Дело № 2-1101/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 января 2011года г.Калининград
Ленинградский районный суд Калининградской области в составе:
председательствующего судьи Чесноковой Е.В.
при секретаре Дерябиной Э.Р.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Усик Т.Н. об оспаривании отказа управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве
У с т а н о в и л :
Усик Т.Н. обратилась в суд с заявлением об оспаривании отказа от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве, указав, ДД.ММ.ГГГГ между Заявителем и <данные изъяты> (Застройщик) был подписан Договор №/Ф-Р на долевое участие в строительстве, по условиям которого Застройщик обязался в срок не позднее окончания ДД.ММ.ГГГГ после завершения строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> (строительный адрес), передать Заявителю двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью 64,9 кв.м., расположенную на 6 этаже в секции № указанного жилого дома. При подписании указанного Договора на долевое участие в строительстве заявитель в полном объеме выплатила Застройщику цену договора, тем самым исполнив обязанность по оплате стоимости квартиры.
Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным комитетом архитектуры и градостроительства мэрии г. Калининграда, вышеуказанный многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию и ему присвоен почтовый адрес: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Заявитель и <данные изъяты> обратились в Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлениями о государственной регистрации вышеуказанного Договора на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, предоставив регистрирующему органу все необходимые документы, однако в государственной регистрации договора долевого участия неправомерно отказано по основанию, предусмотренному абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства). В качестве оснований отказа в государственной регистрации договора регистратор указал на то, что проектная декларация, представленная застройщиком, не содержит информацию, необходимую в соответствии с требованиями ст.19. ст.20. ст.21 Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ», а поскольку объект долевого строительства введен в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ, внести изменения в проектную декларацию не представляется возможным, следовательно, и провести государственную регистрацию договора. Кроме того, по мнению регистратора Приложение № к договору не содержит информации о местоположении объекта долевого строительства, его строительном номере, секции, предусмотренным договором, проектной документацией, что так же препятствует регистрации.
Просит признать решение должностного лица управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области – регистратора Л.В.В. от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации Договора от ДД.ММ.ГГГГ №/Ф-Р на долевое участие в строительстве незаконным. Обязать регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию данного договора на долевое участие в строительстве.
В судебном заседании представитель заявителя по доверенности Н.В.В. поддержал заявление Усик Т.Н., считает решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации договора на долевое участи е в строительстве незаконным и подлежащим отмене, пояснил, что проектная декларация опубликована Застройщиком в полном соответствии с требованиями Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» в газете <данные изъяты> № (96) от 12-ДД.ММ.ГГГГ и полностью соответствует требованиям указанного Федерального Закона. Изменения и дополнения в проектную декларацию были размещены на веб-сайте Застройщика, а также опубликованы в газете «Гражданин» за 29 мая-04 июня 1 г. и также соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ. Полагает, что после сдачи жилого дома в эксплуатацию никаких изменений в проектную декларацию вносить не требуется. Кроме того, регистрирующий орган без каких-либо препятствий регистрирует договоры долевого участия в указанном многоквартирном доме другим участникам долевого строительства, экземпляр проектной документации с последующими изменениями находится в регистрирующем органе в документах, предоставленных застройщиком для государственной регистрации договоров долевого участия и права собственности на квартиры участников долевого строительства.
Вывод государственного регистратора о том, что Приложение № к договору не содержит информации о местоположении объекта долевого строительства, его строительном номере, секции, предусмотренным договором, проектной документацией является неверным, так как Приложение № не может рассматриваться отдельно от Договора на долевое участие, поскольку является его неотъемлемой частью, а сам Договор на долевое участие содержит в соответствии с требованиями закона однозначное определение подлежащего передаче Заявителю конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией Застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Поскольку предоставленные заявителем на государственную регистрацию документы по форме и содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области О.И.Г., действующий на основании доверенности, заявление не признал, полагает отказ в государственной регистрации договора на долевое участие в строительстве обоснованным по основаниям, изложенным регистратором в сообщении об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд находит заявление Усик Т.Н. подлежащим удовлетворению.
Согласно статье 17 Федерального закона N 214-ФЗ и ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 ст.25.1. Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон №122-ФЗ), на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.
На основании пункта 2 статьи 25.1 Закона о регистрации прав на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Законом о регистрации прав, застройщиком представляются: разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений.
На основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закон №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> (Застройщик) и гражданка Усик Т.Н. (участник долевого строительства) подписали договор от ДД.ММ.ГГГГ №/Ф-Р на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, находящегося на земельном участке по адресу: <адрес> (строительный адрес), по условиям которого Застройщик обязался в срок не позднее окончания ДД.ММ.ГГГГ после завершения строительства указанного многоквартирного жилого дома, передать заявителю двухкомнатную квартиру со строительным номером №, общей площадью 64,9 кв.м., расположенную на 6 этаже в секции № указанного жилого дома..
В соответствии с п.1.2 договора техническое описание квартиры на момент ее передачи по акту приема-передачи участникам долевого строительства, определяются Приложением № к настоящему договору. Планировка квартиры и ее расположение на этаже определяются Приложением № к настоящему договору. Приложения № к настоящему договору подписываются сторонами одновременно с настоящим договором и являются его неотъемлемой частью.
Усик Т.Н. обратилась в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора долевого участия в строительстве. Для государственной регистрации договора долевого участия регистрирующему органу представлены все необходимые документы.
ДД.ММ.ГГГГ государственным регистратором в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве отказано по тому основанию, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства ( абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Отказывая в государственной регистрации договора долевого участия, государственный регистратор исходил из того, что проектная декларация, представленная Застройщиком, не содержит информации, в соответствии с требованиями п.1 ст.19, п.5 ст.19 Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые акты РФ» (далее - Закон №214-ФЗ), согласно которым проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Застройщик обязан ежеквартально вносить в проектную декларацию изменения о финансовом результате текущего года, размерах аудиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Также проектная декларация должна содержать информацию об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию (ст.21 Закона №214-ФЗ). По мнению регистратора, поскольку жилой дом введен в эксплуатацию, внести изменения в проектную декларацию не представляется возможным, что в свою очередь делает и невозможной государственную регистрацию договора на долевое участие в строительстве.
Кроме того, по мнению государственного регистратора в нарушение положений п.1 ст.25.1. Федерального Закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Приложение № к договору не содержит информации о местоположении объекта долевого строительства, его строительном номере, секции, предусмотренным договором, проектной документацией.
С такими суждениями суд не может согласиться.
В соответствии с п.1 ст. 3 Закона №214-ФЗ Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного жилого дома только после: 1). получения в установленном порядке разрешения на строительство, 2). опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и 3) государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.
Согласно ст. 19 Закона №214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети «Интернет») не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с ч.5 ст. 19 Закона №214-ФЗ застройщик ежеквартально обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных п.6 ч.1 ст.20 Закона №, а именно сведения о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (редакция п.6 ч.1 ст.20 Закона №214-ФЗ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата ввода жилого дома в эксплуатацию).
В соответствии с п.8 ч.1 ст.21 Закона №214-ФЗ информация о проекте строительства должна содержать сведения о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (редакция п.8 ч.1 ст.21 Закона №214-ФЗ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - дата ввода жилого дома в эксплуатацию).
Федеральным Законом от ДД.ММ.ГГГГ №119-ФЗ, то есть после вода жилого дома в эксплуатацию, п.8 ст.21 Закона №214-ФЗ изложен в новой редакции. Информация о проекте строительства должна содержать сведения: «о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию «троящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, об органе, уполномоченном в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности на выдачу (разрешения на ввод этих объектов недвижимости в эксплуатацию».
Проектная декларация опубликована Застройщиком в полном соответствии с требованиями Закона №214-ФЗ в газете «Выбирай» № № от ДД.ММ.ГГГГ и полностью соответствует требованиям указанного Федерального Закона. Изменения и дополнения в проектную декларацию были размещены на веб-сайте Застройщика, а также опубликованы в газете <данные изъяты> за ДД.ММ.ГГГГ и также соответствуют требованиям Закона №214-ФЗ.
Таким образом, как обоснованно указал заявитель, никаких изменений в проектную декларацию после сдачи жилого дома в эксплуатацию вносить, не требуется, кроме того, нарушение застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, не препятствует регистрации договора долевого участия.
Как следует из содержания, представленного на регистрацию договора на долевое участие в строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, стороны согласовали конкретный объект долевого строительства, его описание в соответствии с проектной документацией застройщика содержится в договоре, а также, срок его передачи застройщиком участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект долевого участия, то есть все существенные условия договора участия в долевом строительстве, предусмотренные в статье 4 Закона N 214-ФЗ, в связи с чем, оснований полагать, что представленный на регистрацию договор по содержанию не соответствовал требованиям действующего законодательства, у регистратора не имелось.
При таких обстоятельствах, поскольку представленные заявителем на государственную регистрацию документы по форме и содержанию соответствовали требованиям действующего законодательства, отказ государственного регистратора в государственной регистрации договора долевого участия противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Заявление Усик Т.Н. удовлетворить.
Признать решение должностного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в государственной регистрации договора от ДД.ММ.ГГГГ №/Ф-Р на долевое участие в строительстве незаконным.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области осуществить государственную регистрацию договора от ДД.ММ.ГГГГ №/Ф-Р на долевое участие в строительстве в установленные законом сроки.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г.Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья: Е.В. Чеснокова
