РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Безруких Е.С. Дело № 33-4180/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
15 сентября 2010 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Федоровой С.И.
судей Шевченко С.В., Яковлева Н.А.
при секретаре Королевой Ю.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе ООО «Мегастройпрогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 мая 2010 года, которым суд признал за Зиловым А.Ф. право собственности на 1/9 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию № в сблокированном коттедже состроительным №, общей площадью попроекту 126,95 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 33%.
Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Зилов А.Ф. обратился в суд с иском к ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район» о признании права собственности на незавершенный строительством объект.
В обоснование заявленных требований указал, что 27 сентября 2008 года он заключил договор № долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по <адрес> с ООО «КДСтрой», который выступал стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства № от 1 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой». ООО «КДСтрой» приняло на себя обязательство передать ему секцию №, в доме со строительным №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м в соответствии с приложением № к договору.
Истец указывал, что договор был зарегистрирован в УФРС по <адрес>, обязательства по оплате были выполнены им в полном объеме, тогда как ООО «КДСтрой» не исполнило договорные обязательства, предусмотренные п.1.5 договора, объект не сдан в эксплуатацию, секция не предоставлена, строительство объекта приостановлено. На данный момент степень готовности сблокированного коттеджа со строительным №, в котором находится секция №, по данным БТИ составляет 33%.
С учетом уточнений просил признать за ним право собственности на 1/9 долю в праве собственности на незавершенный строительством 9-ти секционный сблокированный коттедж - секцию № блокированного дома состроительным №, общей площадью попроекту 126,95кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 33%.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Мегастройпрогресс», не соглашаясь с решением суда, просит его отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении заявленного иска отказать, ссылаясь на то, что договор долевого участия был заключен между истцом и ООО «КДСтрой», тогда как застройщиком данного объекта являлось ООО «Мегастройпрогресс», ему же был предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен спорный объект и только названное ООО в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. ООО «КД Строй», не являясь застройщиком, заключало договоры в отношении объектов недвижимости на основании договора инвестирования от 1 марта 2007 года, заключенного с ООО ««Мегастройпрогресс». Вместе с тем, в названый договор инвестирования был внесен ряд изменений, согласно которым ООО «КДСтрой» в качестве инвестора приобретало право финансирования строительства в отношении не всех, а только <данные изъяты> коттеджей и не от своего имени, а от имени ООО «Мегастройпрогресс». Более того, решением Арбитражного суда <адрес> от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров, заключенных с ООО «КДСтрой», в том числе и договора, заключенного с истцом. В свою очередь ООО «Мегастройпрогресс» в каких - либо отношениях с истцом не состоит, денежные средства, переданные последним по договору, в ООО «Мегастройпрогресс» не поступали.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в кассационной жалобе, судебная коллегия находит его подлежащим изменению с исключением из решения указания о признании за Зиловым А.Ф. права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект, а в остальной части - оставлению без изменения.
Материалами дела установлено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 20.04.2006 г. № ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 13 300 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, на основании чего 20.04.2006 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ
Соглашением № от 25 августа 2009 г. срок действия договора аренды бал продлен до 01.01.2011 года и до настоящего времени не расторгнут, что подтверждено справкой администрации МО «Зеленоградский район».
11 декабря 2006 года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.
1 марта 2007 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор № инвестирования строительства, по условиям которого заказчик-застройщик ООО «МегаСтройПрогресс» передает инвестору - ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №.
Впоследствии, 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства от 01 марта 2007 года, которыми его положения были изменены и дополнены, установлены новые сроки окончания строительства, затраты, связанные с продлением договора аренды земельного участка, возложены на ООО «КДСтрой».
Из материалов дела также следует, 27 сентября 2008 года между ООО «КДСтрой» и Зиловым А.Ф. был заключен договор долевого инвестирования строительства № по которому инвестор привлекает соинвестора для инвестирования объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, а именно блокированного дома со строительным №, секция №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м.
Договор был зарегистрирован в соответствии с ч.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 04.12.2008 г.
Оплата по договору долевого инвестирования строительства № от 27.09.2008 г. была произведена от имени истца Зилова А.Ф., его матерью З.Т.Г., в размере, даже большем, чем предусмотрено п.4.1. Договора, в сумме <данные изъяты> рублей, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру и справкой ООО «КДСтрой».
Согласно справке <данные изъяты> ФГУП «<данные изъяты> БТИ» № от 07.09.2009 г. о стоимости неоконченного строительством 9-секционного сблокированного коттеджа, расположенного по адресу: <адрес> (<данные изъяты>), степень готовности секции № указанного сблокированного коттеджа составляет 33 %.
Разрешая заявленный спор и принимая решение об удовлетворении требований Зилова А.Ф. суд, установив все обстоятельства возникшего спора, правильно исходил из того, что такие его требования основаны на законе, не противоречат ему, в связи с чем правовых оснований к отказу в их удовлетворении не имеется. При этом судом обоснованно учтено и то обстоятельство, что в установленный п.1.5 названного договора срок - второй квартал 2009 года - окончание строительства спорной секции и ввод этого объекта в эксплуатацию произведен не будет, поскольку степень его готовности согласно сведениям <данные изъяты> ФГУП «<данные изъяты> БТИ» по состоянию составляет только 33 %, тогда как работы по строительству приостановлены и в настоящее время не ведутся.
Данное обстоятельство правильно расценено судом в качестве основания для признания за Зиловым А.Ф. права собственности на этот незавершенный объект недвижимости.
Такая позиция суда подробно мотивирована в решении.
Доводы кассационной жалобы ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что ООО «КДСтрой» не вправе было заключать с истцом договор долевого инвестирования строительства, являются несостоятельными.
Не соглашаясь с такими доводами ООО «МегаСтройПрогресс», суд правильно указал, что заключенный между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КД Строй» договор инвестирования строительства от 1 марта 207 года позволял последнему заключать договоры долевого участия в строительстве с гражданами.
Это право вытекает из п.1.1. договора инвестирования строительства, согласно которому инвестору, т.е. ООО «КДСтрой», были переданы права частичного инвестирования строительства, в силу п.1.1.2 инвестор вправе заключать инвестиционные договоры долевого участия в строительстве, привлекая по этим договорам денежные средства от 3-х лиц в пределах своей доли и определяя размер инвестиционного взноса на строительство 1 кв.м для соинвестора без согласования с ООО «МегаСтройПрогресс».
Дополнительным соглашением № к этому договору, заключенным между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой»10 июля 2008 года, стороны пришли к соглашению о том, что в рамках инвестиционного договора инвестор - ООО «КДСтрой» не только заключает инвестиционные договоры, договоры участия в долевом строительстве, иные договоры, предметом которых является привлечение денежных средств 3-х лиц, но и подписывает от имени застройщика - ООО «МегаСтройПрогресс» все необходимые документы дл я оформления права собственности 3-х лиц на объекты недвижимости, составляя, в том числе и акты приема - передачи (п.1.3 соглашения). В п.1.4 соглашения указано, что по смыслу договора инвестирования ООО «КД Строй» привлекает 3-х лиц (участников долевого строительства, дольщиков, инвесторов), заключает сделки в отношении объекта, принимает все необходимые меры и действия для оформления прав собственности 3-х лиц и с этой целью застройщик обязуется представить в УФРС все необходимые документы, указанные в ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а именно, проектную декларацию, разрешение на строительство, проект, разрешение о вводе в эксплуатацию и иные документы (п.1.6 соглашения), инвестор обязан предоставить участникам долевого строительства все необходимые документы для регистрации их права ( п.1.7) и инвестор несет полную ответственность перед участниками долевого строительства в соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (п.1.8).
Проанализировав приведенные выше условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года с учетом его дополнения, суд пришел к правильному выводу о наличии у ООО «КД Строй» права на заключение с гражданами договоров долевого участия в строительстве и такие полномочия были переданы ООО «КДСтрой» застройщиком.
Вопреки доводам ООО «МегаСтройПрогресс», само заключение между двумя юридическими лицами такого договора не противоречит закону и не свидетельствует о его ничтожности.
Ссылки ООО «МегаСтройПрогресс» о том, что условия договора инвестирования от 1 марта 2007 года и дополнительных соглашений к нему противоречат положениям ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которым не предусмотрена возможность передачи застройщиком права на заключение договоров долевого участия в строительстве третьим лицам, являются несостоятельными.
Указание ООО «МегаСтройПрогресс» в жалобе о том, что оно являлось застройщиком данного объекта и арендатором земельного участка, на котором спорный объект частично возведен, изложенные выше выводы суда не опровергает.
То обстоятельство, что решением Арбитражного суда <адрес> от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, достаточным основанием к отмене решения служить не может. Кроме того, это решение суда в законную силу не вступило.
Само по себе это обстоятельство не может быть расценено в качестве основания для расторжения договора долевого инвестирования строительства, заключенного с Зиловым А.Ф.
Иные доводы жалобы также не являются основанием для отмены решения суда.
Вместе с тем, нельзя согласиться с решением суда в части признания за истцом права собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект в силу следующего.
Основания возникновения общей собственности на имущество, в том числе, долевой собственности, предусмотрены статьей 244 ГК РФ.
Согласно указанной норме закона, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность). По смыслу закона, долевая собственность может возникнуть на основании соглашения сторон о поступлении имущества в общую собственность, а также в случаях, предусмотренных законом.
Как видно из содержания заключенного с Зиловым А.Ф.договора долевого инвестирования строительства от 27 сентября 2008 года, истцу по завершении строительства подлежала передаче в качестве объекта долевого инвестирования секция № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: <адрес>.
Таким образом, предметом вышеуказанного договора являлась не доля в праве собственности на блокированный коттедж, а самостоятельный индивидуально-определенный объект строительства в виде секции в указанных блокированных коттеджах.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что при таких правоотношениях законом не предусмотрено возникновение права долевой собственности на объект строительства, в данном случае право долевой собственности на указанный объект у истца возникнуть не могло, поэтому у суда не имелось достаточных оснований для признания за ней права собственности на 1/9 доли в праве на незавершенный строительством объект.
Исходя из условий договора, за истцом Зиловым А.Ф. следовало признать право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенный по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 33%.
С учетом изложенного, решение суда в этой части подлежит изменению.
Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 24 мая 2010 года изменить, исключив указание о признании за Зиловым А.Ф. права собственности на 1/9 доли в незавершенном строительством объекте.
Считать признанным за Зиловым А.Ф. право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № в сблокированном коттедже со строительным №, общей площадью по проекту 126,95 кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером №, со степенью готовности 33 %.
В остальной части решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
