РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

                  КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Харитоненко Н.О.                                            Дело № 33-4761/2010 г.

                                  КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Калининград                      20 октября 2010 года

         Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего               Крамаренко О.А.

судей                   Поляковой Т.М. и Николенко Л.Н.

при секретаре         Зарецкой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) -Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» и Родюка Д.К. на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2010 года, которым исковые требования КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" удовлетворены частично.

         Взыскано солидарно в пользу КБ «Балткредобанк» (ЗАО) с ЗАО "Каретный двор", Родюка Д.К. задолженность по кредитному договору № от 11.04.2008 г. в сумме ... рублей, по кредитному договору № от 05.05.2008 г. в сумме ... рублей, а всего ... руб. ... коп., а также расходы по уплате государственной пошлины по ... рублей с каждого.

         В удовлетворении остальной части иска КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к ЗАО "Каретный двор", Родюку Д.К. отказано.

         Встречные исковые требования Родюка Д.К. удовлетворены частично.

         Признан недействительным договор об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Родюку Д.К., заключенный 17.06.2008 г. между КБ «Балткредобанк» (ЗАО) и Родюком Д.К.

         В удовлетворении требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки Родюку Д.К. отказано.

        Заслушав доклад судьи Поляковой Т.М., объяснения представителя Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- конкурсного управляющего КБ «Балткредобанк» (ЗАО) по доверенности Шкода М.М., поддержавшей кассационную жалобу конкурсного управляющего КБ «Балткредобанк» (ЗАО) и возражавшей против удовлетворения кассационной жалобы Родюка Д.К., объяснения представителя Родюка Д.К. по доверенности Сызина С.А., поддержавшего кассационную жалобу Родюка Д.К. и возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы конкурсного управляющего КБ «Балткредобанк» (ЗАО), судебная коллегия

                                                    У С Т А Н О В И Л А:

         Коммерческий банк "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации (далее-ГК) «Агентство по страхованию вкладов» (далее-банк) обратился в суд с иском к ЗАО "Каретный двор" и Родюку Д.К. о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 11 апреля 2008 года между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и ЗАО "Автомарш-Сервис" ( в настоящее время после переименования ЗАО "Каретный двор") был заключен договор № о срочном кредите на сумму ... рублей на срок до 09 апреля 2010 года под 17% годовых. Исполнение обязательств ЗАО "Каретный двор", вытекающих из данного кредитного договора обеспечивалось договором поручительства от 11.04.2008 г., заключенным банком с Родюком Д.К., а также заключенным с Родюком Д.К. договором б/н от 17.06.2008 г. об ипотеке недвижимого имущества- нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Ссылаясь на нарушение заемщиком ЗАО "Каретный двор" условий кредитного договора, в связи с чем по состоянию на 21.09.2009 г. образовалась задолженность по названному кредитному договору в сумме ... рублей, а также на отсутствие у банка возможности для взыскания указанной задолженности с ответчиков в безакцептном порядке, так как решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.02.2009 г. банк признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство, а функции конкурсного управляющего возложены на ГК «Агентство по страхованию вкладов», истец просил взыскать солидарно с ЗАО "Каретный двор" и Родюка Д.К. сумму задолженности по кредитному договору № от 11.04.2008 г. в размере ... рублей, а также расходы по оплате госпошлины.

Истец также указывал, что на аналогичных условиях 05 мая 2008 года между КБ «Балткредобанк» и ЗАО "Автомарш-Сервис" ( в настоящее время после переименования ЗАО "Каретный двор") был заключен кредитный договор № о срочном кредите на сумму ... рублей на срок до 05.05.2009 г. под 17% годовых. В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору между банком и Родюком Д.К.,был заключен договор поручительства от 05.05.2008 г., а также договор б/н от 17.06.2008 г. об ипотеке недвижимого имущества- нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Ссылаясь на то, что срок действия кредитного договора истек, однако ответчики свои обязательства перед банком по кредитному договору № от 05.05.2008 г. не исполнили, в связи с чем по состоянию на 21.09.2009 г. образовалась задолженность по указанному кредитному договору в размере ... рублей, истец просил взыскать солидарно с ЗАО "Каретный двор" и Родюка Д.К. сумму задолженности по кредитному договору № от 05.05.2008 г. в размере ... рублей, а также расходы по оплате госпошлины.

В целях удовлетворения требований банка по кредитным договорам № от 11.04.2008 г. и № от 05.05.2008 г. истец просил обратить взыскание на заложенное имущество-нежилое помещение, общей площадью 670, 7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, принадлежащее на праве собственности Родюку Д.К., установив начальную продажную цену данного имущества в размере ... рублей согласно договору об ипотеке от 17.06.2008 г.

            Родюк Д.К. обратился в суд с иском к КБ "Балткредобанк" (ЗАО),Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании договора об ипотеке б/н от 17.06.2008 г. недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что предмет ипотеки недвижимого имущества- нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, и принадлежащее ему на праве собственности, находится на земельном участке из земель поселений, площадью 0,3228 га с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, предоставленном ему мэрией <данные изъяты> в аренду на основании договора № от 01.03.1999 г. сроком до 14.11.2052 г. Ссылаясь на то, что согласно ст.69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка, а нежилое помещение в силу ст.130 ГК РФ относится к нежилому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий и сооружений, истец просил признать вышеназванный договор об ипотеке недействительным (ничтожным), применить последствия недействительности ничтожной сделки и обязать УФРС по Калининградской области аннулировать запись о регистрации права залога нежилого помещения, принадлежащего Родюку Д.К. на праве собственности.

Определением суда от 17.12.2009 г. вышеуказанные иски были объединены в одно производство.

Рассмотрев заявленные требования, суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» просит решение суда в части отказа в обращении взыскания на заложенное имущество отменить и принять в этой части новое решение об удовлетворении иска в полном объеме. Считает, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с п.1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст.290 ГК РФ, ст.75 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В силу этого собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Полагает, что если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка). В связи с этим оспариваемый договор ипотеки следует считать действительным.

В кассационной жалобе Родюка Д.К., поданной его представителем Сызиным С.А., ставится вопрос об отмене решения суда и направлении его на новое рассмотрение. Заявитель ссылается на то, что решение вынесено без учета положений ст.1 договора поручительства, в соответствии с которой ответственность поручителя Родюка Д.К. ограничивается процентной ставкой 17% годовых. Поскольку банк в одностороннем порядке увеличил ее, не согласовав такое изменение с Родюком Д.К. как поручителем, что привело к объему ответственности поручителя, то в соответствии со ст.367 ГК РФ договор поручительства считается прекращенным. Указывает на то, что судом неверно истолкован пункт 7 договора поручительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., и в части отказа КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество- нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в залоге по договору об ипотеке б/н от 17.06.2008 г., заключенному между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., установлении начальной продажной цены заложенного имущества подлежащим отмене с вынесением в указанной части нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., и удовлетворении исковых требований КБ "Балткредобанк" (ЗАО) к ЗАО "Каретный двор" и Родюку Д.К. об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке б/н от 17 июня 2008 года, - нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., с кадастровым номером №, и установлении начальной продажной цены указанного заложенного имущества в размере его залоговой стоимости- ... рублей. В остальной части решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, залогом или поручительством.

Согласно ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательства (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями. установленными законом, а в силу статьей 361 и 363 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

Установив, что заемщик ЗАО "Каретный двор" не исполняет принятых обязательств по кредитным договорам № от 11.04.2008 г. и № от 05.05.2008 г., суд обоснованно, с учетом приведенных выше положений закона и условий заключенных кредитных договоров, договоров поручительства от 11.04.2008 г. и от 05.05.2008 г. с Родюком Д.К., принял решение об удовлетворении заявленных требований и взыскал солидарно с заемщика ЗАО "Каретный двор" и Родюка Д.К. как поручителя в пользу КБ "Балткредобанка" (ЗАО) сумму задолженности по указанным кредитным договорам.

Доводы кассационной жалобы Родюка Д.К. о том, что в связи с увеличением кредитором процентной ставки по кредитному договору без согласования с поручителем договор поручительства с учетом положений ст.367 ГК РФ прекратил свое действие, нельзя признать состоятельными.

При рассмотрении дела суд проверял указанный довод и обоснованно признал, что с учетом положений пункта 7 договора поручительства он сохраняет силу и при изменении условий первоначального кредитного договора по размеру процентной ставки. Этот вывод подтверждается содержанием указанного пункта договора, из которого следует, что "поручитель выражает свое согласие с тем, что настоящий договор поручительства сохраняет свою силу в полном объеме… при изменении Кредитором любых его условий».

Кроме того, как следует из материалов дела, вопрос об увеличении процентной ставки решался путем заключения 15.10.2008 г. между КБ «Балткредобанк» (ЗАО) и заемщиком ЗАО «Каретный двор» письменных дополнительных соглашений, которые подписывались Родюком Д.К. как генеральным директором ЗАО « Каретный двор».

Следует также учитывать, что истцом заявлены требования, исходя из первоначальной ставки по кредиту - 17% годовых, то есть истец не предъявляет к исполнению дополнительные соглашения к кредитным договорам об увеличении процентной ставки, что является правом истца.

Вместе с тем, как следует из решения, удовлетворяя исковые требования Родюка Д.К. и признавая недействительным на основании ст.168 ГК РФ договор б/н от 17.06.2008 г. об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего на праве собственности Родюку Д.К., и соответственно отказывая в удовлетворении исковых требований КБ "Балткредобанк" (ЗАО) об обращении взыскания на вышеуказанное заложенное имущество и установлении его начальной продажной цены, суд первой инстанции, сославшись на п.3 ст.340 ГК РФ и ст.69 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", исходил из того, что поскольку по договору ипотеки от 17.06.2008 г. передано в залог только нежилое помещение, а право аренды земельного участка, на котором находится заложенное нежилое строение, не является предметом залога, такой договор подлежит признанию ничтожной сделкой на основании статьи 168 ГК РФ.

Однако с таким выводом судебная коллегия согласиться не может.

Как видно из материалов дела, в обеспечение кредитных договоров № от 11.04.2008 г. и № от 05.05.2008 г., между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) (залогодержателем) и Родюком Д.К. (залогодателем) был заключен договор б/н от 17 июня 2008 года об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного в нежилом здании по адресу: <адрес>, и принадлежащего на праве собственности залогодателю Родюку Д.К., в соответствии с которым стороны пришли к соглашению об установлении стоимости предмета залога в размере ... рублей. Данный договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 24.06.2008 г.

Предоставленное КБ «Балткредобанк» (ЗАО) в залог по договору об ипотеке вышеуказанное недвижимое имущество расположено на земельном участке из земель поселений, площадью 0,3228 га, с кадастровым номером №, по адресу:<адрес>, предоставленном Родюку Д.К. в аренду на основании соглашения № об уступке прав и обязанностей арендатора по договору № от 01.03.1999 г. на передачу в аренду городских земель, заключенному 28.07.2004 г., из которого следует, что право аренды Родюка Д.К. на названном земельном участке составляет 2955/10000 доли (0,0954 га) этого земельного участка.

При этом договор об ипотеке от 17.06.2008 г., действительно, не предусматривает одновременной ипотеки по нему принадлежащего Родюку Д.К. права аренды доли земельного участка, на котором расположен предмет ипотеки.

В то же время отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ, ст.75 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". В силу этого собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Кроме того, из содержания п.3 ст.36 Земельного кодекса РФ и п.1 ст.552 ГК РФ следует, что приобретая право на долю в праве собственности на здание, сооружение или другой недвижимости, участник общей собственности имеет право на приобретение земельного участка, занятого такой недвижимостью, в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

           Таким образом, если собственнику нежилого помещения в здании принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого здания и доля в праве собственности на земельный участок, занятый этим зданием (или права соарендатора такого участка), то по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора такого земельного участка).

Учитывая изложенное, у суда не имелось достаточных оснований для удовлетворения исковых требований Родюка Д.К. о признании договора б/н от 17.06.2008 г. об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, и принадлежащего Родюку Д.К., недействительным на основании ст.168 ГК РФ и соответственно для отказа в удовлетворении требований КБ "Балткредобанк" (ЗАО) об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке б/н от 17.06.2008 г. и установлении его начальной продажной цены.

С учетом вышеизложенного решение суда в части удовлетворения исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., и в части отказа КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке б/н от 17.06.2008 г., заключенному между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., установлении начальной продажной цены заложенного имущества нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств, судебная коллегия полагает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести в указанной части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Родюку Д.К., заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., отказать. Удовлетворить исковые требования КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к ЗАО "Каретный двор" и Родюку Д.К. и обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке б/н от 17 июня 2008 года, заключенному между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., принадлежащее на праве собственности Родюку Д.К. и расположенное по адресу: <адрес>, - нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., с кадастровым номером №. Установить начальную продажную цену указанного заложенного имущества в размере его залоговой стоимости- ... рублей. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь п.1,4, ст. 361, ст. 366 ГПК РФ, судебная коллегия

                                     О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 29 января 2010 года в части удовлетворения встречных исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Родюку Д.К., заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., и в части отказа КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество- нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, находящееся в залоге по договору об ипотеке б/н от 17.06.2008 г., заключенному между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере ... рублей отменить и вынести в этой части новое решение.

В удовлетворении исковых требований Родюка Д.К. к КБ "Балткредобанк (ЗАО), Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"- конкурсному управляющему КБ "Балткредобанк" (ЗАО) о признании недействительным договора об ипотеке нежилого помещения, общей площадью 670,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего Родюку Д.К., заключенного 17.06.2008 г. между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К. отказать.

Удовлетворить исковые требования КБ "Балткредобанк" (ЗАО) в лице конкурсного управляющего КБ "Балткредобанк" (ЗАО) - Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к ЗАО "Каретный двор" и Родюку Д.К. и обратить взыскание на заложенное имущество по договору об ипотеке б/н от 17 июня 2008 года, заключенному между КБ "Балткредобанк" (ЗАО) и Родюком Д.К., принадлежащее на праве собственности Родюку Д.К. и расположенное по адресу: <адрес>, - нежилое помещение, общей площадью 670,7 кв.м., c кадастровым номером №. Установить начальную продажную цену указанного заложенного имущества в размере его залоговой стоимости- ... рублей.

В остальной части то же решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу Родюка Д.К. - без удовлетворения.

Председательствующий: Подпись

Судьи:      Подписи

Копия верна: Судья Т.М.Полякова