РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

                         КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Cудья Эльзессер В.В.                                              Дело № 33-5388/ 2010 г.

                 КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

     24 ноября 2010 г.                                  г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Костикова С.И.

судей      Бояровой И.К., Зеленского А.М.

при секретаре Минченко И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 ноября 2010 г. дело по кассационной жалобе Деревянченко А.И. на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 сентября 2010 г., которым суд постановил:

В удовлетворении иска Деревянченко А.И. к администрации городского округа «Город Калининград» об обязании отменить постановление главы администрации ГО «Город Калининград» № от 10.02.2010 года, обязании заключить договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999 под гостевую автостоянку, обязании заключить договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999 под встроенное административное помещение - отказать.

Заслушав доклад судьи Бояровой И.К, объяснения представителя Деревянченко А.И. по доверенности - Деревянченко Ж.К., поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя по доверенности Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрациии городского округа «Город Калининград» - Исаак Ю.М., судебная коллегия

                 УСТАНОВИЛА:

Деревянченко А.И. обратился в суд с иском к администрации городского округа «Город Калининград» о возложении на ответчика обязанности отменить постановление главы администрации ГО «Город Калининград» № от 10.02.2010 года, заключить договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999 г. под гостевую автостоянку, заключить договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999 г. под встроенное административное помещение, указывая, что, постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999г. ему были предоставлены в аренду 2 земельных участка по <адрес>. В соответствии с п. 2 постановления № один земельный участок, был предоставлен в аренду сроком на 49 лет под встроенные нежилые административные помещения-офис, собственником которого истец является с 1996 года. Этим же постановлением (п. 3 ) другой земельный участок был предоставлен под гостевую автостоянку в аренду сроком на 5 лет. В соответствии с п. 4.2. постановления ответчик должен был выдать договор аренды на земельные участки, указанные в п.2 и п.3 этого постановления. Между тем, ответчик не выполнил свое обязательство и не выдал договор аренды, но, несмотря на это, воля обеих сторон была направлена на заключение договора аренды на эти земельные участки, т.к. с 26 марта 1999г. по настоящее время, истец открыто использует (арендует) эти земельные участки под гостевую автостоянку и офис. С 26 марта 1999г. по настоящее время ни Мэрия г. Калининграда, ни администрация городского округа «Город Калининград», к Дереянченко никаких претензий по поводу пользования земельными участками не предъявляли. При таких обстоятельствах, истец полагает, что между сторонами сложились фактические арендные отношения. Более того, в 2004году 5-ти летний срок аренды земельного участка, предоставленного под гостевую автостоянку, - истек, но, ни Мэрия г. Калининграда, ни администрация городского округа, постановление № не отменили, никаких претензий по поводу того, что Деревянченко арендует этот земельный участок под гостевую автостоянку, не предъявляли, и фактические арендные отношения не расторгли. Это еще раз подтверждает, тот факт, что, воля обеих сторон была направлена на заключение договора аренды на эти земельные участки и между сторонами сложились фактические арендные отношения, которые должны регулироваться законодательством, регулирующим заключение и исполнение договора аренды. В соответствии с ч.1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В данном случае, поскольку договор аренды между сторонами заключен не был, стороны должны руководствоваться ч.2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Ответчик имеет обязанность заключить с истцом договор аренды на два земельных участка, т.к. его обязанность предусмотрена ст. 34 п.6 Земельного кодекса РФ. Уклонение ответчика от заключения договора аренды нарушает права истца на пользование предоставленными земельными участками. В соответствии со ст. 445 ч.4 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Кроме того, поскольку 5-ти летний срок аренды земельного участка под гостевую автостоянку истек, то в соответствии со 621 ч.2 ГК РФ, аренда считается возобновленной на тех же условиях на неопределенный срок. 19 марта 2010 года истец получил копию постановления главы администрации городского округа «Город Калининград» № от 10.02.2010 г. в котором указано: «считать утратившим силу постановление Мэра г. Калининграда от 26.03.1999г. №». Фактически постановление № является расторжением договора аренды, заключенного между Деревянченко и ответчиком на неопределенный срок. В данном случае, стороны при расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должны руководствоваться ч.2 ст. 610 ГК РФ, в соответствии с которой, при аренде недвижимого имущества каждая из сторон вправе в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца. В следствие этого, ответчик должен был соблюсти досудебный порядок расторжения данного договора, а именно письменно предупредить истца за 3 месяца о расторжении арендных отношений. Несоблюдение ответчиком процедуры расторжения арендных отношении, заключенных на неопределенный срок, нарушает права истца. Нарушение прав заключается в том, что ответчик не уведомил о расторжении арендных отношений за 3 месяца. Кроме того, в связи с тем. что ответчик не предупредил за 3 месяца о прекращении арендных отношений, истец был лишен возможности воспользоваться правом, предоставленным ч.1 ст. 621 ГК РФ в соответствии с которым,, арендатор может письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Кроме того, постановление № нарушает права истца еще и потому, что этим постановлением офисное помещение, которое принадлежит на праве собственности с 1996г., вообще полностью было лишено земельного участка, на котором оно находится. Отменив постановление №, администрация городского округа создало ситуацию, при которой офис вообще не располагается ни на каком земельном участке. Постановление № лишает истца возможности получить в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области свидетельство нового образца о праве собственности на офис. Просил понудить (обязать) ответчика заключить с Деревянченко А.И. договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999г. под гостевую автостоянку, понудить (обязать) ответчика заключить договор аренды земельного участка, предоставленного постановлением Мэра г. Калининграда № от 26.03.1999г. под встроенное административное помещение, обязать ответчика отменить постановление главы администрации городского округа «Город Калининград» № от 10.02.2010г.

          Судом постановлено изложенное выше решение.

          В кассационной жалобе Деревянченко А.М. просит решение суда отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

        Постановлением мэра г. Калининграда № от 26.03.1999 г. «О предоставлении гр. Деревянченко А.И. земельного участка по <адрес>» истцу был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 0,069 га по <адрес> под существующую гостевую автостоянку. В соответствии с п. 4.1 ответчик должен был получить в МП «Г.» акт и схему закрепления границ кадастрового участка в натуре и участка под гостевую автостоянку. В п. 4.2 указано, что Деревянченко А.И. должен получить в месячный срок со дня регистрации постановления в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству документы, удостоверяющие право аренды земельных участков.

Решением <данные изъяты> суда г. Калининграда от 07 июня 2010 года по гражданскому делу по иску администрации городского округа «Город Калининград» к Деревянченко А.И., иск администрации городского округа «Город Калининград» был удовлетворен частично: обязать Деревянченко А.И. освободить земельный участок с кадастровым номером № площадью 690 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> от металлического забора, шлагбаума и металлических ворот, а также прилегающую к нему (с северо-восточной стороны) часть территории кадастрового квартала № площадью 23 кв.м. от фрагмента ограждения с вмонтированной калиткой; обязать Деревянченко А.И. демонтировать строение из легкосборных материалов на фундаменте (контрольно-пропускной пункт) расположенное на части территории кадастрового квартала № площадью 23 кв.м. и части земельного участка с кадастровым номером №; взыскать с Деревянченко А.И. неосновательное обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером № за период с 12.03.2007 г. по 31 декабря 2009 г. в размере ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере ... руб.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 18 августа 2010 года указанное решение было оставлено без изменения.

Вынося указанное выше решение суд установил факт внедоговорного пользования Деревянченко земельным участком площадью 690 кв.м (№). В соответствии с требованиями ст. 61 ГПК РФ указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом, как следует из содержания постановления №, Деревянченко было предоставлено право на заключение сроком на 5 лет договора аренды в отношении земельного участка с целевым назначением - под гостевую стоянку. В силу требований ст. ст. 164, 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежал государственной регистрации, в случае несоблюдения требований о проведении такой государственной регистрации, договор считается незаключенным.

Как видно из материалов дела, договор аренды в той форме, как это предписано законом, не заключался. При такой ситуации, суд правильно признал несостоятельными утверждения истца о существовании между ним и собственником земельного участка «фактических арендных отношений», поскольку законодатель не признает наличие таких «фактических» правоотношений вне рамок какого-либо арендного договора, при том, что такой договор не заключался и для признания его существовавшим правовые основания отсутствуют. В этой связи, отсутствуют какие-либо законные основания для обсуждения вопроса о возможном продлении ( пролонгации) каких-либо арендных отношений в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Что же касается права Деревянченко на заключение сроком на 49 лет договора аренды на земельный участок площадью 0,0077 га - под встроенные нежилые административные помещения, то такой договор не может быть заключен в силу изменения законодательства.

Как следует из материалов дела Деревянченко является собственником нежилого административного помещения, расположенного на 1 этаже десятиэтажного жилого дома.

Земельный участок с №, на который, как на предмет договора аренды претендует истец снят с кадастрового учета 5.04.20010 г., вместо него сформирован и поставлен на кадастровый учет новый земельный участок с № с разрешенным использованием - под существующий многоквартирный дом со встроенными административными помещениями.

В соответствии с требованиями ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации», а также ст. 36 ЖК РФ такие земельные участки являются общей долевой собственностью собственников помещений многоквартирного дома. То есть истцу, как собственнику нежилых помещений многоквартирного жилого дома, в силу закона принадлежит доля в праве на земельный участок сформированный под многоквартирный жилой дом, что исключает возможность заключения с городской администрацией каких-либо договоров аренды на земельный участок, к которому городская администрация, как представитель муниципального собственника, уже никакого отношения не имеет.

Поскольку, постановление № не было реализовано и не может быть реализовано в настоящее время - в связи с истечением срока, на который истцу предоставлялось право заключить договор аренды на земельный участок с целевым назначением «под гостевую стоянку» и невозможностью в силу закона заключить договор аренды на земельный участок под встроенные нежилые административные помещения, глава городской администрации вправе был признать указанное постановление, как нереализованное, утратившим силу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает, находит его суда законным и обоснованным.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

                                     ОПРЕДЕЛИЛА:

       Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 27 сентября 2010 г.     оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи