РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Рожнова Н.А. дело № 33 - 2 / 2011 г.
К А С С А Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
12 января 2011 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Науменко Б.И.,
судей Яковлева Н.А., Мухарычина В.Ю.,
при секретаре Минченко И.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Магомадовой А.А.Х. - Асановой О.В. на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21 июня 2010 года, которым суд взыскал в пользу ОАО «БИНБАНК» с Магомадовой А.А.Х. задолженность по кредитному договору от 20.02.2008 г. № основной долг - 7 947 577,90 руб., проценты за пользование денежными средствами за период с 01.08.2008 г. по 01.11.2008 г. - 327 561,59 руб., пени на сумму просроченной задолженности за период с 02.09.2008 г. по 01.11.2008 г. - 30320,36 руб., пени на сумму просроченных процентов за период с 02.09.2008 г. по 01.11.2008 г. - 304 679,19 руб., а всего - 8 610 139 руб. 04 коп.;
обратил взыскание данной суммы на заложенное имущество - принадлежащий Магомадовой Альбике А.А.Х. неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 100 % площадью 162,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на находящемся в аренде земельном участке с кадастровым номером №, имеющий площадь 1068,0 кв.м, из которых сверхнормативная площадь 468 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>;
определил способ реализации неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 100 % площадью 162,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на находящемся в аренде земельном участке с кадастровым номером №, имеющего площадь 1 068,0 кв.м, из которых сверхнормативная площадь 468 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов;
установил начальную продажную стоимость индивидуального жилого дома, выстроенного на 100 % площадью 162,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на находящемся в аренде земельном участке с кадастровым номером №, имеющего площадь 1 068,0 кв.м, из которых сверхнормативная площадь 468 кв.м, находящегося по адресу: <адрес>, 11 490 000,00 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка - 1 495 000,00 (один миллион четыреста девяносто пять тысяч) руб.;
взыскал в пользу ОАО «БИНБАНК» с Магомадовой А.А.Х. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 20000 руб.
Заслушав доклад судьи Яковлева Н.А., объяснения Магомадовой А.А.Х., поддержавшей доводы своей жалобы, представителя ОАО «БИНБАНК» Ерохиной М.Г., полагавшей, что жалоба удовлетворению не подлежит, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
ОАО «БИНБАНК» обратился с иском к Магомадовой А.А.Х., ссылаясь на то, что 20.02.2008 г. между ними заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк выдал заемщику Магомадовой А.А.-Х. кредит в размере 8 000 000,00 руб. на срок 182 месяца с процентной ставкой 16,25 % годовых на приобретение неоконченного строительством индивидуального жилого дома, выстроенного на 100 %, расположенного по адресу: <адрес>. Поскольку дом приобретен с использованием кредитных средств банка, он считается находящимся в залоге у банка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2008 г., договором купли-продажи от 21.02.2008 г., закладной от 20.02.2008 г. По условиям кредитного договора заемщик принял на себя обязательства возвратить полученные денежные средства в полном объеме и уплатить все начисленные банком проценты за фактический срок пользования кредитом, внося ежемесячные платежи не позднее 25-го числа текущего календарного месяца денежные средства в размере, указанном в договоре, не допуская просрочек и задолженностей. Заемщик обязан досрочно вернуть кредит, уплатить начисленные проценты и пени не позднее 15 календарных дней с даты предъявления банком письменного требования о досрочном исполнении обязательств, а также нести расходы, связанные с предоставлением и обслуживанием кредита, банковскими операциями по ссудному и иным счетам в соответствии с установленными тарифами. При нарушении сроков возврата кредита, сроков уплаты начисленных процентов заемщик обязан уплатить банку пени в размере по 3 % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки. В нарушение условий кредитного договора заемщик допускает нарушение графика платежей, в связи с чем письмом от 26.08.2008 г. банк уведомил заемщика о допущенных нарушениях. Однако, начиная с сентября 2008 г., заемщик не вносит установленные платежи в погашение кредита, письмом от 16.09.2008 г. банк потребовал полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, а затем письмом от 10.10.2008 г. уведомил заемщика об отмене ограничений по досрочному погашению ипотечного кредита, сборов, штрафов и т.д. Несмотря на данные обстоятельства, задолженность заемщиком погашена не была, в результате чего ее размер на 10.11.2008 г. составил 8 610 139,04 руб., из которых 7 947 577,90 руб. - основной долг, 327 561,59 руб. - проценты за пользование денежными средствами, 30 320,36 руб. - пени на сумму просроченной задолженности, 304 679,19 руб. - пени на сумму просроченных процентов. Истец просит взыскать с ответчицы задолженность по кредитному договору в указанном размере, возместить расходы по уплате государственной пошлины в сумме 20 000 руб., обратить взыскание на заложенное имущество - жилой дом по адресу: <адрес>.
Заочным решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 18.12.2008 г. в пользу ОАО «БИНБАНК» с Магомадовой А.А.Х. взыскана задолженность по кредитному договору от 20.02.2008 г. №: основной долг - 7 947 577,90 руб., проценты за пользование денежными средствами - 327 561,59 руб., пени на сумму просроченной задолженности - 30 320,36 руб., пени на сумму просроченных процентов - 304 679,19 руб., а всего - 8 610 139 руб. 04 коп. Взыскание данной суммы обращено на заложенное имущество - принадлежащий Магомадовой А.А.Х. неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, выстроенный на 100 % площадью 162,8 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, на находящемся в аренде земельном участке с кадастровым номером №, имеющий площадь 1 068,0 кв.м, из которых сверхнормативная площадь 468 кв.м, находящийся по адресу: <адрес>. Установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества 28 549 000,00 руб., из которых стоимость неоконченного строительством жилого дома - 25 700 000,00 руб., стоимость права аренды земельного участка - 2 849 000,00 (два миллиона восемьсот сорок девять тысяч) руб. В пользу ОАО «БИНБАНК» с Магомадовой А.А.Х. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины взыскано 20 000 руб.
Определением суда от 18.09.2009 г. заочное решение отменено, возобновлено рассмотрение дела по существу, в ходе которого истцом исковые требования не изменялись.
Решением суда от 10.12.2009 г. в пользу ОАО «Бинбанк» взыскана задолженность по кредитному договору от 20.02.2008 г. № в сумме 8 610 139,04 руб., взыскание которой обращено на вышеуказанный индивидуальный жилой дом, принадлежащий Магомадовой А.А.-Х., определен способ его реализации путем продажи с публичных торгов, его начальная продажная стоимость установлена в сумме 28 549 000,00 руб., из которых стоимость неоконченного строительством жилого дома - 25 700 000,00 руб., стоимость права аренды земельного участка - 2849000 руб. В пользу истца с ответчицы в возмещение расходов по уплате государственной пошлины взыскано 20 000,00 руб.
Определением суда от 08.06.2010 г. удовлетворено заявление представителя истца об отмене решения по вновь открывшимся обстоятельствам, решение суда от 10.12.2009 г. отменено.
Вновь рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Магомадовой А.А.Х. - Асанова О.В. просит решение суда отменить, указывая на подложность отчета об оценке дома и незаконность оценки дома специалистами в размере 11 490 000 рублей.
Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив решение суда, судебная коллегия находит его подлежащим отмене в части.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности, суд обоснованно исходил из заключенного между сторонами кредитного договора, предоставленного для приобретения неоконченного строительством индивидуального жилого дома выстроенного на 100 %, расположенного по адресу: <адрес> на арендуемом земельном участке.
В свидетельстве о государственной регистрации права также отражено наличие ограничения (обременения) зарегистрированного права в виде ипотеки в силу закона, которая возникла как в связи с условиями договора купли-продажи, так и в силу прошедшей государственную регистрацию закладной от 20.02.2008 г.
В закладной залогодателем и должником указана Магомадова А.А.-Х., залогодержателем - ОАО «БИНБАНК», изложены основные положения кредитного договора. Предметом ипотеки указаны вышеназванный неоконченный строительством индивидуальный жилой дом и право аренды на земельный участок.
Денежная оценка предмета ипотеки в соответствии с п. 7 закладной составляет 28 549 000,00 руб., в том числе неоконченный строительством жилой дом - 25 700 000,00 руб., право аренды земельного участка - 2 849 000,00 руб.
Государственная регистрация закладной произведена 26.02.2008 г.
Отменяя решение от 10.12.2009 г. по вновь открывшимся обстоятельствам, а также определяя начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости, суд принял во внимание отчет об оценке № от 29.03.2010 г., составленный ООО "О.". Данным отчетом стоимость предмета залога определена по состоянию на 01.12.2009 г., в том числе рыночная стоимость - 11 490 000,00 руб., в том числе право аренды - 1 495 000,00 руб., а также ликвидационная стоимость - 7 201 000,00 руб., из которых неоконченный строительством жилой дом - 6 264 000,00 руб. и право аренды земельного участка - 937 000,00 руб.
Вместе с тем, приняв указанный отчет, суд не дал оценки разнице в стоимости дома по представленному отчету и стоимости, указанной в закладной. Между тем разница в стоимости составляет порядка 17000000 рублей. При этом объяснение об уменьшении стоимости дома более чем в 2 раза в связи с экономическим кризисом вряд ли можно признать состоятельным.
Изложенное свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, что в соответствии с требованиями ст.362 ГПК РФ является основанием для отмены решения в части установления начальной продажной стоимости дома.
Допущенные судом нарушения в части определения начальной продажной стоимости не могут быть исправлены судебной коллегией, в связи с чем дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду надлежит устранить противоречия в оценке стоимости дома и вынести законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст.ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 21 июня 2010 года в части установления начальной продажной стоимости жилого дома на находящемся в аренде земельном участке отменить и дело в указанной части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
