РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Безруких Е.С. Дело № 33-3660/ 2010 г.

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

11 августа 2010 г. г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Михальчик С.А.,

судей Шевченко С.В., Буданова А.М.

при секретаре Вишня О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании 11 августа 2010 года дело по кассационной жалобе ООО «МегаСтройПрогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20 мая 2010 года, которым удовлетворены исковые требования Заязовой А.О.

За Заязовой А.О. признано право собственности на 1/7 доли незавершенного строительством объекта - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 36%, а также признано право собственности на 1/6 доли незавершенного строительством объекта - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 138,88 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 42%.

Заслушав доклад судьи Михальчик С.А., возражения представителей Заязовой А.О. - Андреева А.В., Бутова А.Л., полагавших доводы жалобы необоснованными, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Заязова А.О. обратилась в суд с иском к ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.

В обоснование иска указала, что 13 декабря 2006 года и 25 июня 2007 года ею были заключены с ООО «КДСтрой» договоры инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по ул..... ООО «КДСтрой» выступал стороной в данных договорах на основании договора инвестирования строительства №Номер обезличен от 1 марта 2007 года, заключенного между ним (ООО «КДСтрой») и застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс», которому администрацией МО «Зеленоградский район» было выдано разрешение на строительство названного объекта и предоставлен в аренду земельный участок.

По условиям договоров инвестирования строительства ООО «КДСтрой» принял на себя обязательство передать истице секцию № Номер обезличен в доме со строительным номером Номер обезличен общей площадью по проекту 126,95.м. и секцию № Номер обезличен в доме со строительным номером Номер обезличен общей площадью по проекту 138,88 кв.м., в соответствии с Приложением № 1 к договорам.

В дальнейшем - 05 августа 2008 года и 06 августа 2008 года между истицей и ООО «КДСтрой» были заключены договоры долевого инвестирования строительства, в соответствии с которыми ООО «КДСтрой» обязалось передать Заязовой А.О. вышеуказанные объекты строительства. Данные договоры были зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.

Истица ссылалась, что обязательства по оплате денежных средств в качестве инвестиционного взноса ею были выполнены в полном объеме, в то время как ООО «КДСтрой» не исполнило договорные обязательства - объекты в эксплуатацию не сданы, секции не предоставлены, строительство приостановлено. Степень готовности сблокированного коттеджа №Номер обезличен в котором находится секция №Номер обезличен, по данным БТИ составляет 36 %, степень готовности сблокированного коттеджа со строительным № Номер обезличен, в котором находится секция № Номер обезличен, составляет 42%.

С учетом уточнений заявленных требований, истица просила признать за нею право собственности на 1/7 долю незавершенного строительством объекта - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м., со степенью готовности 36%, и на 1/6 долю незавершенного строительством объекта - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 138,88 кв.м., со степенью готовности 42%, в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.

Судом постановлено изложенное выше решение.

В кассационной жалобе ООО «МегаСтройПрогресс» просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что застройщиком спорного объекта строительства являлось ООО «МегаСтройПрогресс», и в силу положений ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» только оно вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. Положения договора инвестирования строительства от 1 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», о наделении ООО «КДСтрой» правом заключения от своего имени договоров долевого участия в строительстве с третьими лицами считает ничтожными, поскольку законом не предусмотрена возможность передачи застройщиком указанного права третьему лицу, в связи с чем ничтожными являются и договоры инвестирования, заключенные ООО «КДСтрой» с истицей. Ссылается, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года и дополнительное соглашение к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «КДСтрой», в том числе, и заключенных с истицей. Факт оплаты Заязовой А.О. денежных средств ООО «КДСтрой», привлеченных последним по ничтожной сделке, не мог служить основанием для признания за нею права собственности на спорный объект.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению, с исключением указания о признании за Заязовой А.О. права собственности на 1/7 доли и 1/6 доли в праве на вышеуказанные незавершенные строительством объекты. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

При рассмотрении дела судом установлено и материалами дела подтверждено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 20.04.2006 г. № Номер обезличен ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 13 300 кв.м, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером Номер обезличен. 20.04.2006 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2006 г. Соглашением № Номер обезличен от 25 августа 2009 г. срок действия договора аренды был продлен до 01.01.2011 года.

11 декабря 2006 года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.

1 марта 2007 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор № Номер обезличен инвестирования строительства, по условиям которого заказчик-застройщик ООО «МегаСтройПрогресс» передает инвестору - ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.

В дальнейшем - 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства от 01 марта 2007 года, которыми его положения были изменены и дополнены.

Из материалов дела также видно, что 13 декабря 2006 года между Заязовой А.О. и ООО «КДСтрой» был заключен договор займа, по условиям которого Заязова А.О. передала ООО «КДСтрой» денежные средства в сумме ... рублей, а ООО «КДСтрой» обязался вернуть указанную сумму в срок и на условиях, указанных в Договоре. Денежные средства в сумме ... рублей были перечислены истицей ООО «КДСтрой» в период с 19 июня 2007 года по 25 сентября 2007 года. В дальнейшем - 05 августа 2008 года между Заязовой А.О. и ООО «КДСтрой» было заключено соглашение о прекращении обязательств по указанному договору займа, при этом, все заемные обязательства по договору были прекращены в счет участия Заязовой О.А. в соинвестировании строительства объекта долевого строительства по договору заключенного между сторонами долевого инвестирования строительства № Номер обезличен от 05 августа 2008 года. По условиям названного соглашения, Заязова О.А. обязалась участвовать в строительстве секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м. для дальнейшего оформления в собственность. Стороны также договорились, что все обязательства ООО «КДСтрой» считаются оплатой по договору долевого инвестирования строительства № Номер обезличен от 05 августа 2008 года.

Судом установлено, что 05 августа 2008 года договор долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Заязовой А.О. был заключен, и по условиям данного договора инвестор (ООО «КДСтрой»), на основании договора инвестирования строительства № Номер обезличен от 01 марта 2007 г., заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», привлекает соинвестора (Заязову А.О.) для инвестирования вышеуказанного объекта долевого строительства - секции № Номер обезличен блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м. Указанный договор был зарегистрирован 28.10.2008 г. в УФРС по Калининградской области в соответствии с ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, судом установлено, что 25 июня 2007 года между ООО «КДСтрой» и Заязовой А.О. был заключен договор долевого инвестирования строительства № Номер обезличен, по которому инвестор (ООО «КДСтрой»), на основании договора инвестирования строительства № Номер обезличен от 01 марта 2007 г., заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», привлекает соинвестора (ЗаязовуА.О.) для инвестирования объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по вышеуказанному адресу, блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, секция № Номер обезличен, общей площадью по проекту 138,88 кв.м. Оплата по указанному договору в соответствии с п.4.1. Договора составляла ... рублей.

06 августа 2008 года между ООО «КДСтрой» и Заязовой А.О. было заключено соглашение, по условиям которого стороны решили считать вышеуказанный договор долевого инвестирования строительства от 25.06.2007 г. предварительным, составленным с целью заключения договора долевого инвестирования строительства от 06.08.2008 г. Соглашением предусмотрено, что размер долевого взноса по договору от 06.08.2008 г. составляет ... рублей, который уплачен истицей по договору от 25.06.2007 г., и уплата данной суммы признана сторонами надлежащим выполнением соинвестором своих обязательств по оплате размера долевого взноса по Договору долевого инвестирования строительства N Номер обезличен от 06.08.2008 г.

06 августа 2008 года между ООО «КДСтрой» и Заязовой А.О. был заключен договор долевого инвестирования строительства № Номер обезличен, в соответствии с которым инвестор ООО «КДСтрой», на основании договора инвестирования строительства № Номер обезличен от 01 марта 2007 г., заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», привлекает соинвестора (ЗаязовуА.О.) для инвестирования вышеуказанного объекта долевого строительства - секции № Номер обезличен блокированного дома со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 138,88 кв.м., в вышеуказанном гостиничном комплексе коттеджного типа. Указанный договор 28.10.2008 г.был зарегистрирован УФРС по Калининградской области соответствии с ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Факт оплаты истицей денежных средств по вышеуказанным договорам подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами и не оспаривался при рассмотрении дела ни ООО «КДСтрой», ни ООО «МегаСтройПрогресс».

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что в установленный договорами долевого инвестирования строительства срок (второй квартал 2009 г.) строительство спорных объектов в виде секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, и секции №Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным №Номер обезличен в гостиничном комплексе коттеджного типа по вышеуказанному адресу не завершено, объект в эксплуатацию не сдан, степень готовности указанных секций составляет соответственно 36% и 42 %, и при этом работы по строительству названного комплекса приостановлены, суд обоснованно пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Заязовой А.О. о признании за нею права собственности на спорные незавершенные строительством объекты.

Доводы кассационной жалобы ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что ООО «КДСтрой» не вправе было заключать с истицей вышеуказанные договоры долевого инвестирования строительства, являются несостоятельными.

Суд первой инстанции правильно исходил из того, что право ООО «КДСтрой» на заключение с истицей данных договоров возникло на основании п.1.1. договора инвестирования строительства от 01 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой», согласно которому застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» Инвестору, т.е. ООО «КДСтрой», были переданы права частичного инвестирования строительства указанного гостиничного комплекса коттеджного типа, а в силу п.1.1.2 договора ООО «КДСтрой» предоставлено право заключать инвестиционные договоры долевого участия в строительстве, привлекая по этим договорам денежные средства от 3-х лиц в пределах своей доли и определяя размер инвестиционного взноса на строительство 1 кв.м для соинвестора без согласования с ООО «МегаСтройПрогресс». Дополнительным соглашением № 1 к этому договору, заключенным между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» 10 июля 2008 года, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках инвестиционного договора инвестор - ООО «КДСтрой» не только заключает инвестиционные договоры, договоры участия в долевом строительстве, иные договоры, предметом которых является привлечение денежных средств 3-х лиц, но и подписывает от имени застройщика - ООО «МегаСтройПрогресс» все необходимые документы для оформления права собственности 3-х лиц на объекты недвижимости, составляя, в том числе и акты приема - передачи (п.1.3 соглашения). В п.1.4 соглашения указано, что по смыслу договора инвестирования ООО «КД Строй» привлекает 3-х лиц (участников долевого строительства, дольщиков, инвесторов), заключает сделки в отношении объекта, принимает все необходимые меры и действия для оформления прав собственности 3-х лиц и с этой целью застройщик обязуется представить в УФРС все необходимые документы, указанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно - проектную декларацию, разрешение на строительство, проект, разрешение о вводе в эксплуатацию и иные документы (п.1.6 соглашения), инвестор обязан предоставить участникам долевого строительства все необходимые документы для регистрации их права ( п.1.7) и инвестор несет полную ответственность перед участниками долевого строительства в соответствии с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п.1.8).

Проанализировав приведенные выше условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений, суд пришел к обоснованному выводу о том, что застройщиком ООО «МегаСтройПрогресс» были переданы ООО «КДСтрой» полномочия на заключение с гражданами договоров долевого инвестирования строительства.

Доводы ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года и дополнительных соглашений к нему противоречат положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым не предусмотрена возможность передачи застройщиком права на заключение договоров долевого участия в строительстве третьим лицам, несостоятельны. Заключение между указанными юридическими лицами такого договора закону не противоречит и не свидетельствует о его ничтожности.

Кроме того, как видно из материалов дела, после заключения договора инвестирования на основании письма ООО «МегаСтройПрогресс» осуществлялось перечисление денежных средств ООО «КДСтрой» для строительства объекта на расчетный счет подрядчика ООО «Консоль» согласно определенного графика. То обстоятельство, что строительство указанного гостиничного комплекса коттеджного типа осуществлялось с использованием денежных средств, внесенных привлеченными ООО «КДСтрой» к долевому участию в инвестировании строительства третьими лицами, в том числе и истицей Заязовой А.О., заявителем жалобы не оспаривается.

С учетом изложенного, ссылки ООО «МегаСтройПрогресс» на то, что оно являлось застройщиком данных объектов и арендатором земельного участка, на котором спорные объекты частично возведены, не могут быть приняты во внимание.

Не может повлечь отмену решения суда ссылка в жалобе и на то обстоятельство, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными. Названное решение Арбитражного суда в законную силу не вступило. Оснований для признания ничтожным заключенных ООО «КДСтрой» с истицей договоров долевого инвестирования строительства, не имеется.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда по доводам кассационной жалобы.

Вместе с тем, нельзя согласиться с решением суда в части признания за истицей права собственности на доли в праве на незавершенный строительством объект.

Основания возникновения общей собственности на имущество, в том числе, долевой собственности, предусмотрены статьей 244 ГК РФ. Согласно указанной норме закона, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона, долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.

Как видно из содержания заключенных с истицей договоров долевого инвестирования строительства от 05 и 06 августа 2008 г., истице по завершении строительства подлежали передаче в качестве объектов долевого инвестирования соответственно секция №Номер обезличен в блокированном доме со строительным номером Номер обезличен, общей площадью 126,95 кв.м. и секция №Номер обезличен в блокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью 138,88 кв.м. Таким образом, предметом вышеуказанных договоров являлись не доли в праве собственности на блокированные коттеджи, а самостоятельные индивидуально-определенные объекты строительства в виде секций в указанных блокированных коттеджах. Принимая во внимание, что условия договоров не предусматривали поступления блокированных домов в общую собственность истицы и иных лиц, и с учетом возникших правоотношений законом также не предусмотрено возникновения права долевой собственности на объект строительства, в данном случае право долевой собственности на указанные объекты возникнуть не могло, поэтому у суда не имелось достаточных оснований для признания за истицей права собственности на соответственно 1/7 и 1/6 доли в праве на незавершенные строительством объекты. Исходя из условий договоров, за истицей следовало признать право собственности на незавершенные строительством объекты - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м., со степенью готовности 36%, а также на секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 138,88 кв.м., со степенью готовности 42%, в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенные по вышеуказанному адресу на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.

С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит изменению.

Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 20 мая 2010 года изменить, исключив указание о признании за Заязовой А.О. права собственности на 1/7 доли и 1/6 доли в незавершенных строительством объектах.

Считать признанным за Заязовой А.О. право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен, общей площадью по проекту 126,95 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 36%, а также право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным номером Номер обезличен общей площадью по проекту 138,88 кв.м. в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: Калининградская область, г Зеленоградск, ул. Гагарина, на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 42%.

В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: