РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Безруких Е.С. Дело № 33-3666/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
И августа 2010 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Михальчик С.А.,
судей Шевченко СВ., Буданова A.M.
при секретаре Вишня О.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Мегастрой прогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 апреля 2010 года, которым исковые требования Гитис Г.К. удовлетворены.
За ней признано право собственности на 1/9 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным Номер обезличен общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 33%.
Заслушав доклад судьи Шевченко СВ., возражения представителей Гиттис Г.К. Андреева А.В. и Бутова А.Л., считавших решение суда правильным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гитис Г.К. обратилась в суд с иском к ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
В обоснование заявленных требований указала, что 09 сентября 2008 года она заключила договор Номер обезличен долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного ... ... с ООО «КДСтрой», выступающим стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства
z,
Номер обезличен от Дата обезличена Дата обезличена, заключенного с ООО «МегаСтройПрогресс». По условиям договора ООО «КДСтрой» обязалось передать ей секцию Номер обезличен, в доме со строительным Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в соответствии с приложением Номер обезличен к договору, в срок, определенный сторонами - второй квартал 2009 года. Указанный договор был зарегистрирован в соответствии с ч.З ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Дата обезличена.
Истица указывала, что во исполнение условий договора ею была произведена оплата в размере ... руб. (что превышает стоимость договора), что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру Номер обезличен от Дата обезличена., Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, Номер обезличен от Дата обезличена, тогда как ответчиком обязательства не исполнены, секция не достроена и не сдана в эксплуатацию, строительство гостиничного комплекса приостановлено, степень готовности сблокированного коттеджа со строительным Номер обезличен, в котором находится секция Номер обезличен, по данным БТИ составляет 33%.
С учетом уточнений просила признать за ней право собственности на 1/9 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект -9-ти секционный сблокированный коттедж со строительным Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 33%.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Мегастройпрогресс», не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении заявленного иска отказать, ссылаясь на то, что договор долевого участия был заключен истицей с ООО «КД Строй», тогда как застройщиком данного объекта являлось ООО «Мегастройпрогресс», ему же был предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен спорный объект и только названное ООО в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. ООО «КД Строй», не являясь застройщиком, заключало договоры в отношении объектов недвижимости на основании договора инвестирования от Дата обезличена года, заключенного с ООО ««Мегастройпрогресс». Вместе с тем, в названый договор инвестирования был внесен ряд изменений, согласно которым ООО «КДСтрой» в качестве инвестора приобретало право финансирования строительства в отношении не всех, а только 46 коттеджей и не от своего имени, а от имени ООО «Мегастройпрогресс». Более того, решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от Дата обезличена года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, на
УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров, заключенных с ООО «КДСтрой», в том числе и договора, заключенного с истицей. В свою очередь ООО «Мегастройпрогресс» в каких - либо отношениях с Гиттис Г.К. не состоит, денежные средства, уплаченные ею по договору, в ООО «Мегастройпрогресс» не поступали. Более того, факт оплаты истицей денежных средств ООО «КДСтрой», привлеченных по ничтожной сделке, не может служить основанием для признания за нею права собственности на спорный объект. Поскольку ООО «МегаСтройПрогресс» договоров участия в долевом строительстве с истицей не заключало и в каких - либо договорных отношениях с ней не состоит, оснований для удовлетворения требований Гитис Г.К. не имелось.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим изменению с исключением из решения указания о признании за Гитис Г.К. права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект, а в остальной части - оставлению без изменения.
Материалами дела установлено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от Дата обезличена г. Номер обезличен ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., ..., ... с кадастровым номером Номер обезличен, на основании чего Дата обезличена г. между администрацией МО «...» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке Дата обезличена г.
Соглашением Номер обезличен от Дата обезличена г. срок действия договора аренды бал продлен до Дата обезличена года и до настоящего времени не расторгнут, что подтверждено справкой администрации МО «Зеленоградский район».
Дата обезличена года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.
Дата обезличена года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор Номер обезличен инвестирования строительства, по условиям которого заказчик-застройщик ООО «МегаСтройПрогресс» передает инвестору - ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.
Впоследствии, Дата обезличена года, Дата обезличена года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства от Дата обезличена года, которыми его положения были изменены и дополнены, в частности, установлены новые сроки окончания строительства, а затраты, связанные с
продлением договора аренды земельного участка, возложены на ООО «КДСтрой».
Дата обезличена года между ООО «КДСтрой» и Гитис Г.К. был заключен договор долевого инвестирования строительства Номер обезличен, по которому инвестор, на основании договора инвестирования строительства Номер обезличен от Дата обезличена г., заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», привлекает соинвестора для инвестирования объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, а именно блокированного дома со строительным Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м.
Указанный договор был зарегистрирован в соответствии с ч.З ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" Дата обезличена.
Оплата была произведена Гитис Г.К. в размере, превышающем предусмотренную п.4.1 сумму договора - ... руб., а именно - ... руб.
Факт оплаты подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам и в ходе рассмотрения дела не оспаривался ООО «КДСтрой».
Разрешая заявленный спор и принимая решение об удовлетворении требований Гиттис Г.К., суд, установив все обстоятельства возникшего спора, правильно исходил из того, что такие ее требования основаны на законе, не противоречат ему, в связи с чем правовых оснований к отказу в их удовлетворении не имеется. При этом судом обоснованно учтено и то обстоятельство, что в установленный п.1.5 названного договора срок - второй квартал 2009 года - окончание строительства секции Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным Номер обезличен и ввод этого объекта в эксплуатацию произведен не будет, поскольку степень его готовности согласно сведениям ... отделения Калининградского филиала ФГУП «...» по состоянию составляет только 33%, тогда как работы по строительству приостановлены и в настоящее время не ведутся. Данное обстоятельство правильно расценено судом в качестве основания для признания за Гитис Г.К. права собственности на этот незавершенный объект недвижимости.
Такая позиция суда подробно мотивирована в решении.
Доводы кассационной жалобы ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что ООО «КДСтрой» не вправе было заключать с истицей договор долевого инвестирования строительства, являются несостоятельными.
Не соглашаясь с такими доводами ООО «МегаСтройПрогресс», суд правильно указал, что заключенный между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КД Строй» договор инвестирования строительства от Дата обезличена позволял последнему заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами.
Это право вытекает из п. 1.1. договора инвестирования строительства, согласно которому инвестору, т.е. ООО «КДСтрой», были переданы права частичного инвестирования строительства, в силу п. 1.1.2 инвестор вправе заключать инвестиционные договоры долевого участия в строительстве, привлекая по этим договорам денежные средства от 3-х лиц в пределах своей доли и определяя размер инвестиционного взноса на строительство 1 кв.м для соинвестора без согласования с ООО «МегаСтройПрогресс».
Дополнительным соглашением Номер обезличен к этому договору, заключенным между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» Дата обезличена года, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках инвестиционного договора инвестор - ООО «КДСтрой» не только заключает инвестиционные договоры, договоры участия в долевом строительстве, иные договоры, предметом которых является привлечение денежных средств 3-х лиц, но и подписывает от имени застройщика - ООО «МегаСтройПрогресс» все необходимые документы дл я оформления права собственности 3-х лиц на объекты недвижимости, составляя, в том числе и акты приема - передачи (п. 1.3 соглашения). В п. 1.4 соглашения указано, что по смыслу договора инвестирования ООО «КД Строй» привлекает 3-х лиц (участников долевого строительства, дольщиков, инвесторов), заключает сделки в отношении объекта, принимает все необходимые меры и действия для оформления прав собственности 3-х лиц и с этой целью застройщик обязуется представить в УФРС все необходимые документы, указанные в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно, проектную декларацию, разрешение на строительство, проект, разрешение о вводе в эксплуатацию и иные документы (п. 1.6 соглашения), инвестор обязан предоставить участникам долевого строительства все необходимые документы для регистрации их права ( п. 1.7) и инвестор несет полную ответственность перед участниками долевого строительства в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п. 1.8).
Проанализировав приведенные выше условия договора инвестирования от Дата обезличена года с учетом его дополнения, суд пришел к правильному выводу о наличии у ООО «КД Строй» права на заключение с гражданами договоров долевого участия в строительстве и такие полномочия были переданы ООО «КДСтрой» застройщиком.
Вопреки доводам ООО «МегаСтройПрогресс», само заключение между двумя юридическими лицами такого договора не противоречит закону и не свидетельствует о его ничтожности.
Ссылки ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что условия договора инвестирования от Дата обезличена года и дополнительных соглашений к нему противоречат положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым не предусмотрена возможность передачи застройщиком права на заключение договоров долевого участия в строительстве третьим лицам, являются несостоятельными.
Указание ООО «МегаСтройПрогресс» в жалобе о том, что оно являлось застройщиком данного объекта и арендатором земельного участка, на котором спорный объект частично возведен, изложенные выше выводы суда не опровергает.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от Дата обезличена года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, достаточным основанием к отмене решения служить не может. Кроме того, это решение суда в законную силу не вступило.
Само по себе это обстоятельство не может быть расценено в качестве основания для расторжения договора долевого инвестирования строительства, заключенного с Гитис Г.К.
Иные доводы жалобы также не являются основанием для отмены решения суда, которое является законным.
Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы.
Вместе с тем, нельзя согласиться с решением суда в части признания за истицей права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект в силу следующего.
Основания возникновения общей собственности на имущество, в том числе, долевой собственности, предусмотрены статьей 244 ГК РФ.
Согласно указанной норме закона, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона, долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.
Как видно из содержания заключенного с истицей Гитис Г.К. договора долевого инвестирования строительства от Дата обезличена г., истице по завершении строительства подлежала передаче в качестве объекта долевого инвестирования секция Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: ..., ... ....
Таким образом, предметом вышеуказанного договора являлась не доля в праве собственности на блокированный коттедж, а самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства в виде секции в указанных блокированных коттеджах.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что при возникших правоотношениях законом не предусмотрено возникновение права долевой собственности на объект строительства, в данном случае право долевой собственности на указанный объект у истицы возникнуть не могло, поэтому у суда не имелось достаточных оснований для признания за ней права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект.
Исходя из условий договора, за истицей Гитис Г.К. следовало признать право собственности на незавершенный строительством объект - секцию Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 33%.
С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит изменению.
Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 23 апреля 2010 года изменить, исключив указание о признании за Гитис Г.К. права собственности на 1/9 доли в незавершенном строительством объекте.
Считать признанным за Гитис Г.К. право собственности на незавершенный строительством объект - секцию Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., ..., ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 33%.
В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
