Дело № 2-826/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 января 2011 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе председательствующего судьи Шубина Д.В., при секретаре Минченковой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Околица-недвижимость» к Шумейко И.В. о взыскании задолженности по договору оказания услуг и Сорохтей Т.А. к Долженко А.А. о возврате задатка в двойном размере по договору предварительной купли-продажи квартиры,
УСТАНОВИЛ:
Сорохтей Т.А. обратилась с иском к Долженко А.А. и Шумейко И.В., указав следующее.
02 октября 2010 года между ней и Шумейко И.В. был заключен договор на оказание услуг по приобретению квартиры по адресу: Адрес1 со сроком действия до 31 декабря 2010 года. Во исполнение договора с Шумейко И.В., она заключила с владельцем указанной квартиры Долженко А.А. предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке со сроком действия до 15 декабря 2010 года и передала Долженко А.А. задаток в размере 60000 рублей. 3 декабря 2010 года ей стало известно, что семья Шумейко И.В. и Долженко А.А. 2 декабря 2010 года подали документы на регистрацию сделки купли-продажи квартиры № № расположенной в Адрес1, при этом, Шумейко И.В. и Долженко А.А. отказались рассчитаться с ней по вышеуказанным договорам, в связи с чем просит взыскать с Шумейко И.В. задолженность по договору оказания услуг в сумме 50000 рублей; а с Долженко А.А. уплаченную сумму задатка в двойном размере – 120 000 рублей, а также, возместить за счет ответчиков расходы по оплате госпошлины при подаче иска в сумме 4600 рублей.
В ходе судебного разбирательства Сорохтей Т.А. уточнила иск, в части требований, заявленных к Шумейко И.В. и, действуя как генеральный директор ООО «Околица- недвижимость», просила взыскать с Шумейко И.В. задолженность по договору оказания услуг в сумме 50000 рублей От аналогичных исковых требований Сорохтей Т.А., как физическое лицо, отказалась.
В судебном заседании Сорохтей Т.А., как физическое лицо и как представитель ООО «Околица-недвижимость», исковые требования поддержала, с учетом заявленных уточнений, и пояснила, что в сентябре 2010 года к ней обратилась ее знакомая Свидетель 1 – мать ответчицы Шумейко И.В., с просьбой оказать помощь в продаже принадлежащей их семье квартиры по адресу: Адрес2 а также в подыскании и оформлении покупки другой квартиры. Действуя как генеральный директор ООО «Околица-недвижимость», она от имени данного юридического лица заключила с Шумейко И.В. договор об оказании услуг со сроком действия до 31 декабря 2010 года, в соответствии с которым ООО «Околица-недвижимость» обязалось за плату в размере 50000 рублей оказать вышеперечисленные услуги по продаже квартиры семьи Шумейко И.В. и покупке квартиры по адресу: Адрес1, принадлежащей Долженко А.А. Поскольку семья Шумейко И.В. не располагала свободными денежными средствами, с целью обеспечения заключения в последующем сделки по продаже квартиры Долженко А.А. она от своего имени заключила с последним предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым передала Долженко А.А. задаток из принадлежащих ей денежных средств в сумме 60000 рублей. Указанный договор с Долженко А.А. был заключен со сроком действия до 15 декабря 2010 года. Совершение сделок по продаже квартиры семьи Шумейко И.В. и покупке квартиры Долженко А.А. было запланировано на декабрь 2010 года. Однако, в ноябре 2010 года, в офис ООО «Околица-недвижимость» явился гр. Свидетель 2, который ранее интересовался покупкой квартиры, принадлежащей семье Шумейко И.В., и пользовался риэлтерскими услугами данной организации, получил копии документов, подготовленных для продажи этой квартиры. Затем, без участия Сорохтей Т.А. и ООО «Околица-недвижимость», 2 декабря 2010 года Свидетель 2 и Свидетель 1, Свидетель 3 заключили сделку купли-продажи квартиры по адресу: Адрес2, а между Долженко А.А., Свидетель 1 и Свидетель 3 был заключен договор купли продажи квартиры Адрес1 Считает, что при таких обстоятельствах ответчики необоснованно уклоняются от исполнения обязательств по заключенным с ней договорам и просила исковые требования удовлетворить.
Ответчики Шумейко И.В., Долженко А.А. и их представитель Чернокоз М.Г. возражали против удовлетворения исковых требований.
Шумейко И.В. пояснила, что с лета 2010 года их семья решила продать квартиру по адресуАдрес2, и приобрести другую квартиру. В сентябре 2010 года она нашла в сети Интернет объявление о продаже квартиры по адресу: Адрес1 и сообщила об этом родителям. В сентябре 2010 года она вместе с матерью Свидетель 1 осмотрели квартиру по указанному адресу и приняли решение о ее приобретении за счет денежных средств, вырученных от планируемой продажи Адрес2. В октябре 2010 года к ним домой пришла знакомая ее матери Сорохтей Т.А. В ходе разговора между Свидетель 1 и Сорохтей Т.А. мать пригласила ее и попросила подписать какой-то документ, предложенный Сорохтей Т.А., с незаполненными строками. Она подписала документ, не читая, поскольку доверяла Сорохтей Т.А. как знакомой своей матери. Впоследствии узнала, что подписанный ей документ является договором оказания услуг по продаже их квартиры, хотя какие-либо услуги Сорохтей Т.А. в рамках этого договора по организации сделки и подготовке документов ей не оказывала. 2 декабря 2010 года ее родители заключили сделку купли-продажи квартиры с Долженко А.А.
Ответчик Долженко А.А. в судебном заседании пояснил, что с сентября 2010 года решил продать свою квартиру по адресу: Адрес1. В начале октября к нему обратилась истица и предложила заключить с ним предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке в сумме 60000 рублей. В результате достижения обоюдного согласия, между ним и Сорохтей Т.А. был заключен договор предварительной купли-продажи квартиры, согласно которому истица передала ему денежные средства в сумме 60000 руб. в качестве задатка, обязалась приобрести принадлежащую ему квартиру и выплатить полную стоимость объекта недвижимости в размере <данные изъяты>. до 1 декабря 2010 года. Исходя из обстоятельств и поведения истицы при заключении предварительного договора с соглашением о задатке, данную сделку он оценивал как намерение Сорохтей Т.А. приобрести квартиру для себя лично, однако, вскоре истица стала приводить к нему домой различных лиц, интересующихся покупкой квартиры, из чего он сделал вывод, что Сорохтей Т.А. не собиралась покупать квартиру, а заключила договор для обеспечения возможной сделки и фактически являлась посредником между ним и потенциальными покупателями- третьими лицам. Предварительный договор с истицей расторгнут не был, поскольку ему было безразлично, кому продавать квартиру. Так как до 1 декабря 2010 года Сорохтей Т.А. с предложением заключить договор купли-продажи квартиры не обращалась, 02 декабря 2010 года он посчитал, что обязательственные отношения с Сорохтей Т.А. прекратились за истечением срока действия договора и заключил сделку купли-продажи квартиры Адрес1 с Свидетель 1 и Свидетель 3
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела и оценив показания свидетелей, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Статьей 780 ГК РФ определено, что, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично.
В соответствии со ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В судебном заседании установлено, что 02 октября 2010 года между исполнителем ООО «Околица- недвижимость» и Заказчиком Шумейко И.В. был заключен договор на оказание услуг, согласно которому Исполнитель обязался оказать Заказчику услуги по организации просмотра объекта недвижимости- 3-х комнатой квартиры Адрес1, в удобное для заказчика время, подготовить пакет документов на указанный объект недвижимости для совершения сделки купли- продажи, регистрации права собственности в Управлении Федеральной государственной службы по Калининградской области, обеспечить безопасность расчетов, а Заказчик обязался оплатить перечисленный услуги. Стоимость услуг по соглашению сторон была установлена в размере 50 00 руб.
Рассматривая исковые требования ООО «Околица-недвижимость» к Шумейко И.В. о взыскании денежных средств в виде оплаты оказанных услуг по договору оказания услуг от 02 октября 2010 года, суд приходит к выводу, что они не подлежат удовлетворению в связи со следующим.
Согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от 02 декабря 2010 года, Свидетель 1 и Свидетель 3 приобрели у Долженко А.А. квартиру по адресу: г. Адрес1
Исходя из положений ст. 328 ГК РФ обязательство оплаты со стороны Шумейко И.В. по указанному договору является встречным по отношению к обязательству ООО «Околица-недвижимость» оказать услуги, заключающиеся, как следует из текста указанного договора, в организации просмотра объекта недвижимости в удобное для Заказчика время; подготовке пакета документов на объект недвижимости для совершения сделки купли-продажи и регистрации права собственности в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области; обеспечении безопасности расчетов. В связи с изложенным Шумейко И.В. вправе отказаться от исполнения обязательства со своей стороны, то есть от оплаты услуг, в случае непредставления исполнения обязательства ООО «Околица-недвижимость» указанных в договоре услуг.
Из пояснений Шумейко И.В. следует, что каких-либо услуг по договору истцом в действительности оказано не было, поскольку квартиру, принадлежавшую Долженко А.А., они нашли самостоятельно через объявление, размещенное в сети Интернет. Из показаний свидетеля Свидетель 2 следует, что документы для оформления сделки купли-продажи готовила юрист С.
Данные обстоятельства подтвердили Свидетель 1 и Свидетель 3, допрошенные в судебном заседании.
Кроме того, в судебном заседании Сорохтей Т.А. пояснила, что оказание услуг по договору с Шумейко И.В. с ее стороны состояло исключительно в заключении договора с Долженко А.А. предварительной купли-продажи квартиры с соглашением о задаке, тем самым она обеспечивала возможность приобрести эту квартиру семье Шумейко. Как следует из содержания договора предварительной купли-продажи квартиры соглашением о задатке, заключенного с Долженко А.А., стороной договора является не ООО «Околица-недвижимость», а физическое лицо Сорохтей Т.А., каких-либо доказательств, подтверждающих оказание услуг, указанных в договоре от 02 октября 2010 года, юридическим лицом ООО «Околица-недвижимость» Шумейко И.В., суду не представлено.
Также, допрошенный в судебном заседании свидетель Свидетель 5 пояснила, что договор с Шумейко был заключен со сроком действия вначале до 01 декабря 2010 года, потом до 15 декабря 2010 года. Со слов Сорохтей Т.А. ей также известно, что члены семьи Шумейко ходили смотреть квартиру по адресу: Адрес1 и она им понравилась.
Как следует из представленного генеральным директором ООО «Околица-недвижимость» экземпляра договора на оказание услуг от 02 октября 2010 года, заключенный, как следует из его текста, между ООО «Околица-недвижимость» и Шумейко И.В., срок его действия определен до 31 декабря 2010 года. Свидетель1 и Свидетель3 заключили договор купли-продажи с Долженко А.А. 02 декабря 2010 года, однако, данное обстоятельство не свидетельствует о невозможности исполнения по вине заказчика Шумейко И.В., поскольку не установлено, что она предпринимала какие-либо действия (бездействия), делающие невозможным такое исполнение.
На основании изложенного, принимая во внимание положение ст. 780 ГК РФ об обязанности исполнителя оказать услугу лично, суд приходит к выводу об отсутствии обязательства у Шумейко И.В. оплатить услуги, ввиду неисполнения встречного обязательства, и исковые требования ООО «Околица-недвижимость» о взыскании с Шумейко И.В. денежных средств в сумме 50000 руб на основании договора от 02 октября 2010 года удовлетворению не подлежат.
Требования Сорохтей Т.А., заявленные к ответчику Долженко А.А., суд находит подлежащими частичному удовлетворению, по следующим основаниям.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
В соответствии со ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно ст. 429 ч. 1 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В судебном заседании установлено, что 02 октября 2010 года между Сорохтей Т.А. и Долженко А.А. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке, согласно которому Долженко А.А. обязался продать истице принадлежащую ему квартиру № № расположенную Адрес1, а истица обязалась приобрести указанный объект недвижимого имущества, стоимостью <данные изъяты>., и выплатить ответчику в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору купли- продажи задаток в размере 60000 руб., с последующей оплатой полной стоимости квартиры.
Исходя из содержания заключенного между истицей и ответчиком Долженко А.А. договора от 02 октября 2011 года и вышеуказанных норм права, предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке, являются акцессорными обязательствами и способом обеспечения сторонами в основного обязательства- по заключению между истицей Сорохтей Т.А. и ответчиком Долженко А.А. договора купли-продажи квартиры № №, расположенной в доме Адрес1 и исполнению этой сделки сторонами.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Согласно ст. 168 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительной ничтожной сделки по собственной инициативе.
Как следует из содержания предварительного договора купли- продажи квартиры с соглашением о задатке от 02 октября 2010 года, истица действовала при его заключении в своих интересах и от своего имени как физическое лицо.
В то же время, из пояснений Сорохтей Т.А. усматривается, что данный договор был заключен ей с Долженко А.А. с целью обеспечения сделки купли-продажи между ним и Шумейко И.В., сама она намерения приобретать квартиру у продавца не имела. Данное обстоятельство подтверждается и пояснениями ответчика Долженко А.А., согласно которым последнему стало известно об отсутствии у истицы намерения на приобретение отчуждаемого объекта недвижимости для себя лично, однако, никаких действий для расторжения вышеуказанного договора ответчик не предпринял, поскольку ему было безразлично, кому он продаст квартиру в действительности. Следовательно, Сорохтей Т.А. не собиралась покупать квартиру, а Долженко А.А. не собирался продавать данный объект Сорохтей Т.А., то есть, ни одна из сторон при заключении предварительного договора купли- продажи квартиры с соглашением о задатке, от 02 октября 2010 года, не имела намерений на совершение сделки.
Учитывая вышеизложенное, суд признает установленным, что предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке от 02 октября 2010 года был заключен между Сорохтей Т.А. и Долженко А.А. лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия- приобретение истицей отчуждаемого ответчиком объекта недвижимого имущества и по этим основаниям, является мнимой, следовательно, ничтожной, сделкой.
Оценивая представленные Сорохтей Т.А. и Долженко А.А. экземпляры предварительного договора купли-продажи квартиры от 02 октября 2010 года, согласно которым, как следует из экземпляра Сорохтей Т.А., данный договор был заключен со сроком действия до 15 декабря 2010 года, а согласно экземпляру Долженко А.А. – со сроком действия до 01 декабря 2010 года, суд приходит к выводу о невозможности установить на основании полученных доказательств, какой из представленных экземпляров является истинным и отражает действительное волеизъявление сторон на момент заключения сделки. Однако, ввиду того, что сделка признается судом мнимой, указанное обстоятельство не имеет правового значения для разрешения дела по существу.
В то же время, ответчик и Свидетель4 подтвердили факт передачи денежных средств истицей Долженко А.А., в размере 60000 рублей. В силу ничтожности сделки, суд находит требования истицы Сорохтей Т.А. в части взыскания с ответчика Долженко А.А. двойной суммы задатка в размере 120 000 руб. в связи с неисполнением договорных обязательств- необоснованными. В то же время, суд считает необходимым применить последствия недействительности мнимой сделки и обязать стороны возвратить все полученное по сделке, взыскав с ответчика Долженко А.А. в пользу Сорохтей Т.А. полученные денежные средства в сумме 60000 рублей.
В соответствии со ст. 98 ГПК с ответчика Долженко А.А. в пользу Сорохтей Т.А. подлежит взысканию денежная сумма в возмещение части уплаченной госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет, с учетом размера уплаченной госпошлины – 4600 рублей, и общей суммы исковых требований – 170000 рублей, 1623 рубля 80 копеек.
В силу ст. ст. 94, 98 ч. 1 ГПК РФ, суд считает необходимым частично возместить истице за счет ответчика судебные издержки, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям и взыскать с Долженко А.А. в пользу Сорохтей Т.А. расходы по оплате госпошлины при подаче иска в суд в сумме 1623 рубля 80 копеек
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 194-198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования Сорохтей Т.А. к Долженко А.А. удовлетворить частично.
Применить последствия недействительности мнимой сделки- предварительного договора купли-продажи квартиры с соглашением о задатке, заключенного 02 октября 2010 года между Сорохтей Т.А. и Долженко А.А., взыскать с Долженко А.А. в пользу Сорохтей Т.А. полученные по мнимой сделке денежные средства в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.
Взыскать с Долженко А.А. в пользу Сорохтей Т.А. расходы по оплате государственной пошлины 1623 рубля 80 копеек.
В остальной части требований Сорохтей Т.А. отказать.
В удовлетворении исковых требований ООО « Околица – недвижимость» к Шумейко И.В. отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение десяти дней.
Мотивированное решение изготовлено 31 января 2011 года.
Судья Д.В. Шубин
