РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Cудья Лемешевская Ж.Л. Дело № 33-4011/ 2010 г.

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 сентября 2010 г. г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе

председательствующего Науменко Б.И.

судей Бояровой И.К., Федоровой С.И.

при секретаре Минченко И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании 1 сентября 2010 г. дело по кассационной жалобе Чилингаряна М.Т. на решение Правдинского районного суда Калининградской области от 6 июля 2010 г., которым суд постановил:

Исковые требования Ерофеевой Д.А. удовлетворить. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... от Дата обезличена, заключенный между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т., возвратить квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... в совместную собственность Ерофеевой Д.А. и Ерофеевой С.С., взыскать с Ерофеевой С.С. в пользу Чилингаряна М.Т. ... (...) рубля.

В удовлетворении встречного иска Чилингаряна М.Т. об определении долей в общей совместной собственности, признании права собственности на долю в общей долевой собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... отказать.

Заслушав доклад судьи Бояровой И.К, объяснения представителя Чилингаряна М.Т. - Глухоедова м.С., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя Ерофеевой Д.А. - Соколовой Т.М., Ерофеевой С.С., 3-го лица Виллируш Н.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ерофеева Д.А. обратилась в суд с иском о расторжении договора купли-продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... от Дата обезличена, заключенного между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т., указывая, что указанную квартиру она и ее мать Ерофеева С.С. приобрели в совместную собственность в порядке приватизации на основании договора от Дата обезличена Ерофеева С.С., действуя от своего имени и от имени истицы, в то время несовершеннолетней, заключила Дата обезличена договор купли-продажи квартиры с Чилингаряном М.Т., предварительно получив в порядке ст. 37 ГК РФ разрешение органа опеки и попечительства в виде распоряжения администрации ... от Дата обезличена Номер обезличен, уточненного распоряжением от Дата обезличена Номер обезличен, согласно которому совершение сделки купли-продажи жилого помещения было разрешено под условием приобретения другого жилого помещения с обязательным включением в число сособственников приобретаемого жилья несовершеннолетней Ерофеевой Д.А. Государственная регистрация договора купли-продажи от Дата обезличена была осуществлена Дата обезличена, в регистрации перехода к Чилингаряну М.Т. права собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... было отказано в связи с невыполнением условия о приобретении жилья на имя Ерофеевой Д.А. Нарушение указанного выше существенного условия договора купли-продажи квартиры, как считает истица, в соответствии со ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжения договора купли-продажи.

Чилингарян М.Т. обратился с встречным иском к Ерофеевой Д.А. и Ерофеевой С.С., просил определить доли ответчиц в праве общей совместной собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... равными - по 1/2 за каждой, признать за ним, Чилингаряном М.Т., право собственности на 1/2 долю в праве собственности на указанную квартиру, принадлежащую Ерофеевой С.С., взыскать с Ерофеевой С.С. в его пользу ... рубль ... копеек - половину уплаченной по договору купли-продажи квартиры от Дата обезличена суммы, а также расходы по уплате государственной пошлины, в обоснование исковых требований сослался на то, что в 2000 году он и Ерофеева С.С. достигли договоренности о купле-продаже принадлежащей ей и ее дочери квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ..., истцом был внесен задаток в сумме, эквивалентной ... долларов США, о чем 24.12.2000 г. Ерофеевой была дана расписка. После получения указанной суммы Ерофеева С.С. фактически вселила истца Чилингаряна М.Т. и его мать Ч.Б.М. в указанную квартиру, снялась с детьми с регистрационного учета, Дата обезличена по указанному адресу были зарегистрированы он, Чилингарян, и его мать. В связи с принадлежностью квартиры не только Ерофеевой С.С., но и ее несовершеннолетней дочери Ерофеевой Д.А. для регистрации сделки и перехода права собственности к покупателю было необходимо предоставить разрешение органа опеки и попечительства, распоряжение администрации ... было получено Ерофеевой С.С. Дата обезличена, Дата обезличена был подписан договор купли-продажи, он, Чилингарян, выплатил в полном объеме оговоренную в договоре стоимость квартиры в размере ... рубля. Все обязанности, возложенные договором на покупателя, им, Чилингаряном М.Т., исполнены полностью, его вины в том, что Ерофеева С.С. не выполнила распоряжения органа опеки и попечительства и тем самым создала препятствия для регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, нет, в связи с чем полагает, что доля в праве собственности на квартиру, принадлежащая Ерофеевой С.С., по договору купли-продажи перешла в его, Чилингаряна М.Т., собственность, ею должна быть возвращена 1/2 часть денежных средств, полученных за долю Ерофеевой Д.А. Поскольку квартира была приватизирована Ерофеевой С.С. и Ерофеевой Д.А. в совместную собственность, раздел общего имущества между участниками совместной собственности и выдел доли одного из них могут быть осуществлены после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество, просит признать их доли равными, в целях восстановления прав несовершеннолетней признать за Ерофеевой Д.А. право собственности на 1/2 долю спорной квартиры.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе Чилингарян М.Т. просит решение суда отменить, полагая, что судом дана неверная оценка установленным по делу обстоятельствам и неверно применен материальный закон.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором приватизации от Дата обезличена квартира Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... была передана в совместную собственность Ерофеевой С.С. и ее несовершеннолетней дочери Ерофеевой Д.А.. На основании постановления К. сельской администрации от Дата обезличена Номер обезличен «О названии улиц и нумерации домов в поселках Крыловской сельской администрации» была изменена нумерация домов по ... в ..., номер дома был изменен с Номер обезличен на Номер обезличен. Указанное выше жилое помещение представляет собой 3-комнатную квартиру общей площадью 82,7 кв.м, квартирной - 65,1 кв.м, жилой - 38,8 кв.м

Дата обезличена Ерофеева С.С., действующая за себя и как законный представитель своей несовершеннолетней дочери Ерофеевой Д.А., заключила сделку купли-продажи указанной выше квартиры с Чилингаряном. Квартира была оценена сторонами в ... руб., денежные средства в полном объеме выплачены покупателем продавцу. После совершения сделки, Чилингарян со своей семьей вселился в квартиру, произвел там ремонт, приведя квартиру в нормальное, пригодное для проживание состояние, по существу и по настоящее время несет бремя содержания спорного жилого помещения.

Сделка купли-продажи, как усматривается из материалов дела, была согласована с органом опеки и попечительства администрации .... При этом, согласие органами опеки выдано под условием обязательного приобретения для несовершеннолетней Ерофеевой Д.А. другого жилого помещения.

Таковые условия заключения договора были обусловлены распоряжениями администрации ... от Дата обезличена Номер обезличен и Номер обезличен от Дата обезличена согласно которым согласие на отчуждение спорной квартиры, одном из собственником которой являлась несовершеннолетняя, было дано под условием предоставления в орган опеки и попечительства копии договора о купле-продаже приобретаемого жилья с обязательным включением в число сособственников несовершеннолетней Ерофеевой Д.А. Ссылка на распоряжение от Дата обезличена Номер обезличенр содержится и в пункте 9 договора купли-продажи квартиры от Дата обезличена.

Судом установлено, что сам договор купли-продажи между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т. был зарегистрирован в УФРС Дата обезличена, в связи с чем с точки зрения ст. 558 ГК РФ считается заключенным. Однако, в регистрации перехода права собственности на квартиру на Чилингаряна органом государственной регистрационной службы было отказано, при этом основанием для такого отказа послужило невыполнение условия о приобретении жилья для несовершеннолетней Ерофеевой Д.А.

Суд правильно пришел к выводу, что условие приобретения жилья для несовершеннолетней является обязательным и существенным условием договора купли-продажи, заключенного между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т. и его невыполнение, в соответствии с требованиями ст. 450 ГК РФ рассматривается как основание для расторжения такого договора.

Вместе с тем, находит ошибочным вывод суда о том, что при сложившейся ситуации подлежит расторжению договор купли-продажи не только в отношении истицы, но и ее матери - Ерофеевой С.С., которая по существу и не выполнила условия сделки.

Как усматривается из материалов дела, спорная квартира находилась в совместной собственности Ерофеевой С.С. и ее несовершеннолетней дочери. Установленный договором приватизации режим совместной собственности не означает, что доли сособственников не могут быть определены. Поскольку в данной ситуации ставится вопрос о расторжении договора в виду невыполнения условий договора только лишь в отношении одного из сособственников квартиры, Чилингарян вправе был поставить вопрос об определении доли этого собственника в общей совместной собственности.

Исходя из требований ст. ст. 2, 7 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», если жилое помещение передается в общую совместную собственность, то предполагается, что его участники имеют равные доли. Кроме того, положениями ст. ст. 254, 252 ГК РФ предусмотрена возможность определения и выдела доли в общей совместной собственности, при этом в соответствии с ч. 2 ст. 254 ГК РФ такие доли считаются равными.

Согласно ст. 255 ГК РФ доля в общей совместной собственности может быть выделена и по требованиям кредитора. Поскольку Чилингарян фактически является кредитором по отношению к Ерофеевой С.С., не исполнившей свои обязательства по договору купли-продажи, у суда имелись правовые основания для удовлетворения его требований и определения доли Ерофеевой С.С. в общей долевой собственности на квартиру, соответственно установления в отношении этого жилого помещения режима общей долевой собственности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Чилингаряна, а также в части удовлетворения в полном объеме исковых требований Ерофеевой Д.А. подлежащим отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела судом установлены, судебная коллегия, не передавая дело на новое рассмотрение, считает возможным вынести новое решение об удовлетворении требований Чилингаряна М.Т.

Так, с учетом изложенных выше обстоятельств, судебная коллегия считает подлежащим удовлетворению требования Чилингаряна об определении долей Ерофеевых ( Ерофеевой С.с. и Ерофеевой Д.А. ) в общей собственности на квартиру по 1/2 доли каждой. Поскольку условия договора купли-продажи не исполнены в отношении только одного из собственников - Ерофеевой Д., то оснований для расторжения договора купли-продажи в полном объеме и возврата доли этой квартиры Ерофеевой С.С.. судебная коллегия не усматривает. При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что именно Ерофеевой С.С. распоряжением администрации ... выдавалось разрешение на совершение сделки купли-продажи на определенных условиях - приобретение жилья с обязательным включением в число его собственников несовершеннолетний дочери Ерофеевой Д. и именно Ерофеева С.С. эти условия не выполнила, поставив покупателя под риск расторжения договора. При том, что все деньги, обуславливающие стоимость квартиры, Ерофеева С.С. получила и потратила на собственные нужды. Такие действия Ерофеевой С.С. свидетельствуют о ее недобросовестности как по отношению к собственной дочери, так и по отношению к покупателю квартиры, в связи с чем расторжение договора и возврат ей квартиры, как сособственнику, будет противоречить принципам, заложенным в ст. 10 ГК РФ. Тем более, что законных оснований для расторжения договора в отношении Ерофеевой С.С. не имеется, по отношению к ней все условия сделки выполнены в полном объеме.

Не может согласиться судебная коллегия и с выводами суда о том, что расторжение договора купли-продажи только в отношении доли, принадлежащей истице, не восстановит ее жилищные права.

Так, из содержания распоряжения районной администрации, выдавшей разрешение Ерофеевой С.С. на совершение сделки, не следовало, что условием ее совершения являлось приобретение для несовершеннолетней какого-либо отдельного жилья. В соответствии с указанным распоряжением, условием совершения сделки по отчуждения спорной квартиры, являлось приобретение «жилья с обязательным включением в число собственников приобретаемого жилья несовершеннолетней Ерофеевой Д.А.». Такое условие не исключает передачу в собственность Ерофеевой Д.А. доли жилого помещения.

В этой связи, расторжение договора купли-продажи только в отношении доли Ерофеевой Д.А. и восстановление ее прав собственности на 1/2 долю спорной квартиры не может быть расценено, как неполное восстановление ее прав.

Учитывая изложенное, судебная коллегия отменяя решение суда в части удовлетворения исковых требований Ерофеевой Д.А., считает необходимым вынести новое решение, которым удовлетворить ее требования частично, расторгнуть договор купли-продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ..., заключенный Дата обезличена между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т. в части принадлежащей Ерофеевой Д.А. 1/2 доли указанного жилого помещения с признанием за нею права собственности на эту долю. Поскольку в части этой доли договор купли-продажи расторгнут, с Ерофеевой С.С. подлежит взысканию половина ( 1/2 доля) от полученных ею по сделке денежных средств, а именно ... руб. Учитывая, что судебной коллегией не усмотрено оснований для расторжения договора купли-продажи в отношении доли Ерофеевой С.с., судебная коллегия считает необходимым вынести решение о признании за Чилингаряном М.Т. права собственности на 1/2 долю указанного выше жилого помещения.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Правдинского районного суда Калининградской области от 6 июля 2010 г. отменить, вынести новое решение, которым исковые требования Чилингаряна М.Т. удовлетворить, определить доли Ерофеевой С.С. и Ерофеевой Д.А. в праве собственности на квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... по 1/2 доли каждой. Признать за Чилингаряном М.Т. право собственности на 1/2 долю этой квартире, ранее принадлежавшую Ерофеевой С.С..

Исковые требования Ерофеевой Д.А. удовлетворить частично: расторгнуть договор купли-продажи квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ..., заключенный Дата обезличена между Ерофеевой С.С. и Чилингаряном М.Т. в части принадлежащей Ерофеевой Д.А. 1/2 доли указанного жилого помещения.

Признать за Ерофеевой Д.А. право собственности на 1/2 долю квартиры Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в .... Считать квартиру Номер обезличен дома Номер обезличен по ... в ... находящейся в общей долевой собственности Чилингаряна М.Т. и Ерофеевой Д.А. по 1/2 доли каждому.

Взыскать с Ерофеевой С.С. в пользу Чилингаряна М.Т. ... руб.

Председательствующий

Судьи

Копия верна Боярова И.К.