Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
12 апреля 2010 года г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда Калининградской области в составе :
Председательствующего судьи Сергеевой Н.Н.
При секретаре Егоровой Т.М.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Юдина В.В. и Волосович Н.В. к Администрации городского округа «Город Калининград», Леденчук И.Д., третьи лица - Марусина И.М., Шестаков М.А., Крутяков В.И. о сохранении квартиры в реконструированном состоянии и признании права собственности, встречному иску Леденчук И.Д. к Юдину В.В. и Волосович Н.В., третьи лица - Администрация городского округа «Город Калининград», Марусина И.М., Шестаков М.А., Крутяков В.И. о приведении квартиры в первоначальное состояние,
У с т а н о в и л :
Юдин В.В. и Волосович Н.В. обратились в суд с вышеназванным иском, указав, что являются собственниками квартиры дома по ул. К. в г. Калининграде, по ? доли каждый, на основании договора купли-продажи квартиры от 04 декабря 2006 года. Согласно данным из поквартирной карточки в квартире зарегистрированы и проживают: Юдин В.В. и временный жилец Б.В.С.
К настоящему времени истцами без получения разрешения на строительство осуществлена реконструкция квартиры за счет освоения части чердачного пространства, расположенного над помещениями квартиры, с оборудованием дополнительного мансардного этажа и обустройством в мансардном помещении санузла, в первом уровне квартиры перепланировка не производилась. В результате чего изменились показатели. Ранее жилая площадь квартиры составляла 42,0 кв.м., общая площадь -60,8 кв.м, площадь квартиры с холодными помещениями - 61,5 кв.м. После реконструкции квартиры площади изменились и стали следующими: жилая площадь - 54,2 кв.м., общая площадь квартиры - 92,5 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями - 93,2 кв.м.
Согласно ст. 222 ГК РФ данная квартира является самовольной постройкой, право собственности на которую может быть признано только в судебном порядке при не нарушении строительством прав и интересов третьих лиц.
Истцы ссылаются на заключение специалиста ООО «К.» от 10.08.2009 г. о соответствии произведенной реконструкции требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01.87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», в части пожарной безопасности, соответствие санитарно-эпидемиологических условий требованиям, предъявляемым строительными нормами и правилами к жилым зданиям и помещениям, признание квартиры пригодной для безопасной эксплуатации по своему назначению, отсутствие нарушений прав жильцов дома, поскольку на реконструкцию получено согласие всех соседей - собственников других квартир, находящихся в указанном многоквартирном жилом доме: Марусиной И.М., Крутякова В.И., Шестакова М.А. Леденчук И.Д. против реконструкции не возражала, однако получить тому письменное подтверждение возможности не имеется.
Истцами был получен отказ в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, выданный отделом разрешительных документов Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» от 14.10.2009 г., так как соответствии с п.З ст.55 Градостроительного Кодекса РФ для ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта необходимо предоставить разрешения на строительство, однако выполнить данное требование не представляется возможным, так как перед началом реконструкции оно не получалось.
Ссылаясь на изложенное, истцы просят сохранить в квартиру в новых технических параметрах и признать за ними право долевой собственности на вновь созданный объект жилой недвижимости.
В свою очередь Леденчук И.Д. обратилась со встречным иском к Юдину и Волосович о приведении квартиры в первоначальное состояние, поскольку реконструкция квартиры дома по улице К. в городе Калининграде проведена с освоением чердачного пространства, в ходе чего площадь квартиры была увеличена за счет общей долевой собственности без получении согласия сособственника помещений Леденчук, чем ограничено ее право на осуществление своих прав в части принятия решения по распоряжению общей долевой собственностью. По мнению Леденчук, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с грубыми нарушениями норм градостроительного, Жилищного и Гражданского Кодекса Российской Федерации, не согласована с заинтересованными лицами. Считает, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы собственников помещений многоквартирного дома в части распоряжения общей долевой собственностью, владеющих помещениями на законных основаниях, поскольку в настоящее время не определен порядок совместного землепользования земельным участком, необходимым для обслуживания жилого дома. В обоснование требований ссылается на данные Технического отчета, выполненного ОАО «К.», согласно которому: «при производстве работ по реконструкции чердака не отремонтированы конструкция свеса кровли, разделки слухового окна с покрытием кровли, что способствует дальнейшему разрушению дощатой подшивки карниза, увлажнению кирпичной кладки стены. Из-за неорганизованного отвода воды от здания кирпичная кладка цоколя главного фасада переувлажнена, покрыта зеленой плесенью, наблюдается выветривание раствора из швов кладки. В результате длительного воздействия влаги на стены первого этажа и подвала на указанных участках кладка станет рыхлой. Сырость наносит ущерб прочности кирпичной кладки и оказывает отрицательное влияние на условия эксплуатации обследуемых помещений». Кроме того, указанным отчетом установлено, что работы по реконструкции чердачного пространства должны выполняться с соблюдением норм действующего Градостроительного законодательства, чего выполнено не было.
В судебном заседании Юдин В.В. и Волосович Н.В., а также представляющая по доверенности интересы Юдина - Королева В.А., свои исковые требования поддержали в полном объёме по изложенным в иске основаниям и представленным доказательствам. Против удовлетворения требований встречного иска возражали, сославшись на доводы, изложенные в письменном отзыве.
Третье лицо Марусина И.М. иск соседей поддержала, указав, что работы по реконструкции проведены истцами в пределах своей квартиры, которая изначально располагалась в двух уровнях и вход на чердак был и есть из их квартиры. Пояснила, что совместно с соседями заменили трубы, электропроводку. Для производства работ привлекались специалисты, после реконструкции условия проживания улучшились, т.к. кроме прочего прекратились затопления с крыши.
Третьи лица – Шестаков М.А. и Крутяков В.И. в судебное заседание не явились, извещены надлежаще. Крутяков В.И. ранее в судебном заседании требования Юдина и Волосович поддержал, подтвердив свое согласие на произведенную реконструкцию.
Представитель ответчика – администрации городского округа «Город Калининград» по доверенности Селиванова И.Ф. в суд не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации. В письменном отзыве указала, что в связи с тем, что истцами Юдиным и Волосович реконструкция квартиры выполнена самовольно, администрация городского округа «Город Калининград» не признает их требования о признании права собственности на реконструированный объект. Также администрация не согласна со встречными исковыми требованиями Леденчук И.В. о приведении вышеуказанной квартиры в первоначальное состояние в связи с отсутствием нарушений прав и законных интересов Леденчук И.В. в результате проведенной реконструкции.
Представитель ответчика Леденчук И. Д. по доверенности Баландин С.В. в судебном заседании требования встречного иска поддержал в полном объеме по изложенным в нем основаниям и представленным доказательствам, в связи с чем, в удовлетворении требований первоначального иска просил отказать.
Выслушав пояснения сторон, показания специалиста, исследовав материалы дела, и дав оценку представленным доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Как установлено судом, Юдин В.В. и Волосович Н.В. являются собственниками квартиры дома по ул. К. в г. Калининграде, по ? доли каждый, на основании договора купли-продажи квартиры от 04 декабря 2006 года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
В данной квартире зарегистрированы и проживают: Юдин В.В. и временный жилец Б.В.С., что подтверждается данными поквартирной карточки.
До реконструкции названая квартира, согласно договору купли-продажи, состояла из трех жилых комнат площадью 20,1, 16,5 и 5,4 кв. м; кухни площадью 8,23 кв. м, санузла площадью 5,4 кв. м, вспомогательной площадью 5,1 к. м и располагалась на втором этаже и мансарде двухэтажного дома с мансардой до 1945 года постройки.
Согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 01.08.2006 г. технико-экономические показатели квартиры были следующими : общая площадь с холодными помещениями - 61,5 кв.м, общая площадь - 60,8 кв. м, жилая площадь – 42,0 кв.м, количество жилых комнат – 3.
На момент обследования квартиры специалистами ООО «К.» 5 августа 2009 года с целью определения соответствия требованиям СНиП произведено реконструкции квартиры в жилом доме по ул. К. в г. Калининграде, установлено, что обследуемый жилой дом по ул. К. представляет собой подъезд двухэтажного с эксплуатируемой мансардой кирпичного строения с подвалом под всей площадью здания. Здание подключено к городским сетям электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения, канализации. Обследуемая квартира расположена на втором и мансардном этажах и представляет собой двухуровневую четырехкомнатную квартиру, в состав которой входят четыре жилых комнаты, кухня, коридор, два совмещенных санитарных узла, внутриквартирная лестница. Отопление квартиры от двухконтурного газового котла. В ходе проведения реконструкции путем освоения чердачного помещений в её пределах в первом уровне квартиры перепланировка не производилась.
В настоящее время, согласно данным ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 15.06.2009 г., спорная квартира является четырехкомнатной, расположена на втором и мансардном этажах, имеет технико-экономические показатели : жилая площадь - 54,2 кв.м., общая площадь квартиры - 92,5 кв.м., площадь квартиры с холодными помещениями - 93,2 кв.м, количество жилых комнат - 4.
Истцы осуществили названные работы при отсутствии разрешения на строительство, следовательно, истцами было осуществлено самовольное строительство (реконструкция), в результате которого образовался новый объект недвижимости, право на который может быть легализовано только путем признания права собственности на него в порядке, предусмотренном ст. 222 ГК РФ.
При этом судом учитывается, что в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а объем представленных в суд доказательств должен обеспечить возможность оценить соответствие произведенной реконструкции строительным нормам и правилам, отсутствие угрозы для третьих лиц, чем могут служить акты строительных экспертиз, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, энергонадзора и т.д. Поскольку, в данном случае, строительные работы, затрагивают общее имущество дома, то согласно ст. 247 ГК РФ, производство этих работ должно быть основано на соглашении между сособственниками.
Как следует из представленных истцом документов, по Заключению специалиста, выданному 10.08.2009 г. ООО «К.», спорная квартира по ул. К. после выполненной реконструкции пригодна для эксплуатации по своему назначению. Несущие конструкции квартиры находятся в исправном и работоспособном состоянии. В ходе производства реконструктивных работ несущие конструкции здания (стропильная система, чердачное перекрытие) были капитально отремонтированы. Объемно-планировочное решение жилой квартиры соответствует требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные». Произведенные в ходе реконструкции строительно-монтажные работы соответствуют требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий». Указанные обстоятельства подтверждаются заключением специалиста, выданным ООО «К.». Обследуемая квартира соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и не противоречит нормам и правилам пожарной безопасности, пригодна для эксплуатации по своему назначению и рекомендуется к приемке в установленном порядке.
Соответствие выполненных работ указанным требованиям подтверждаются: Письмом ФГУП «Калининградгазификация» от 28.08.2009 г. с актом-обследованием квартиры дома по ул. К. в г. Калининграде от 19 августа 2009 г.; Актом службы технадзора МУП КХ «Водоканал» от 09.09.2009 г.; протоколом измерения сопротивления изоляции от 17 ноября 2009 г. электролаборатории ООО «Б.».
Таким образом, реконструкция спорной квартиры угрозы жизни или здоровью жильцов дома и иных лиц не создает.
В судебном заседании представитель Леденчук И.Д. по доверенности Баландин С.В., ссылаясь на доводы, изложенные во встречном иске, возражал против сохранения реконструированной квартиры и требовал приведения её в первоначальное состояние, утверждая, что Юдиным и Волосович без согласия с Леденчук освоено общее имущество – часть чердачного помещения, в связи с чем, для совершения указанных действий, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ должно быть получено согласие всех собственников помещений в указанном многоквартирном доме. Также считает, что без разрешения выполнены электромонтажные работы, что представляет угрозу жизни и здоровью жильцов дома. Кроме того, полагает, что сохранением реконструкции будут нарушены права Леденчук на долю в земельном участке при его разделе.
Названные доводы являются несостоятельными в связи со следующим.
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу дома относится имущество общего пользования, то есть помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. В соответствии с Инструкцией «Об особенностях внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, представления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества « (утв. Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 г. № 29) для гос.регистрации прав на общее имущество представляется документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме (п.7). Указанным документов является технический паспорт дома и согласно этому документу помещение, часть которого освоена истцами, к общему имуществу дома не относится. Следовательно, согласия собственников всех помещений в многоквартирном доме на выполненные истцами работы не требовалось.
Вместе с тем, согласно представленным в дело документам, справки КМБТИ от 08.10.2009 г. по дому по ул. К., все квартиры, кроме в доме находятся в собственности жильцов. Квартира является муниципальной, наниматель Д.И.В. Также, согласно справке от 08.10.2009 г. в доме имеется нежилое помещение - литер I (аптека), площадью 110,0 кв.м., учтенное за Леденчук И.Д.
Представленные в суд письменные документы и показания третьих лиц в суде свидетельствуют о том, что реконструкция спорной квартиры была проведена с согласия собственников других квартир, находящихся в указанном многоквартирном жилом доме: Марусиной И.М., Крутякова В.И., Шестакова М.А., а также нанимателя Д.И.В.
В силу положений ст. 16 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса РФ» с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно выписке из государственного кадастра недвижимости под существующее здание сформирован и поставлен на кадастровый учет 27.02.2007 г. земельный участок площадью 1125 кв. м Изложенное свидетельствует о наличии законных оснований, подтверждающих право истца на земельный участок под жилым домом (л.д.26-28). Доводы Леденчук о предполагаемом нарушении её прав при разделе в натуре придомового земельного участка не основаны на действующем законодательстве.
Кроме того, администрация городского округа «Город Калининград» в чьей компетенции в силу закона находится выдача разрешения на строительство и реконструкцию квартир, возражений по существу не имела, требований о приведении квартиры истцов в первоначальное состояние не заявлено. Следовательно, сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Доводы встречного иска Леденчук о приведении квартиры в первоначальное состояние являются несостоятельными в связи с отсутствием нарушений прав и законных интересов Леденчук И.В. в результате проведенной реконструкции.
Так, согласно техническому заключению специалиста ООО «В.» от 09.04.2010 г., Заключению специалиста, выданному 10.08.2009 г. ООО «К.» и показаниям в суде специалиста Г.Н.В., пояснениям истцов и третьих лиц, подтвержденных сведениями из технического паспорта на здание, жилой дом по ул. К. является домом довоенной постройки, имеет три этажа, два подъезда, 5 квартир и одно обособленное нежилое помещение (Леденчук) с отдельным входом. При этом, поскольку входы в подвальное помещение имеются напрямую из квартиры первого этажа Марусиной и помещений Леденчук, только указанные лица имеют исключительное право на использование своего подвального помещения каждый по 55 кв. м. Одна квартира второго этажа в каждом подъезде (в том числе Юдина и Волосович) расположена в двух уровнях и изначально частично располагалась на втором этаже и в мансардном помещении, вход в которое осуществляется из квартиры и закрыт от общего пользования других жильцов. Работы по спорной квартире не затронули несущие конструкции дома и кровли. При реконструкции квартиры дома были произведены работы по утеплению стропильной системы, устройству пароизоляции и отделке помещения без выхода за пределы мансардного пространства. Данные работы не являются работами капитального характера, не затронули конструктивные элементы стропильной системы и не могли повлиять на ухудшение состояния кровли и привести к протечкам.
Кроме того, поскольку по данным технической документации дом разделен капитальной стеной, которая также отделяет спорную квартиру от помещения Леденчук, то учитывая, что работы по освоению мансардного пространства проводились в противоположной от помещений Леденчук части дома, доводы последней о том, что реконструкция привела к появлению трещины в штукатурном слое фасада над отдельно организованном входом в её помещения и намоканию стены дома, являются несостоятельными.
Также несостоятельными являются ссылки Леденчук на нарушение в ходе реконструкции требований электробезопасности, поскольку на основании ТУ №390/00 и справки о выполнении ТУ №442/00 абонент гр. Леденчук имеет электропитание от электросетей Городского ПЭС, что подтверждается Актом разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон. Протоколом измерения сопротивления изоляции от 17 ноября 2009 г. электролаборатории ООО «Б.» подтверждено соответствие произведенных работ требования ГОСТ Р 50571.16-99 (п.612.3), ПУЭ и ПТЭЭР.
Действительно, согласно представленным доказательствам, истцам было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры, поскольку согласно ответу, выданному отделом разрешительных документов Комитета архитектуры и строительства Администрации городского округа «Город Калининград» от 01 14.10.2009 г., в соответствии с п.3 ст.55 Градостроительного Кодекса РФ для ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта необходимо предоставить разрешения на строительство. Однако, выполнить данное требование не представляется возможным, так как перед началом реконструкции оно не получалось.
Судом учтено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только на те объекты, на которые было получено разрешение на строительство (реконструкцию), что предусмотрено ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ. (л.д. 66).
Из-за отсутствия у истцов разрешения на строительство при наличии полного пакета иных документов, и невозможностью его получения, поскольку объект уже закончен реконструкцией, истцы лишены возможности в ином порядке, кроме судебного, сохранить вновь созданный объект жилой недвижимости и признать на него право собственности.
Вследствие чего, с учетом изложенного и на основании ст. 218, ч. 3 ст. 222 ГК РФ суд полагает требования истцов Юдина В.В. и Волосович Н.В. подлежащими удовлетворению. В удовлетворении встречного иска следует отказать.
Руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Иск Юдина В.В. и Волосович Н.В. удовлетворить.
Признать за Юдиным В.В. и Волосович Н.В. право собственности по ? доли за каждым на квартиру, расположенную по адресу: г. Калининград, ул. К., дом квартира, 2 этаж, мансарда, измененную в процессе реконструкции по состоянию на 15.06.2009 года: общей площадью с холодными помещениями - 93,2 кв.м, общей площадью квартиры - 92,5 кв.м, в том числе жилой площадью -54,2 кв.м.
В удовлетворении встречных требований Леденчук И.Д. к Юдину В.В. и Волосович Н.В., третьи лица - Администрация городского округа «Город Калининград», Марусина И.М., Шестаков М.А., Крутяков В.И. о приведении квартиры в первоначальное состояние, - отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через суд Центрального района в течение 10 дней с даты изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 19 апреля 2010 года.
Судья:
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 21.07.2010 г. решение оставлено без изменения.
