Дело № 2-686/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
08 февраля 2011года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Чесноковой Е.В.
при секретаре Морозовой О.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гаяускене В.В. к ООО «Книга», Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «горд Калининград» о признании недействительным (ничтожным) соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений и иску Гаяускене В.В. к ООО «Книга», 3-е лицо комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды
У с т а н о в и л :
Гаяускене В.В. обратилась в суд с иском к ООО «Книга» Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «горд Калининград» о признании недействительным (ничтожным) соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений с последующим уточнением иска, указав, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность на основании и договора купли-продажи, заключенного с комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград», нежилые помещения, расположенные по адресу: <адрес>, находящиеся в аренде у ООО «Книга». С переходом права собственности к ней перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды указанного нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, соглашения № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения № к договору, указанный договор аренды с дополнительными соглашениями передан ей комитетом муниципального имущества и земельных ресурсов по акту приема-передачи.
ДД.ММ.ГГГГ она направила уведомление директору ООО «Книга» о том, что она стала собственником нежилого помещения и к ней перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды нежилого помещении № от ДД.ММ.ГГГГ с предложением заключить дополнительное соглашение к договору об изменении стороны Арендодателя и изменении п.4.1договора, до настоящего времени дополнительное соглашение не заключено.
Ознакомившись с содержанием договора аренды и дополнительных соглашений к нему, ей стало известно о том, что дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственную регистрацию, в результате чего продолжает действовать соглашение № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, ряд положений которого противоречат действующему законодательству.
Председатель комитета муниципального имущества города Калининграда при заключении соглашения № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ превысил свои полномочия, нарушил ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «О защите конкуренции», Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от ДД.ММ.ГГГГ №131-ФЗ, предоставив ООО «Книга» в долгосрочную аренду без проведения торгов конкурентные преимущества, нарушил устав городского округа «город Калининград», положение «О порядке предоставления в аренду нежилых зданий (помещений), являющихся муниципальным имуществом г.Калининграда», нарушил методику определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в г.Калининграде, Положение « О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом г.Калининграда», нарушил Решение городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № «Об ограничениях при сдаче арендаторами в субаренду нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету», нарушил компетенцию окружного Совета депутатов Калининграда при внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, без решения окружного совета депутатов Калининграда о предоставлении льгот арендатору ООО «Книга, заключил сделку, совершенную с целью, заведомо противоправной основам правопорядка или нравственности, ничтожную сделку, цель которой предоставление конкурентных преимуществ ООО «Книга», больших, чем другим таким же участникам рынка, незаконно самовольно предоставил ООО «Книга» следующие льготы: продлил срок договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ, изменил порядок согласования и заключения договора субаренды, нарушил право Окружного Совета депутатов определять порядок расчет арендной платы; изменил право комитета муниципального имущества города Калининграда контролировать платежи и расчеты по договору. Просит указанное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным).
Гаяускене В.В. также обратилась в суд с иском к ООО «Книга» об изменении договора аренды нежилых помещений № от ДД.ММ.ГГГГ и понуждении к заключению дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, иск обоснован тем, что ряд положений соглашения № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ противоречат действующему законодательству и правовым актам, а также обычаям делового оборота, поскольку заключено без решения Городского Совета депутатов г.Калининграда о предоставлении льгот ООО «Книга» и нарушает ее право собственника по управлению и распоряжению имуществом, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ она направила уведомление директору ООО «Книга» о том, что к ней перешли права и обязанности Арендодателя по договору аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ и последующих соглашений, направив в адрес ООО «Книга» уведомление с требованием заключить соглашение к договору аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в сторону Арендодателя, реквизиты сторон, п.1.1., п.4.1 и подписанный проект соглашения об изменении следующих пунктов договора:
Пункт 1.1 договора аренды № нежилого помещения изложить в следующей редакции:
«Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, далее именуемый «объект» общей площадью 129,3кв.м на 1 этаже, литер Ш из литер А, распложенное по адресу: <адрес> для использования под магазин»
пункт 4.1 изложить в следующей редакции:
« Ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору Объект с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> в месяц, без учета НДС.
Налог на добавленную стоимость исчисляется и уплачивается дополнительно на расчетный счет Федерального бюджета по месту налогового учета.
Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположен Объект»
4. Арендную плату перечислить на счет Гаяускене В.В.: расчетный счет № в АКБ «Промсвязьбанк» (ЗАО), Калининградский филиал 236000. <адрес>, №, ОГРН №, кор.счет № в ГРКЦ ГУ Банку России по Калининградской области. БИК №,ОКПО №
На данное уведомление она получила от ООО «Книга» ответ об отказе в подписании дополнительного соглашения, в котором ООО «Книга» ссылается на то, что пункт 4.1 договора аренды не касается полномочий органов местного самоуправления по определению размера арендной платы, которые утрачивают силу в соответствии с п.п.7.7 договора, а утрачивают силу только п.4.3-4.5. С такими выводами она не согласна, считает, что в соответствии с п.7.7. договора аренды, все полномочия раздела 4 (платежи и расчеты по договору) договора аренды, в части, касающейся полномочий органов местного самоуправления г.Калининграда определять нормативно-правовыми актами размер арендной платы утрачивают силу. Таким образом, собственник руководствуется своим внутренним понимаем определения размера арендной платы по рыночным ценам, а не «Методикой определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности».
Просит изменить договор аренды №, обязав ООО «Книга» заключить с ней соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях, указанных в данном соглашении.
Определением суда указанные, гражданские дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Сухомлин С.А. исковые требования Гаяускене В.В. поддержал по основаниям, изложенным в иске, полагает исковые требования истицы обоснованными и подлежащими удовлетворению. Полагает, что основания для удовлетворения заявления ответчика о пропуске истице сроков обращения в суд не подлежит удовлетворению, поскольку оспариваемой истицей соглашение является сделкой, а не нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, положения главы 25 ГК РФ к данным правоотношениям не применимы. Срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, а течение срока начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, то есть с ДД.ММ.ГГГГ – дня государственной регистрации оспариваемого соглашения. В связи с чем, срок обращения в суд истицей не пропущен.
Представитель ответчика ООО «Книга» по доверенности Ходюк В.Г. исковые требования, заявленные Гаяускене В.В. не признал, пояснил, что требования истца о заключении дополнительного соглашения к договору аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части указания в договоре в качестве арендодателя Гаяускене В.В. и изменении площади арендуемого помещения не подлежат удовлетворению, поскольку между сторонами никогда спора по указанным основаниям не существовало. ООО «Книга» никогда не отказывалось заключить дополнительное соглашение к договору в части изменения наименования арендодателя в связи с приватизацией арендуемых помещений и изменении его площади на фактическую. Направленное истицей ООО «Книга» дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ не было подписано только потому, что в нем содержалось требование истца об увеличении размера арендной платы, что противоречит условиям договора, о чем было сообщено Гаяускене В.В. считают, что положения п.4.1 Договора ( в редакции дополнительного соглашения к Договору № от ДД.ММ.ГГГГ) не дают права сторонам договора изменять в одностороннем порядке размер арендной платы в течение всего срока договора.
Положения п.7.7 договора, касающиеся раздела 4 договора аренды- установления размера арендной платы, касаются только исключительно утраты силы тех положений раздела 4 договора, которые касаются правомочий муниципальных органов устанавливать размер арендной платы, определяемой нормативными актами указанных органов, на что прямо указано. Полагают, что раздел 4 Договора при приватизации помещений утрачивает силу не полностью, а только в части касающейся правомочий органов местного самоуправления г.Калининграда, соответственно не касается п.4.1 договора, в котором не отражены такие правомочия муниципальных органов. Анализ п.7.7. договора и положений Методики определения арендной платы за нежилые (помещения) муниципальной собственности, утвержденной решением горсовета г.Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № показывает, что с приватизацией не могли утратить силу положения раздела 4 Договора, которые регулируются ГК РФ, а только лишь те, которые регулируются исключительно в силу полномочий, которыми наделены органы муниципальной власти, что означает, что с приватизацией исключено ограничение на минимальный размер арендной платы, определенные п.п.3 Методики и тому подобные положения.
В тоже время требование арендодателя об одностороннем увеличении арендной платы является нарушением ст.421 ГК РФ о свободе договора и ч1ст.450ГК РФ о порядке изменения условий договора. В данном случае изменение договора в одностороннем порядке в части изменения размера арендной платы не предусмотрено.
Считает, что не подлежит удовлетворению и иск Гаяускене к ООО «Книга» и Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» о признании недействительным (ничтожным) соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды, поскольку истицей пропущен срок обращения в суд, полагает, что основание и предмет искового заявления Гаяускене В.В. указывают на то, что данный спор возник из публичных правоотношений, соответствует критериям ст.255 ГПК РФ и позволяют сделать вывод о том, что данное дело подлежит рассмотрению по правилам, предусмотренным главами 23, 25 ГПК РФ.
Статьей 256 ГПК РФ установлен срок обращения с заявлением в суд по указанной категории дел - в течение трех месяцев со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав и свобод. Пропуск трехмесячного срока обращения в суд с заявлением является для суда основанием для отказа в принятии заявления. Помещение, в отношении которого было заключено соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ было приобретено Гаяускене В.В. в собственность в результате приватизации - по результатам аукциона по продаже муниципального имущества проводившегося летом ДД.ММ.ГГГГ. Гаяускене В.В. была знакома с аукционной документацией, знала об обременении помещений и условиях этого обременения, в т.ч. знала содержание соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ и согласивший с условиями имеющихся обременении, приобрела указанное выше помещение на условиях имеющихся обременении.
Кроме того, на момент заключения оспариваемого соглашения, истица не являлась стороной по договору, поэтому ее права не могли быть нарушены при его заключении. О нарушении ее прав истице стало известно летом ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем, истцом пропущен установленный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок обращения с заявлением в суд. Просит в удовлетворении заявленных истицей исковых требований отказать.
Представитель комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «горд Калининград» по доверенности Вашец П.П. исковые требования Гаяускене В.В. о признании недействительным (ничтожным) соглашения о внесении изменений в договор аренды нежилых помещений не признал, пояснил, что оспариваемое истицей соглашение не противоречит закону. Иск Гаяускене В.В. к ООО «Книга» о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения и понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды поддерживает в части внесения изменений стороны договора и площади арендуемого помещения, что касается внесении изменений в части размера арендной платы, полагает, что условия договора, касающиеся размера арендной платы не могут быть изменены в одностороннем порядке.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и дав им оценку, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании Гаяускене В.В. приобрела в собственность нежилые помещения первого этажа по адресу: <адрес>, литер III из литера А по плану первого этажа, общей площадью 129,3кв.м на основании договора купли-продажи недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного комитетом муниципального имущества земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» и Гаяускене В.В., которая принимала участие в аукционе по продаже муниципального имущества ДД.ММ.ГГГГ и победила по лоту №.
В соответствии с п.9.4 указанного договора купли-продажи, нежилое помещение обременено договором аренды № на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В договоре имеется ссылка на то, что одновременно с переходом права собственности, к покупателю переходят полномочия арендодателя по указанному договору аренды.
Согласно договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между комитетом муниципального имущества города Калининграда(Арендодателем) и ООО «Книга» (арендатором), арендодатель сдал арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 127,3кв.м в том числе: помещения 1этажа, расположенные по адресу: <адрес> Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между арендодателем и арендатором заключено соглашение № о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, пункты 1, 2, 3,4,6, 7, 8 соглашения оспариваются истицей как противоречащие закону.
Так в соответствии с указанным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ стороны пришли к соглашению о следующем:
1.п.2.1 договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ изложить в следующей редакции: «срок действия договора устанавливается по ДД.ММ.ГГГГ».
2.абзац второй п.п.2 договора исключить.
3.п.3.1.2 договора исключить.
4.п. 3.2.2договора исключить.
6.п.3.312 договора изложить в следующей редакции: 2Арендтор имеет право передавать объект в субаренду без согласия арендодателя. Арендатор информирует арендодателя о предстоящей субаренде посредством направления письменного уведомления. При этом плата арендодателю за право сдачи в субаренду с арендатора не взимается»
7.п.4.1 изложить в следующей редакции:
«ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору Объект определена в соответствии с Методикой определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности и составляет 221,76рублей без учета НДС. Арендодатель не имеет права изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора.»
Налог на добавленную стоимость уплачивается дополнительно на расчетный счет Федерального бюджета по месту налогового учета.
Арендная плата за Объект не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором он расположен»
8. п.п.4.3-4.5,4.8 договора исключить.
Указанные пункты соглашения истица полагает противоречащими положениям закона в силу чего, просит признать данное соглашение недействительным в силу его ничтожности.
Так истица ссылается на то, что указанные пункты соглашения противоречат положению О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного решением № городского совета депутатов Калининграда (второго созыва), в частности разделу, регулирующему порядок сдачи муниципального имущества в аренду, согласно которому порядок расчета размера арендной платы и предоставления льгот утверждается городским Советом депутатов Калининграда (п.6.4), арендодатель согласовывает договора субаренды муниципального имущества (п.6.6.)
Решению городского Совета г. Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ № об утверждении "Методики определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в г. Калининграде" утвержденной решением, поскольку льготы по уплате арендной платы предоставляются на основании решения городского совета г.Калининграда.
С такими утверждениями истицы суд не может согласиться. Как правильно указала истица в соответствии с "Методикой определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в г. Калининграде", утвержденной решением городского Совета г. Калининграда №от ДД.ММ.ГГГГ льготы арендаторам нежилых помещений предоставляются на основании решения городского Совета г. Калининграда. Вместе с тем, согласно п.4.5 указанной методики, оспариваемые положения соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды не относятся к льготам, предоставляемым арендаторам нежилых помещений. В связи с чем, решения городского Совета г.Калининграда по этим вопросам не требовалось.
Кроме того, оспариваемые положения не затрагивают исключительную компетенцию окружного Совета депутатов по вопросам установления, изменения и отмены местных налогов и сборов, определении порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности, установления порядка предоставления льгот по местным налогам, арендной плате за нежилые здания, находящиеся в муниципальной собственности, которая отражена в Уставе городского округа «город Калининград» от ДД.ММ.ГГГГ. В этой связи ссылка истицы на то, что оспариваемые положения соглашения к договору аренды противоречат уставу городского округа г.Калининград от ДД.ММ.ГГГГ, суд находит несостоятельными.
Ежемесячная арендная плата за переданный по договору Объект определена в соответствии с Методикой определения арендной платы за нежилые здания (помещения) муниципальной собственности в г. Калининграде", и в части установления порядка сдачи муниципального имущества в аренду, не противоречит положению О порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом города Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденного решением № городского Совета депутатов Калининграда (второго созыва).
Не может суд согласиться и с утверждением истицы о том, что пункты оспариваемого соглашения противоречат Решению городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ N 356 "Об утверждении Положения "О порядке предоставления в аренду нежилых зданий (помещений), являющихся муниципальным имуществом г. Калининграда".
Так раздел 3 Субаренда, на который ссылается истица, регулирует порядок рассмотрения заявок на согласование сдачи помещений в субаренду, поданных арендатором и субарендатором в комитет муниципального имущества.
Согласно п.3.3разрешение на сдачу помещений в субаренду дает председатель комитета муниципального имущества в виде письменного согласования договора субаренды.
Указанный порядок не ограничивает право председателя комитета муниципального имущества предоставлять арендатору право передавать объект аренды в субаренду без согласия арендодателя с последующим информированием арендодателя о предстоящей субаренде посредством направления письменного уведомления.
Решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ N 237 "Об ограничениях при сдаче арендаторами в субаренду нежилых помещений, принадлежащих муниципалитету" ограничена площадь нежилых помещений, сдаваемых арендаторами в субаренду, - не более 20% от общей площади арендуемого объекта.
Вместе с тем, отсутствие указания на ограничение площади нежилых помещений, сдаваемых арендаторами в субаренду права истицы не нарушает, поскольку такое ограничение относится только к муниципальному имуществу.
Ссылка истицы на нарушение комитетом муниципального имущества при предоставлении ООО «Книга» в долгосрочную аренду нежилых помещений без проведения торгов, положений ст.15 Федерального закона № «О защите конкуренции» суд также находит несостоятельной.
Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "О защите конкуренции" предусмотрен порядок заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества.
Действительно, согласно частям 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Вместе с тем, истицей не учтены положения п.4 ст. 53 указанного федерального закона, согласно которому до ДД.ММ.ГГГГ разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до ДД.ММ.ГГГГ с субъектами малого и среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с частью 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются (часть 3 статьи 10 ГК РФ).
С учетом установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что комитет муниципального имущества при заключении соглашения № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ действовал в допустимых пределах осуществления своих субъективных прав не допуская использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
С учетом изложенного, утверждения истца о том, что соглашение № о внесении изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям закона и иным правовым актам, не нашло своего подтверждения, в связи с чем, оснований для признания данного соглашения недействительным у суда не имеется.
В соответствии со ст. 169 ГК сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, ничтожна.
По смыслу статьи 169 ГК РФ под сделкой, совершенной с целью, заведомо противоправной основам правопорядка, понимается сделка, нарушающая требования правовых норм, обеспечивающих основы правопорядка, направленных на охрану и защиту основ конституционного строя, прав и свобод человека и гражданина. В качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые хотя и являются правильными по содержанию и по форме, но нарушают основополагающие начала российского порядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, так как цель сделки, права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей (ст.153ГК РФ) заведомо противоречили основам правопорядка, то есть, когда стороны (или одна из них) для получения правового результата по сделке умышленно совершают действия, направленные на нарушение основополагающих норм об общественном, экономическом или социальном устройстве общества.
Под сделкой заведомо противной основам нравственности, понимается сделка, противоречащая основам общественной нравственности, то есть грубо нарушающая сложившиеся в обществе представления о добре и зле, хорошем и плохом, пороке и добродетели.
Условиями применения ст.169 ГК РФ являются заведомо противоправная основам правопорядка и нравственности цель совершения сделки и наличие хотя бы у одного из участников сделки умысла на противоправное поведение. Наличие умысла не может предполагаться, а должно быть доказано.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В обоснование своих исковых требований истицей суду не представлено никаких доказательств, подтверждающих факт совершения сделки с целью заведомо противоправной основам правопорядка и нравственности.
Между тем как следует из содержания оспариваемого соглашения, которое по своему содержанию не противоречит действующему законодательству, оснований полагать, что данное соглашение было совершено с целью, противной интересам правопорядка и нравственности, у суда не имеется.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований Гаяускене В.В. о признании недействительным оспариваемого соглашения ничтожной сделкой по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК РФ также не имеется.
Не подлежат удовлетворению и исковые требовании истицы к ООО «Книга» о внесении изменений в договор аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу <адрес>, и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии со ст.450-453 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, при этом в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора.
С учетом изменения собственника арендуемых помещений, а также отсутствия самостоятельного интереса у органа местного самоуправления к объекту, выбывшему из его собственности, а также учитывая изменение площади объекта, требования истицы о внесении указанных изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ обоснованно.
Вместе с тем, как установлено судом ООО «Книга» не отказывалось подписать дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части изменения арендодателя и площади объекта, о готовности подписать соглашение в указанной части, сообщило в своем ответе на уведомление Гаяускене от ДД.ММ.ГГГГ, о готовности подписать дополнительное соглашение в указанной части представитель ООО «Книга» неоднократно заявлял и в судебном заседании.
Таким образом, указанные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии спора, поскольку ООО «Книга» не отказывалось в добровольном порядке подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды в части изменения наименования арендодателя и площади объекта, в связи с чем, оснований для возложения на ООО «Книга» обязанности подписать соглашение об указанных изменениях у суда не имеется.
Не находит суд оснований и для удовлетворения требований истца о понуждении ООО «Книга» к заключению соглашения, касающегося изменений п.4.1 договора аренды.
Пункт 4.1 раздела 4 договора аренды с учетом внесений изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ изложен в следующей редакции:
«ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору Объект определена в соответствии с Методикой определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности и составляет <данные изъяты> без учета НДС. Арендодатель не имеет права изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора»
Истица, изменяя размер арендной платы в одностороннем порядке, просит изложить п.4.1 в следующей редакции: «ежемесячная арендная плата за переданный по настоящему договору Объект с ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> в месяц, без учета НДС».
Согласно пункту 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По правилам статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При заключении договора аренды нежилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, Комитет муниципального имущества города Калининграда и ООО «Книга», определяя размер арендной платы, в соответствии с п. 4.1, учитывали методику определения арендной платы за нежилые объекты муниципальной собственности.
Методика определения арендной платы за нежилые здания ( помещения) муниципальной собственности в г.Калининграде утверждена решением городского Совета депутатов Калининграда от ДД.ММ.ГГГГ7г № и устанавливает порядок определения арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые здания., находящиеся в муниципальной собственности..
Размер арендной платы в договоре определен в соответствии с указанной методикой, кроме того, договором аренды с учетом изменений в договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, арендодатель не имеет права изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора.
Ссылка истицы на п.7.7 договора аренды, согласно которому в случае приватизации сданного в аренду Объекта, полномочия Арендодателя по настоящему договору, в соответствии с законом, переходят к лицу, ставшему собственником приватизированного объекта. С момента перехода к такому лицу права собственности и соответственно полномочий Арендодателя положения раздела 4 настоящего договора в части, касающейся правомочий органов местного самоуправления г.Калининграда определять нормативно-правовыми актами размер арендной платы, утрачивают силу. Не свидетельствует о том, что размер арендной платы, установленной договором может быть изменен истицей в одностороннем порядке, поскольку иное противоречило бы условиям договора аренды.
В соответствии со ст.451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для стороны ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Заключая договор купли-продажи нежилых помещений, истица знала о наличии обременения. С условиями договора аренды была ознакомлена, знала и о размере арендной платы, и отсутствии права арендодателя изменять ставку арендной платы в течение всего срока договора. Следовательно, приобретая нежилые помещения, истица была ознакомлена с условиями договора аренды, была с ними согласна, изменение же существенных условий договора – стоимости арендной платы существенно нарушает права арендатора.
Разрешая ходатайство ответчика ООО «Книга» о пропуске истицей срока обращения в суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку срок обращения в суд истицей не пропущен.
На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Иск Гаяускене В.В. к ООО «Книга», комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» о признании недействительным (ничтожным) соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ о внесении изменений в договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес> и иску Гаяускене к ООО «Книга», 3-е лицо комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «город Калининград» о внесении изменений в договор аренды № нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ расположенного по адресу <адрес>, и возложении обязанности заключить дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано сторонами посредством подачи кассационной жалобы в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд города Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
.
.
Судья: Е.В. Чеснокова
