РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
Судья Безруких Е.С. Дело № 33-3330/2010
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
28 июля 2010 года г.Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
Председательствующего Крамаренко О.А.
судей Михальчик С.А., Шевченко С.В.,
при секретаре Зарецкой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам представителя Якубаускас Н.Р. адвоката Потоцкого Д.В. и представителя ООО «МегаСтройПрогресс» на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 22 апреля 2010 года, которым исковые требования Новикова А.В. удовлетворены.
Признан недействительной сделкой договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.
Применены последствия недействительности ничтожной сделки путем погашения записи о регистрации договора № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенного между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и взыскания с ООО «КДСтрой» в пользу Якубаускас Н.Р. денежных средств, полученных по этой сделке, в сумме ....
Договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 28 марта 2007 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В., об инвестировании строительства секции № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен признан заключенным с производством его государственной регистрации.
За Новиковым А.В. признано право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, со степенью готовности 54%.
Постановлено, что решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на незавершенный строительством объект - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, за Новиковым А.В. без прекращения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве и залога.
В удовлетворении встречных исковых требований Якубаускас Н.Р. отказано.
Заслушав доклад судьи Шевченко С.В., объяснения представителя Якубаускас Н.Р. - Потоцкого Д.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы и возражавшего против жалобы ООО ««МегаСтройПрогресс», возражения Новикова А.В. и его представителя Качан З.М., полагавших доводы обеих кассационных жалоб несостоятельными, объяснения представителя ООО «КДСтрой» - генерального директора Румянцева А.В., считавшего решение суда правильным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Новиков А.В. обратился в суд с иском к Якубаускас Н.Р., ООО «КДСтрой», ООО «МегаСтройПрогресс», администрации МО «Зеленоградский район» о признании недействительным договора долевого участия в строительстве, указав, что 28 марта 2007 года он заключил договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по ... с ООО «КДСтрой», которое выступало стороной в данном договоре на основании договора инвестирования строительства Номер обезличен от 1 марта 2007 года, заключенного между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой». По условиям договора ООО «КДСтрой» приняло на себя обязательство передать ему секцию № Номер обезличен, в доме со строительным № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м. в соответствии с Приложением № Номер обезличен к договору. Разрешение на строительство объекта было выдано ООО «МегаСтройПрогресс» администрацией МО «Зеленоградский район».
В соответствии с п. 1.5 договора Номер обезличен от 28 марта 2007 года плановое окончание строительства и ввод объекта в эксплуатацию - 31.12.2008 года. Истец указывал, что обязательства по оплате им выполнены в полном объеме, произведена 100% оплата стоимости договора в размере ..., для чего им был взят заем в НО «ФЖСС». Им неоднократно направлялись требования к ООО «КДСтрой» о регистрации договора долевого инвестирования строительства, однако ответчик от регистрации уклонялся. Впоследствии истцу стало известно, что ООО «КДСтрой» заключило с Якубаускас Н.Р. договор долевого инвестирования строительства на тот же объект недвижимости. Истец полагал, что данной сделкой нарушены его права, она является недействительной ничтожной сделкой в силу ст. 168 ГК РФ.
С учетом уточнений Новиков А.В. просил признать договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года, заключенный между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р., недействительным, применить последствия недействительности этого договора, погасив запись о его регистрации; обязать УФРС зарегистрировать договор № Номер обезличен долевого инвестирования строительства от 28 марта 2007 года, заключенный между ним и ООО «КДСтрой», признать за истцом право собственности на незавершенный строительством объект - секцию № Номер обезличен в сблокированном коттедже со строительным № Номер обезличен со степенью готовности 54%, постановив, что решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на незавершенный строительством объект за Новиковым А.В. без прекращения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве и залога.
Якубаускас Н.Р. обратилась в суд со встречными исковыми требованиями к Новикову А.В., ООО «КДСтрой» о признании договора незаключенным, указав, что 19.02.2009 между нею и ООО «КДСтрой» был заключен договор долевого инвестирования строительства от Номер обезличен на объект долевого строительства - блокированный дом со строительным № Номер обезличен, секция Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м в соответствии с приложением Номер обезличен к договору в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенном по адресу: .... Истица указывала, что в соответствии с требованиями ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключенный с нею договор долевого инвестирования строительства прошёл государственную регистрацию, после чего считается заключенным. Тогда как договор долевого инвестирования строительства от 28.03.2007 Номер обезличен между Новиковым А.В. и ООО «КДСтрой», на который ссылается Новиков А.В. как на основание возникновения своих прав на тот же самый объект строительства, предусмотренную законом государственную регистрацию не проходил, в связи с чем заключённым не является и не порождает для подписавших его сторон правовых последствий. В этой связи на основании данного договора у ООО «КДСтрой» не возникло обязанности передать, а у Новикова А.В. - не возникло прав получить в собственность спорный объект долевого строительства. Полагала, что Новиков А.В. не является заинтересованным лицом, которое вправе на основании абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ предъявлять иск о признании недействительным (ничтожным) указанного договора и о применении последствий его недействительности.
С учетом изложенного, Якубаускас Н.Р. просила суд признать договор долевого инвестирования строительства от 28.03.2007 Номер обезличен между Новиковым А.В. и ООО «КДСтрой» незаключенным.
Рассмотрев дело, суд постановил изложенное выше решение.
В кассационной жалобе представитель Якубаускас Н.Р. Потоцкий просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие в решении суда нормы закона, которой противоречит заключенный с Якубаускас Н.Р. договор долевого инвестирования строительства. Считает несостоятельными ссылки в решении на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ, а также на неисполнение ООО «КДСтрой» условий договора с Новиковым А.В., поскольку данный договор государственную регистрацию не прошел и является незаключенным. Настаивает на том, что договор с Якубаускас Н.Р., зарегистрированный надлежащим образом в УФРС по Калининградской области, полностью соответствует требованиям законов и иных нормативных актов, в связи с чем оснований для признания его ничтожным не имелось и в этой ситуации встречный иск Якубаускас Н.Р. подлежал удовлетворению. Считает, что суд необоснованно применил положения ст. 398 ГК РФ и ст. 165 ГК РФ, не учтя то обстоятельство, что Новиков А.В. после заключения с ним договора 28 марта 2007 г. в течение более двух лет в суд с иском о государственной регистрации договора не обращался. Регистрация договора, заключенного с Якубаускас Н.Р., исключает государственную регистрацию договора с Новиковым А.В. на этот же объект.
В кассационной жалобе «Мегастройпрогресс», не соглашаясь с решением суда, также просит его отменить и вынести новое решение, которым в удовлетворении заявленного иска отказать, ссылаясь на то, что изначально договор долевого участия был заключен с ООО «КД Строй» в отношении объекта, застройщиком которого являлось не ООО «КДСтрой», а ООО «МегаСтройПрогресс». Именно ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен спорный объект и только названное юридическое лицо в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» вправе было привлекать денежные средства участников долевого строительства. ООО «КД Строй», не являясь застройщиком, заключало договоры в отношении объектов недвижимости на основании договора инвестирования от 1 марта 2007 года, заключенного с ООО ««МегаСтройПрогресс». Вместе с тем, в названый договор инвестирования был внесен ряд изменений, согласно которым ООО «КДСтрой» в качестве инвестора приобретало право финансирования строительства в отношении не всех, а только ... коттеджей и не от своего имени, а от имени ООО «МегаСтройПрогресс». Более того, решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 апреля 2010 года договор инвестирования строительства от 1 марта 2007 года с учетом дополнительных соглашений к нему признаны недействительными, на УФРС возложена обязанность аннулировать записи о государственной регистрации договоров, заключенных с ООО «КДСтрой». Поскольку ООО «МегаСтройПрогресс» договоров участия в долевом строительстве ни с одним из истцов не заключало и в каких - либо договорных отношениях с ними не состоит, оснований для признания за кем - либо из них права собственности на спорный объект не имелось.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права, неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела.
Материалами дела установлено, что постановлением Главы МО «Зеленоградский район» от 20.04.2006 г. № 607 ООО «МегаСтройПрогресс» был предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ... с кадастровым номером Номер обезличен, на основании чего 20.04.2006 г. между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «МегаСтройПрогресс» был заключен договор аренды данного земельного участка, который зарегистрирован в установленном законом порядке 23.06.2006 г.
Соглашением № Номер обезличен от 25 августа 2009 г. срок действия договора аренды бал продлен до 01.01.2011 года и до настоящего времени не расторгнут, что подтверждено справкой администрации МО «Зеленоградский район».
11 декабря 2006 года ООО «МегаСтройПрогресс» было выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса коттеджного типа на данном земельном участке.
1 марта 2007 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» был заключен договор № Номер обезличен инвестирования строительства, по условиям которого заказчик-застройщик ООО «МегаСтройПрогресс» передает инвестору - ООО «КДСтрой» право частичного инвестирования строительства объекта - гостиничного комплекса коттеджного типа, расположенного по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен.
Впоследствии, 10 июля 2008 года, 30 декабря 2008 года между ООО «МегаСтройПрогресс» и ООО «КДСтрой» были заключены дополнительные соглашения к договору инвестирования строительства от 01 марта 2007 года, которыми его положения были изменены и дополнены, установлены новые сроки окончания строительства, а затраты, связанные с продлением договора аренды земельного участка, возложены на ООО «КДСтрой».
Заключением названного договора инвестирования (с учетом дополнительных соглашений к нему) застройщиком-ООО «МегаСтройПрогресс» были переданы ООО «КДСтрой» полномочия на заключение договоров долевого инвестирования строительства с третьими лицами.
28 марта 2007 года между ООО «КДСтрой», действующим на основании указанного выше инвестиционного договора, и Новиковым А.В. был заключен договор долевого инвестирования строительства № Номер обезличен, по которому инвестор привлекает соинвестора для инвестирования объекта долевого строительства - сблокированного коттеджа в гостиничном комплексе коттеджного типа, расположенного по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером Номер обезличен, а именно блокированного дома со строительным № Номер обезличен, секция № Номер обезличен, общей площадью по проекту ... кв.м, при этом Новиков А.В. обязуется участвовать в инвестировании строительства указанного объекта и размер его инвестиционного взноса (п.4.1 договора) составляет ... руб.
Оплата по договору долевого инвестирования строительства была произведена Новиковым А.В., что подтверждается платежными поручениями, договором займа № Номер обезличен от 31 августа 2007 года, заключенным между НО «ФЖСС» и Новиковым А.В., а также выпиской по счету ООО «КДСтрой».
Государственную регистрацию указанный договор не проходил.
Кроме того, материалами дела установлено, что 19 февраля 2009 года между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. был заключен договор долевого инвестирования строительства № Номер обезличен, по условиям которого ООО «КДСтрой» привлекает Якубаускас Н.Р. для инвестирования того же объекта долевого строительства и оплата по договору (общий инвестиционный взнос) составляет ....
Указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 04.03.2009 г.
Удовлетворяя заявленные Новиковым А.В. требования и отказывая во встречном иске Якубаускас Н.Р. о признании договора с Новиковым А.В. незаключенным, суд исходил из того, что состоявшийся между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В. договор долевого инвестирования строительства полностью соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». При заключении данного договора Новиков А.В. действовал добросовестно, с достаточной осмотрительностью, им произведена оплата в соответствии с условиями договора в полном объеме. Новиков А.В. неоднократно обращался в ООО «КДСтрой» по вопросу о государственной регистрации договора, однако ООО «КДСтрой», не подготовив необходимые документы, фактически уклонялось от регистрации сделки и 19 февраля 2009 года в нарушение обязательств, имеющихся в тот период времени перед Новиковым А.В., заключило договор долевого инвестирования строительства на тот же объект с Якубаускас Н.Р. Ссылаясь на положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ и ст. 6 вышеуказанного Федерального Закона от 30.12.2004 г., суд пришел к выводу о том, что заключенный между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. договор является ничтожной сделкой. При этом суд с учетом положений ст. 165 ГК РФ признал договор с Новиковым А.В. заключенным и подлежащим государственной регистрации в связи с уклонением ООО «КДСтрой» от такой регистрации, одновременно признав за Новиковым А.В. право собственности на незавершенный объект недвижимости.
Однако, с такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя.
Согласно п. 3 ст. 4 Федерального Закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В.), договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Названным Федеральным законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» предусмотрен механизм защиты прав участников долевого строительства многоквартирных жилых домов путем заключения договоров, соответствующих требованиям данного закона по своей форме и правовой природе, то есть договоров долевого участия в строительстве, а также их обязательной государственной регистрации с целью исключения возможности двойных продаж одних и тех же квартир.
В силу п.2 ст. 27 указанного Закона на возникшие между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В. правоотношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства объекта недвижимости, распространяются положения данного Закона, поскольку разрешение на строительство застройщиком получено после вступления закона в законную силу - 1 апреля 2005 г.
Таким образом, в соответствии с приведенными выше положениями Закона заключенный между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В. 28 марта 2007 г. договор долевого инвестирования строительства блокированного коттеджа подлежал государственной регистрации и является заключенным только с момента такой регистрации.
Между тем, как установлено судом и подтверждено имеющимися в деле доказательствами, государственную регистрацию данный договор не проходил.
В то же время, заключенный 19 февраля 2009 года между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. договор долевого инвестирования строительства этого же объекта недвижимости в установленном законом порядке был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области 04 марта 2009 года и считается заключенным с указанной даты.
Таким образом, на момент заключения между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. договора долевого инвестирования строительства спорного объекта отсутствовал заключенный в установленном законом порядке договор на тот же объект строительства с Новиковым А.В.
Поскольку же договор долевого инвестирования строительства от 28 марта 2007 года между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В. в силу приведенных выше положений закона является незаключенным, обязательства о передаче Новикову А.В. спорного объекта строительства на основании данного договора у ООО «КДСтрой» возникнуть не могли.
В силу положений ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
При этом сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. С учетом положений ст.ст.8, 218 ГК РФ незаключенный договор (в частности, не прошедший государственную регистрацию в требуемом законе случае) фактически не является сделкой и не порождает прав и обязанностей для сторон.
Таким образом, в случае уклонения ООО «КДСтрой» от регистрации договора долевого инвестирования строительства от 28 марта 2007 года Новиков А.В. был вправе обратиться в суд с иском о регистрации указанного договора.
Однако, с таким требованием он обратился в суд лишь в декабре 2009 года, т.е. после заключения в установленном законом порядке договора долевого инвестирования строительства между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. и его государственной регистрации.
Между тем, надлежащая правовая оценка вышеуказанным обстоятельствам судом не дана.
С учетом изложенного, выводы суда о ничтожности заключенного между ООО «КДСтрой» и Якубаускас Н.Р. договора долевого инвестирования строительства в связи с наличием заключенного ранее между ООО «КДСтрой» и Новиковым А.В. договора долевого инвестирования спорного объекта строительства, неисполнением перед Новиковым А.В. обязательств по договору, являются необоснованными, поскольку противоречат закону и обстоятельствам, установленным судом.
В то же время при рассмотрении дела судом надлежащим образом не были проверены доводы представителя ООО «КДСтрой» - генерального директора Румянцева А.В. о том, что Якубаускас Н.Р. оплата по договору долевого инвестирования строительства от 19 февраля 2009 года не произведена.
Как видно из материалов дела, в подтверждение оплаты Якубаускас Н.Р. представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 19 февраля 2009 г. на сумму ... руб., в которой в качестве лица, принявшего денежные средства, указан Румянцев А.В. - генеральный директор ООО «КДСтрой», в качестве кассира также указан Румянцев А.В., имеются соответствующие подписи и печать ООО «КДСтрой».
При рассмотрении дела Румянцев А.В. факт подписания указанного документа, как и факт получения денежных средств от Якубаускас Н.Р. оспаривал, ссылаясь на то, что договор с нею он подписал по просьбе директора группы компаний Г. Г.Н., являющегося одновременно руководителем генерального подрядчика - ООО «К.», передал последнему данный договор для его подписания Якубаускас Н.Р. в М., однако по возвращении Г. Г.Н. ему сообщил, что договор подписан не был, в связи с чем Румянцев А.В.считал данный договор незаключенным. Одновременно ссылался на то, что все полномочия, связанные с государственной регистрацией заключенных ООО «КДСтрой» договоров были предоставлены юрисконсульту ООО «КДСтрой» П. Н.И. Румянцев А.В. указывал, что после того, как узнал о регистрации договора с Якубаускас Н.Р., он отправил ей телеграмму с просьбой оплатить этот договор, а также еще один заключенный с Якубауская Н.Р. договор, факт получения которой представителем Якубаускас Н.Р. не оспаривается.
Кроме того, из пояснений генерального директора Румянцева А.В. следует, что по состоянию на 19 февраля 2009 г., т.е. на момент заключения договора с Якубаускас Н.Р., в ООО «КДСтрой» имелась контрольно-кассовая машина и в случае внесения в кассу организации денежных средств выдавался бы контрольно-кассовый чек, однако такой чек в случае с Якубаускас Н.Р. отсутствует.
При такой позиции представителя ООО «КДСтрой», признавшего в ходе рассмотрения дела заявленные Новиковым А.В. требования, принимая во внимание, что Румянцевым А.В. оспаривался факт принадлежности ему подписи в приходном кассовом ордере о получении от Якубаускас Н.Р. денежных средств на указанную сумму, суду следовало более тщательно проверить вышеуказанные доводы ответчика. Ставя под сомнение оплату Якубаускас Н.Р. по договору, суд обосновал его лишь на пояснениях представителя ОО «КДСтрой», оспаривающего внесение этих средств по квитанции к приходному кассовому ордеру от 19 февраля 2009 г.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене.
Поскольку нарушения, допущенные судом первой инстанции, не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении дела суду следует устранить указанные нарушения и с учетом представленных доказательств принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст. ст.361, 366 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 22 апреля 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий:
Судьи:
