РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Судья Протасова Е.Б. Дело № 33-3500/ 2010 года

К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

18 августа 2010 года г.Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Михальчик С.А.

судей Кулешовой Е.А., Шевченко С.В.,

при секретаре Никифоровой Ю.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 августа 2010 года дело по кассационным жалобам ООО «Рек-Строй», Роменко А.В., Роменко Ю.М., Николайчука В.В. и администрации городского округа «Город Калининград» на решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 20 апреля 2010 года, которым удовлетворен иск ООО «СтройИнвестиция».

Признаны ничтожными сделки - договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: ..., заключенные 25 и 28 июля 2008 г. между ООО «Рек-Строй» и Хучаевым А.С., Снигиревой Е.Г., Геллерманн Л.П., Калиновским В.В., Соболевой Ю.А., Акентьевой А.В., Роменко А.В., Роменко Ю.М., Крайс А.Э., Николайчуком В.В.

Постановлено погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по регистрации договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключенных ООО «Рек-Строй» с вышеуказанными лицами.

За ООО «СтройИнвестиция» признано право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом Номер обезличен по ... в г. ... со степенью готовности 56 %.

Заслушав доклад судьи Михальчик С.А., объяснения Роменко А.В., действующего в своих интересах и в качестве представителя ООО «Рек-Строй», Хучаева А.С., Снигиревой Е.Г., Соболевой Ю.А., Акентьевой А.В., объяснения Николайчука В.В., представителя администрации городского округа «Город Калининград» - Шегеда В.Я., поддержавших доводы кассационных жалоб, возражения представителя ООО «СтройИнвестиция» - Бутова А.Л., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «СтройИнвестиция» обратилось в суд с иском к ООО «Рек-Строй», Геллерманн Л.П. Калиновскому В.В., Соболевой Ю.А., Акентьевой А.В., Роменко А.В., Роменко Ю.М., Крайс А.Э., Николайчуку В.В., Хучаеву А.С., Снигиревой Е.Г., администрации ГО «Город Калининград», указав в качестве третьего лица УФРС по Калининградской области, и с учетом уточнения и дополнения исковых требований просило о признании ничтожными договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании за истцом права собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом.

В обоснование иска ООО «СтройИнвестиция» ссылалось на то, что 19.09.2005 г. между истцом и ООО «Рек-Строй» был заключен договор Номер обезличен инвестирования строительства жилого дома, по условиям которого инвестор (ООО «СтройИнвестиция») обязалось за счет собственных и привлеченных инвестиций профинансировать производство заказчиком-застройщиком (ООО «Рек-Строй») землеустроительных, проектных, строительно-монтажных и пусконаладочных работ по строительству многоквартирного жилого дома по .... Согласно договору, ориентировочный объем инвестиций по строительству вышеуказанного жилого дома составил ... рублей, при этом, ООО «СтройИнвестиция» является собственником всех квартир и нежилых и инженерных помещений указанного жилого дома, а ООО «Рек-Строй» обязалось оказывать содействие инвестору как заказчик-застройщик в реализации инвестиционного проекта. Во исполнение принятых на себя обязательств по договору истцом были профинансированы в форме капитальных вложений все необходимые согласования, связанные с разработкой проектной документации, получением сводных экспертных заключений, разрешений, привлечением подрядной организации ООО «Ремстройтехмонтаж» для выполнения строительных работ. Всего ООО «СтройИнвестиция» на осуществление инвестиционного проекта было перечислено ... рублей. Однако в нарушение условий договора инвестирования ответчик ООО «Рек-Строй» в период с 25 по 28 июля 2008 года заключил договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами: Геллерманн Л.П., Калиновским В.В., Соболевой Ю.А., Акентьевой А.В., Роменко А.В., Роменко Ю.М., Крайс А.Э., Николайчуком В.В., Хучаевым А.С., Снигиревой Е.Г., которые впоследствии были зарегистрированы в УФРС. Истец полагал, что договоры долевого участия в строительстве, заключенные с указанными лицами, являются ничтожными сделками, поскольку они противоречат требованиям Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», которым за инвестором закреплены полномочия по владению, пользованию и распоряжению объектами капитальных вложений и результатами инвестирования, а также положениям ст. 309 ГК РФ, и просил суд применить последствия недействительности ничтожных сделок - прекратить записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации указанных договоров.

Кроме того, истец просил суд признать за ним право собственности на неоконченный строительством многоквартирный жилой дом Номер обезличен по ... со степенью готовности 56%.

К участию в деле в качестве 3-го лица было привлечено ООО «Ремстройтехмонтаж».

Суд постановил изложенное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ООО «Рек-Строй» просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда от 03 марта 2009 года ООО «СтройИнвестиция» отказано в иске о признании права собственности на спорный незавершенный объект недвижимости. Этим же решением установлено, что истец не является 100% собственником объекта строительства и в силу положений ст. 61 ГПК РФ указанное решение являлось обязательным для данного суда. Право собственности на объект не могло быть признано за истцом в силу прямого указания об этом в законе, поскольку строительство дома в 2006 году осуществлялось до заключения договора на передачу в аренду земельного участка для строительства (Дата обезличена), до получения разрешения на строительство, которое выдано ООО «Рек-Строй» Дата обезличена, и лишь с этого времени возникло право на осуществление строительства спорного дома. В связи с этим считает, что в силу ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку за истцом не могло быть признано, поскольку право собственности на земельный участок за ним не зарегистрировано и его собственником является городской округ «Город Калининград». Договор инвестирования считает ничтожной сделкой, поскольку по результатам исполнения данного договора застройщику не подлежали передаче в собственность квартиры, т.е. фактически договор является безвозмездной сделкой - договором дарения, между тем, в силу ч.1 ст. 572 ГК РФ дарение между коммерческими организациями не допускается. Кроме того, считает договор инвестирования ничтожным в силу ст.ст. 164, 165 ГК РФ, поскольку государственную регистрацию он не проходил. Настаивает, что строительство объекта осуществлялось за счет соответчиков по делу. Вывод суда о том, что ООО Рек-Строй деятельности не ведет и дом достраивать не намерен, необоснован, поскольку разрешение на строительство продлевалось до Дата обезличена года.

В кассационных жалобах Роменко А.В. и Роменко Ю.М. просят решение суда отменить, ссылаясь на те же доводы, что и ООО «Ректрой». Кроме того, указывают, что дело рассмотрено в их отсутствие без надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела. 03 апреля 2010 г. они были извещены о том, что 20 апреля 2010г. состоится предварительное судебное заседание. Суд же в нарушение положений ст. ст. 147, 152, 153 ГПК РФ без извещения участвующих в деле лиц 20 апреля 2010 г. рассмотрел дело по существу и вынес решение.

В кассационной жалобе Николайчук В.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что, признавая договор долевого участия в строительстве ничтожным, суд не сослался в решении на норму закона, которой он противоречит. Считает, что заключенный с ним договор соответствует требованиями Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», поскольку застройщик ООО «Рек-Строй» отвечал требованиям указанного закона, договор прошел государственную регистрацию в УФРС по Калининградской области и не мог быть признан ничтожным в связи с противоречием его Закону «Об инвестиционной деятельности в РФ», который не регулирует отношения, связанные с привлечением средств участников долевого строительства. Правом на привлечение денежных средств участников долевого строительства инвестор не обладал. При этом, считает, что положения договора об инвестировании ( п.1.4, п.п. «г» п. 3.1, п. 3.4.3, 4.3.5 и п. 6.2 ) не запрещали сторонам заключать договоры долевого участия. В то же время, нарушение ответчиком ООО РекСтрой» обязательств по договору инвестирования не могло повлечь ничтожность сделки, заключенной с участником долевого строительства, поскольку истец вправе был обращаться в суд с требованиями о расторжении договора, взыскании денежных средств.

В кассационной жалобе администрация ГО «Город Калининград» просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что оно постановлено с нарушением ст. ст. 218, 219 ГК РФ. Для регистрации права собственности истец должен был обратиться в УФРС по Калининградской области. Указывает, что строительство спорного объекта велось ООО Рек-Строй» на земельном участке, переданном последнему в соответствии с договором аренды на основании разрешения на строительство от Дата обезличена г. В силу закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа инвестора от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором. Не учтено судом и то обстоятельство, что вступившим в силу решением Арбитражного суда от 03 марта 2009года истцу отказано в иске о признании за ним права собственности на неоконченный строительством дом. Считает, что договоры долевого участия заключенные между ООО«Рек-Строй» и физическими лицами заключены в соответствии с требованиями Федерального Закона 30.12.2004 г. №214-ФЗ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, Дата обезличена г. между ООО «Рек-Строй» и ООО «СтройИнвестиция» был заключен договор инвестирования строительства жилого дома, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоквартирного жилого ... по .... Пунктом 2.2. договора предусмотрено, что ориентировочный объем инвестиций составляет ... рублей. При этом, в соответствии с п.4.3.1 договора ООО «СтройИнвестиция» приняло на себя обязанность по обеспечению финансирования и реализации инвестиционного проекта в полном объеме за счет собственных и ( или) привлеченных средств, а ООО «Рек-Строй» как заказчик-застройщик в соответствии с п.4.1.1 договора обязалось оказывать инвестору содействие в реализации указанного инвестиционного проекта.

Статьей 5 договора был определен срок окончания строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома - Дата обезличена г. и этапы его строительства, а статьей 6 договора - регламентированы имущественные права сторон. При этом, из содержания п. 6.1 договора усматривается, что предоставление квартир в указанном доме заказчику-застройщику ООО «Рек-Строй» либо иным лицам данным договором не было предусмотрено.

Из материалов дела видно, что до заключения указанного договора постановлением мэра г. ... от Дата обезличена г. Номер обезличен ООО «Рек-Строй» предварительно согласовано место размещения многоквартирного жилого дома по ..., утвержден акт выбора земельного участка от Дата обезличена г., согласованный в установленном порядке. Постановлением главы г. ... от Дата обезличена г. Номер обезличен был предоставлен ООО «Рек-Строй» земельный участок для строительства вышеуказанного многоквартирного жилого дома по ... и Дата обезличена года между мэрией г. ... и ООО «Рек-Строй» был заключен договор аренды указанного земельного участка, который зарегистрирован в УФРС по Калининградской области Дата обезличена г. Разрешение на строительство администрацией г. ... было выдано застройщику ООО «Рек-Строй» Дата обезличена года.

До получения разрешения на строительство - Дата обезличена года между ООО «Рек-Строй» и подрядчиком ООО «Ремстройтехмонтаж» был заключен договор подряда на строительство указанного объекта, после чего в апреле 2006 г. подрядчиком было начато его строительство.

Судом первой инстанции также установлено, что во исполнение условий вышеуказанного договора инвестирования от Дата обезличена г. ООО «СтройИнвестиция» были профинансированы в форме капитальных вложений все необходимые согласования, связанные с разработкой проектной документации, получением сводных экспертных заключений, разрешений, была осуществлена оплата всех строительных работ, производимых подрядной организацией ООО «Ремстройтехмонтаж». На осуществление инвестиционного проекта ООО «СтройИнвестиция» были перечислены денежные средства на общую сумму ... рублей. В конце 2006 года строительство спорного объекта было приостановлено. Как следует из справки Калининградского филиала ФГУП «...» от Дата обезличена г., степень готовности объекта - многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... по состоянию на Дата обезличена составляет 56 %.

В период с 25.07.2008 г. по 28.07.2008 г. ООО «Рек-Строй» были заключены и зарегистрированы в УФРС по Калининградской области договоры долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома по ... с физическими лицами: Геллерманн Л.П., Калиновским В.В., Соболевой Ю.А., Акентьевой А.В., Роменко А.В., Роменко Ю.М., Крайс А.Э., Николайчуком В.В., Хучаевым А.С., Снигиревой Е.Г., которые были зарегистрированы в УФРС по Калининградской области.

Разрешая спор, суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности вышеуказанных заключенных между ООО «Рек-Строй» и физическими лицами договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В силу положений ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Согласно ч.1 ст.8 указанного закона, отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 1041 ГК РФ по договору о совместной деятельности двое или несколько лиц обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

В силу ст. 1043 ГК РФ внесенное сторонами договора о совместной деятельности имущество, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция, полученные доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательств.

С учетом приведенных выше норм закона, суд правильно исходил из того, что объект строительства по договору инвестирования, заключенному между ООО «СтройИнвестиция» и ООО «Рек-Строй» 19.09.2005 г., до его раздела в натуре находится в режиме общей долевой собственности сторон договора. Владение, пользование и распоряжение данным объектом должно было осуществляться сторонами по правилам, предусмотренным законом для распоряжения общей долевой собственностью - ст. ст.246, 247 ГК РФ.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Принимая во внимание, что по условиям договора инвестирования финансирование объекта строительства - многоквартирного жилого дома по ... осуществлялось в полном объеме за счет средств ООО «СтройИнвестиция», учитывая, что право ООО «Рек-Строй» на предоставление квартир, либо нежилых помещений в данном доме после завершения строительства договором не предусмотрено, суд обоснованно пришел к выводу о том, что ООО «Рек-Строй» не вправе было без согласия ООО «СтройИнвестиция» распоряжаться указанным объектом инвестиционной деятельности и заключать с физическими лицами договоры долевого участия в строительстве.

С учетом изложенного, оспариваемые договоры долевого участия в строительстве, заключенные в нарушение приведенных выше норм Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ГК РФ, судом правомерно, в соответствии со ст. ст. 166, 167,168 ГК РФ, признаны ничтожными и применены последствия их недействительности.

Доводы жалоб о том, что заключенный между ООО «СтройИнвестиция» и ООО «Рек-Строй» договор об инвестиционной деятельности является ничтожным, судом проверялись и обоснованно признаны несостоятельными. Данный договор в судебном порядке не оспорен, недействительным не признан. Оснований считать, что данный договор не соответствует требованиям вышеназванного Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-Ф3, нормам ГК РФ, не имеется. К категории сделок с землей и другим недвижимым имуществом, договор инвестирования не относится, поэтому ссылки на то, что в силу ст. 164 ГК РФ он подлежит государственной регистрации, необоснованны. Доводам ООО «Рек-Строй» о том, что по результатам исполнения договора инвестирования застройщику не передается в собственность ни одной квартиры, в связи с чем он является безвозмездной сделкой - договором дарения, судом первой инстанции дана правильная оценка. Исходя из условий договора, оснований считать, что между сторонами был заключен не договор инвестирования, а договор дарения, и подлежали применению нормы ГК РФ, регулирующие заключение сделки дарения, не имеется.

Ссылки в кассационных жалобах на то, что оспариваемые договоры долевого участия в строительстве соответствуют требованиям Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», поскольку прошли государственную регистрацию в УФРС по Калининградской области, заключены с застройщиком ООО «Рек-Строй», который соответствует всем требованиям закона, не могут быть приняты во внимание. Сами по себе данные обстоятельства не опровергают правомерного вывода суда о том, что оспариваемые договоры заключены ООО «Рек-Строй» в нарушение требований Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и ст. ст. 246, 309 ГК РФ, а также в нарушение прав ООО «СтройИнвестиция» на объект капитальных вложений.

Законным и обоснованным является решение суда и в части признания за ООО «СтройИнвестиция» права собственности на спорный незавершенный строительством многоквартирный жилой дом по ... со степенью готовности 56 %.

При этом суд правильно исходил из того, что представленными доказательствами подтвержден факт строительства вышеуказанного дома за счет перечисленных истцом ООО «СтройИнвестиция» денежных средств. Ссылки ответчиков на то, что имеющиеся в деле доказательства с бесспорностью не свидетельствуют о перечислении истцом денежных средств на строительство именно спорного объекта, не могут быть приняты во внимание, поскольку доказательств, опровергающих представленные истцом доказательства о финансировании им строительства спорного объекта, ООО «Рек-Строй» не представлено, а также не представлено доказательств того, что строительство дома по ... производилось за счет денежных средств ООО «Рек-Строй» либо за счет средств дольщиков. Так, судом установлено, что строительство спорного объекта фактически осуществлялось с апреля 2006 года до ноября 2006 года, после чего подрядчиком ООО «Ремстройтехмонтаж» строительство дома было прекращено в связи с прекращением его допуска заказчиком ООО «Рек-Строй» на строительную площадку.

Судом правомерно учтено и то обстоятельство, что ООО «Рек-Строй» каких-либо мер по исполнению договора инвестирования и строительству многоквартирного жилого дома по ... не принимает. Последняя налоговая и бухгалтерская отчетность ООО «Рек-Строй» была представлена в ИФНС России Номер обезличен по г. ... за первое полугодие 2007 г. При этом, сроки действия разрешения на строительство, а также договора аренды земельного участка для строительства дома истекли в 2009 году и в дальнейшем не продлевались.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, свидетельствующие о том, что строительство спорного объекта недвижимости осуществлялось за счет средств истца, а также учитывая условия вышеуказанного инвестиционного договора, заключенного между ООО «Рек-Строй» и ООО «СтройИнвестиция», согласно которым истец является собственником жилых и нежилых помещений дома, суд обоснованно в соответствии с положениями ст. ст. 12, 218, 219 ГК РФ пришел к выводу о том, что в целях восстановления нарушенных прав истца, наряду с признанием ничтожными вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве дома, имеются основания для признания за истцом права собственности на спорный неоконченный строительством многоквартирный жилой дом со степенью готовности 56 %.

Ссылки в жалобах на то, что истец не является собственником земельного участка, в связи с чем в силу положений ст. 222 ГК РФ за ним не могло быть признано право собственности на незавершенный строительством объект, основанием к отмене решения суда не являются. Само по себе данное обстоятельство, исходя из приведенных выше установленных судом обстоятельств, основанием к отказу в иске являться не могло.

Доводам ответчиков о том, что решением Арбитражного суда Калининградской области от 03.03.2009 г. в удовлетворении иска ООО «СтройИнвестция» к ООО «Рек-Строй» о признании права собственности на спорный объект было отказано, судом первой инстанции дана правильная оценка. Как видно из содержания данного решения арбитражного суда, при его вынесении учитывалось наличие вышеуказанных договоров долевого участия в строительстве, заключенных между ООО «Рек-Строй» и физическими лицами. По данному делу истцом были заявлены исковые требования, наряду с ООО «Рек-Строй», к иным ответчикам - физическим лицам об оспаривании договоров долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в связи с чем требования о признании права собственности на незавершенный строительством объект заявлены по иным основаниям. Поэтому при рассмотрении настоящего дела суд, установив изложенные выше обстоятельства, признав оспариваемые договоры долевого участия в строительстве ничтожными сделками, правомерно принял решение о признании за истцом права собственности на спорный незавершенный строительством объект.

Доводы кассационных жалоб Роменко А.В. и Ю.М. о том, что дело рассмотрено судом в их отсутствие без надлежащего извещения, поскольку 03 апреля 2010 г. они были извещены о предварительном судебном заседании 20 апреля 2010г., основанием к отмене решения суда также не являются. Само по себе то обстоятельство, что суд ошибочно указал в судебном извещении о рассмотрении дела судом 20 апреля 2010 года в предварительном судебном заседании, не свидетельствует о нарушении процессуальных прав Роменко А.В. и Ю.М. Как видно из материалов дела, оно было принято к производству суда 11 ноября 2009 года, назначено к слушанию в предварительном судебном заседании 25 ноября 2009 года, после чего дело было назначено для рассмотрения в судебном заседании на 18 декабря 2009 года. В дальнейшем судебные заседания судом неоднократно откладывались, в том числе, в связи с уточнением и дополнением исковых требований и для истребования дополнительных доказательств. Ответчики Роменко А.В. и Ю.М. извещались о всех судебных заседаниях, в их адрес направлялись и ими были получены уточненные исковые требования, и 3 апреля 2010 года они были извещены о рассмотрении судом дела 20 апреля 2010 года. При таком положении их ссылки на извещение рассмотрения дела в предварительном судебном заседании и неизвещение их о времени и месте рассмотрения дела по существу, не могут быть приняты во внимание и повлечь отмену законного решения суда.

С учетом изложенного, оснований к отмене решения суда по доводам жалоб судебная коллегия не усматривает. Иные доводы кассационных жалоб основанием к отмене решения суда также не являются.

Руководствуясь ст. ст. 361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 20 апреля 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: