводительном письме к акту было указано на то, что никаких недостатков и недоделок в квартире не имеется.
Выслушав объяснения сторон, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, заслушав судебные прения, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, 24 сентября 2008 года между ООО «Т» (застройщик) и ИП С (участник долевого строительства) был заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, в соответствии с которым застройщик привлекает денежные средства участников долевого строительства, обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом и, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, передать участникам долевого строительства объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договору цену и принять объект долевого строительства.
Стороны установили срок окончания строительства многоквартирного дома – 2 квартал 2010 года, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – не позднее 30 сентября 2010 года.
Объект долевого строительства – двухкомнатная квартира, проектной площадью 52.13 кв.м, расположенная на 8 этаже в секции «Ж» дома по <адрес> (Приложение № к договору).
Предварительная цена объекта – 1703608 руб. 40 коп., в том числе стоимость услуг застройщика – 2%, что составляет 34100 руб. Окончательная цена объекта должна быть определена после проведения обмеров государственным органом (Приложение № 2).
23 сентября 2009 года ИП Стрижеусов С.В. уступил право требования по вышеуказанному договору Оврамец Л.А. в лице Вараксиной М.Н. При этом право (требование) передается правопреемнику в том объеме и на тех условиях, которые существуют у Дольщика по договору участия в долевом строительстве, в том числе на принятие объекта долевого строительства по акту приема-передачи.
Предварительная цена объекта долевого строительства в соответствии с дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ установлена в размере 1251120 руб.
Из представленных платежных документов видно, что истицей предварительная цена договора оплачена в полном размере, что не оспаривается ответчиком.
Статьей 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Пунктом 10.4 договора об участии в долевом строительстве также предусмотрена материальная ответственность застройщика за нарушение срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства в виде неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В судебном заседании установлено, что уведомление о необходимости приступить к приемке объекта долевого строительства было направлено в адрес истицы 9 сентября 2010 года, и получено ею 16 октября 2010 года. Однако многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию 29 октября 2010 года. После сдачи объекта в эксплуатацию уведомлений с предложением принять объект долевого строительства в адрес истицы не направлялось. Таким образом, обязанность застройщика по уведомлению дольщика не была исполнена надлежащим образом.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено, и подтверждено показаниями свидетеля В, что в течение сентября-ноября 2010 года представитель застройщика звонил В (представителю истицы) и предлагал осмотреть квартиру и принять ее, однако в квартире имелось много строительных недостатков и недоделок, которые представитель истицы предлагала устранить, о чем устно указывала представителю застройщика.
Поскольку указанные ею недоделки устранены не были, 24 ноября 2010 года представителем истицы в ООО была направлена претензия, из которой следует, что представитель истицы в период с 17 сентября по 24 ноября 2010 года неоднократно приезжала на объект строительства для приемки квартиры, однако квартира к передаче готова не была, поскольку в ней имелись существенные недостатки и недоделки: в ряде помещений на стенах имеются мокрые пятна, в венной местами отсутствует штукатурка, в помещениях не зашпаклеваны технологические отверстия в потолочных перекрытиях, газовая плита, установленная в квартире, имеет механические повреждения. Несмотря на неоднократные заявления о данных недостатках представителям застройщика, недостатки устранены не были. В претензии также указано, что до полного устранения выявленных недостатков и исполнения застройщиком своих обязательств надлежащим образом, квартира по акту приема-передачи принята быть не может. До устранения недостатков не может быть подписан и акт в одностороннем порядке. В претензии изложено требование об устранении недостатков, а также просьба назначить дату и время осмотра квартиры после устранения недостатков по готовности квартиры к передаче.
Наличие указанных в претензии недостатков объекта долевого строительства подтвердили в судебном заседании свидетели В и К
Доказательств того, что после получения претензии ответчиком проводилась проверка доводов, изложенных в претензии, либо составлялся акт соответствия (несоответствия) выполненных в квартире работ, ответчиком в судебное заседание не представлено. Напротив, представитель ответчика не отрицала, что отсутствие недостатков в квартире проверялось работником Общества, который в настоящее время не работает, именно с его слов в ответе на претензию было указано на отсутствие недостатков в квартире. Никаких актов при этом не составлялось, не проводилось обследование в квартире и после обращения истицы с иском в суд.
29 декабря 2010 года квартира была передана истице по одностороннему передаточному акту, акт был направлен в адрес истицы 18 января 2011 года по почте, причем датирован акт 29 декабря 2011 года.
В сопроводительном письме к одностороннему передаточному акту указано касательной претензии от 24 ноября 2010 года, что объект готов к передаче с 17 сентября 2010 года, недостатков не имеет.
Вместе с тем, согласно п. 7.4 договора долевого участия участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи объекта строительства вправе потребовать от застройщика в случае несоответствия объекта долевого строительства требованиям, указанным в договоре, составления акта. Участник долевого строительства представляет застройщику мотивированный отказ от подписания акта приема-передачи объекта строительства и в случае его обоснованности стороны согласовывают срок для устранения недостатков.
Согласно ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.
Учитывая, что никаких ответов на претензию до получения подписанного одностороннего передаточного акта истица не получала, никаких актов застройщиком согласно претензии составлено не было, доказательств, опровергающих наличие в квартире недостатков, указанных в претензии истицы, ответчиком не представлено, оснований полагать, что истица уклонялась от приемки объекта долевого строительства у суда не имеется.
Следовательно, у застройщика не имелось оснований до составления акта по заявленным недостаткам и повторного предложения принять квартиру по акту приема-передачи при наличии каких-либо строительных недостатков или при их отсутствии, передавать квартиру истице по одностороннему передаточному акту.
При таких обстоятельствах, учитывая, что срок передачи объекта дольщику был установлен договором – до 30 сентября 2010 года, дом был сдан в эксплуатацию 29 октября 2010 года, после чего истица о необходимости приемки объекта не уведомлялась, истица имела право не принимать квартиру по акту приема-передачи до составления застройщиком акта, в котором было бы указано несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в законе.
Повторного уведомления о необходимости принять квартиру по акту приема-передачи и отсутствии в квартире каких-либо недостатков, подтвержденных соответствующим актом, в адрес истицы застройщиком направлено не было.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что просрочка передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства – истице Оврамец Л.А., составляет 160 дней, т.е. период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Ставка рефинансирования ЦБ РФ с 30 сентября 2010 года – 7.75%. Следовательно, размер неустойки составляет 103425 руб. 92 коп. (1251120 х 1/150 х 7.75% х 160).
В соответствии с ч. 3 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. Аналогичное положение сдержится и в п. 11.1 договора участия в долевом строительстве, предусматривающем, что сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательств оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы (форс-мажор), т.е. чрезвычайных и непредотвратимым обстоятельств при конкретных условиях конкретного периода времени.
Допустимых доказательств, подтверждающих невыполнение условий договора застройщиком, предусмотренных законом или договором, ответчиком в судебное заседание не представлено. Следовательно, исковые требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора обоснованны и подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, учитывая, что срок просрочки исполнения условий договора составил чуть более 5-ти месяцев, суд полагает, что такая сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, поэтому находит необходимым снизить размер подлежащей взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ до 50000 руб.
С учетом изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Оврамец Л.А. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Т» в пользу Оврамец Л.А. неустойку за просрочку исполнения договора в размере 50000 (Пятьдесят тысяч) руб.
В удовлетворении иска в остальной части Оврамец Л.А. отказать.
Взыскать с ООО «Т» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3800 (Три тысячи восемьсот) руб.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд путем подачи кассационной жалобы через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения, т.е. с 14 марта 2011 года.
Судья: подпись
Копия верна: Алексенко Л.В.
