Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
«03» февраля 2010 г. г. Калининград
Центральный районный суд г. Калининграда в составе:
председательствующего судьи Булатовой И. И.,
с участием адвоката Никульшиной Е.А., представившей удостоверение № и ордер № от 07.08.2009г.,
при секретаре Понамаревой Л.О.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черкасовой И.П. к ООО «Мы строим дом», Вевенко Л.Н., Вевенко С.Н., УФРС по Калининградской области о признании недействительным договора долевого участия в строительстве от 27.04.2009 г., заключенного между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.Н. на объект долевого участия строительства в виде двухкомнатной квартиры, строительный, расположенной общей проектной площадью 61,2 кв.м., признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на указанную квартиру от 22 июня 2009г., признании за ней права на объект долевого участия в строительстве квартиры строительный,
Установил:
Черкасова И.П. обратилась в суд, указывая, что 23.12.2008 года между ней и ответчиком ООО «Мы строим дом» был заключен договор долевого участия в строительстве № на участие в строительстве двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59,7 кв.м., строительный номер, расположенной на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным номером в строящемся многоквартирном жилом доме по ул. Д. в районе г. Калининграда. Работы по строительству планировалось завершить в первом квартале 2009 года. Согласно условий указанного договора, объем долевого участия в строительстве был установлен соглашением сторон и не подлежал изменению, порядок оплаты установлен в приложении к указанному договору.
Черкасова И.П. указала, что 23 и 24 декабря 2008 г. она произвела оплату в размере 1.485.000 руб. по договору 23.12.2008 г. в кассу ООО «Мы строим дом», что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам. Однако к моменту обращения в суд квартира ей заказчиком не передана, строительство дома не окончено, извещений от ООО «Мы строим дом» в ее адрес о продлении срока передачи объекта не направлялось, предложений о заключении дополнительного соглашения не поступило.
Кроме того, она считает, что ООО «Мы строим дом» грубо нарушило ее права, заключив в апреле 2009 года с Вевенко Л.Н. договор долевого участия в строительстве, объектом строительства которого выступает двухкомнатная квартира со строительным номером, расположенная на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным номером в строящемся многоквартирном жилом доме.
Черкасова И.П. просит применить последствия недействительности договора долевого участия в строительстве, заключенного между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.Н., объектом долевого строительства по которому выступает двухкомнатная квартира со строительным номером, расположенная на первом этаже в четырёхэтажном доме со строительным номером по адресу: г.Калининград, ул. Д., а также погасить запись о регистрации указанного договора долевого участия в УФРС по Калининградской области.
02.09.2010 г. Черкасова И.П. уточнила исковые требования, указав, что Вевенко Л.Н. не представлены доказательства, подтверждающие когда между нею и ООО «Мы строим дом» был заключен договор долевого участия в отношении квартиры со строительным номером, расположенной на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным номером в строящемся многоквартирном жилом доме по ул.Д. в районе г.Калининграда и когда Вевенко Л.Н. были внесены денежные средства за указанную квартиру.
Считает, что первоначально ООО «Мы строим дом» заключило с нею инвестиционный договор от 23.12.2008 г., в котором была ориентировочно указана площадь квартиры 59,7 кв.м. Поскольку она желала купить квартиру, и имела возможность оплатить ее полную стоимость, она обратилась в мэрию за консультацией, и ей порекомендовали заключить договор долевого участия в строительстве квартиры. Она вновь обратилась в ООО «Мы строим дом» и просила перезаключить инвестиционный договор. ООО «Мы строим дом» перезаключило с нею договор от 23.12.2008г., однако, в нем была допущена техническая ошибка: неверно указан кадастровый номер земельного участка, впоследствии был уточнен номер земельного участка и площадь квартиры 61.2 кв.м. Она просила ответчика ООО «Мы строим дом» зарегистрировать договор долевого участия от 23.12.2008 г. в УФРС по Калининградской области. Регистрация несколько раз откладывалась ответчиком под предлогом подготовки документов. Последняя встреча с гендиректором ООО «Мы строим дом» была назначена на 3.06.2009 г., когда она приехала в офис, ей пояснили, что генеральный директор Г.Г.Н. уехал в Москву. Когда она, Черкасова И.П. решила проверить информацию в регистрационной службе, то получила ответ, что её квартира зарегистрирована за Вевенко Л.Н. по договору от 27.04.2009 г., который был заключен на четыре месяца позже, чем договор между нею и ООО «Мы строим дом». Указала, что в отношении генерального директора ООО «Мы строим дом» Г.Г.Н. было возбуждено уголовное дело, и она, Черкасова И.П., была признана потерпевшей и гражданским истцом по нему.
Просила суд признать недействительным договор долевого участия от 27.04.2009 г., заключенный между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.Н. в строительстве двухкомнатной квартиры общей проектной площадью 61.2 кв.м. со строительным №, расположенной на 1 этаже в четырехэтажном доме со строительным номером по ул. Д. в г. Калининграде, признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права от 22 июня 2009 г. на объект долевого участия в строительстве указанной квартиры, выданное Вевенко Л.Н., признать за ней право на объект долевого участия в строительстве указанной квартиры.
В судебном заседании Черкасова И.П. и её представитель адвокат Никульшина Е.А поддержали исковые требования по основаниям, указанным выше, просили иск удовлетворить, указав, что Вевенко Л.Н. не представлено доказательств полной уплаты денежных средств по оспариваемому договору.
Представитель ответчика ООО «Мы строим дом» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о причинах неявки суд в известность не поставил.
Вевенко Л.Н. и Вевенко С.Н. исковые требования истицы не признали, представили в суд письменный отзыв, в котором просили Черкасовой И.П. в удовлетворении иска отказать по следующим основаниям. 17 апреля 2007 года между Вевенко Л Н и ООО «Мы строим дом» был заключен инвестиционный договор, согласно которого ООО «Мы строим дом» обязалось построить двухкомнатную квартиру площадью 59,7 кв.м. со строительным номером в жилом доме по ул. Д. в районе г. Калининграда, а Вевенко Л.Н. приняла на себя обязанность проинвестировать строительство указанной квартиры. Денежные средства были внесены Вевенко Л.Н. в кассу предприятия в 2007г., однако Вевенко Л.Н. было сообщено, что указанный договор является предварительным и впоследствии он будет переоформлен и зарегистрирован в УФРС сразу после получения разрешения на строительство. Объем инвестирования в указанном договоре был указан как «по соглашению сторон» и на момент заключения договора объем инвестирования также являлся предварительным. С такими условиями Вевенко Л.Н. согласилась. Затем 14 мая 2008 года ООО «Мы строим дом» было получено разрешение на строительство. Однако до апреля 2009 года зарегистрировать договор о долевом участии в строительстве не представлялось возможным ввиду отсутствия документов на строящийся дом в ТУ ФРС по Калининградской области. На протяжении 2008 г. и вплоть до апреля 2009 г. Вевенко Л.Н. постоянно звонила в офис ООО «Мы строим дом» и узнавала когда будет возможность зарегистрировать договор. Сотрудники компании заверили, что после представления в ТУ ФРС по Калининградской области всех документов, договор с нею будет переоформлен и зарегистрирован. 27 апреля 2009 г. Вевенко Л.Н., была приглашена в офис ООО «Мы строим дом», договор инвестирования на указанную квартиру был переоформлен на договор долевого участия в строительстве. При этом, с учетом того, что площадь квартиры составляла не 59,7 кв.м., а 61,2 кв.м, а также, учитывая удорожание строительных материалов и всего объема инвестирования, цена договора составила 1.570.000 рублей. В эту стоимость вошли денежные средства, уплаченные ею ранее в сумме 919.380 рублей, поэтому ей необходимо было доплатить 650.620 рублей, что она и сделала. После уплаты указанной суммы они с представителем ООО «Мы строим дом» прибыли в УФРС по Калининградской области и передали документы на государственную регистрацию. Переоформленный договор долевого участия в строительстве по смыслу указанных в нем прав и обязанностей сторон, являлся, по сути, договором, заключенным еще 17 апреля 2007 г. Таким образом, права и обязанности сторон по договору от 17 апреля 2007 года трансформировались в права и обязанности по договору от 27 апреля 2009 г. Они считают, то обстоятельство, что 23.12.2008 г. ООО «Мы строим дом» заключило договор долевого участия в строительстве с Черкасовой И.П., объектом которого явилась квартира площадью 59,7 кв.м., расположенная на первом этаже в жилом доме, не может иметь правового значения для признания недействительным договора, заключенного с Вевенко Л.Н., поскольку первоначально в отношении указанной квартиры был заключен договор между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.Н. и по нему Вевенко Л.Н. выполнила возложенные на неё обязательства. Кроме того, договор долевого участия в строительстве от 23.12.2008 г. заключенный с Черкасовой И.П. не содержит всех требуемых существенных условий для данного вида договоров, в связи, с чем его нельзя считать заключенным в порядке, установленном ФЗ от 30.12.2004 г.. Более того, то обстоятельство, что Черкасова И.П. внесла в ООО «Мы строим дом» денежную сумму в счет оплаты квартиры, которая уже ранее была оплачена другими дольщиком, свидетельствует только о недобросовестности застройщика. Указанные обстоятельства не могут повлиять на законность договора, заключенного с Вевенко Л.Н.
Представитель УФРС по Калининградской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.155).
Выслушав пояснения истицы Черкасовой И.П., её представителя адвоката Никульшиной Е.А., ответчиков Вевенко Л.Н., Вевенко С.Н., исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства согласно ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 23.12.2008 г. между Черкасовой И.П. и ООО «Мы строим дом» был заключен инвестиционный договор, предметом которого являлось строительство двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59,7 кв.м. со строительным номером, расположенной на втором этаже в четырехэтажном доме со строительным номером в строящемся многоквартирном жилом доме по ул.Д. в районе г.Калининграда на земельном участке с кадастровым номером площадью 0,2783 га. (л.д.40-42).
Затем, между Черкасовой И.П. и ООО «Мы строим дом» также 23.12.2008 г. был заключен договор долевого участия в строительстве, предметом которого согласно п.1.1. является строительство двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59,7 кв.м., со строительным номером, расположенной на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным номером в строящемся многоквартирном жилом доме.
Согласно п.1.2. квартира строится на земельном участке с кадастровым номером площадью 0,2783 га. Пунктом 4.1. указанного договора определено, что заказчик обязуется завершить работы по строительству в срок до 31.03.2009 г. Общий объем долевого участия в строительстве и порядок оплаты определены приложением № к указанному договору.
Как видно их приложения № к договору от 23.12.2008 г. общий объем долевого участия в строительстве по соглашению сторон установлен в размере 1620000 руб., при этом первоначальный взнос в размере 56540 руб. должен быть внесен в день подписания договора, второй взнос в размере 1428460 руб. вносится в срок до 30.12.2008 г., третий взнос в размере 135000 руб. вносится в момент сдачи объекта госкомиссии (л.д.16-19).
В соответствии с условиями договора и приложением № к нему Черкасова И.П. выполнила свою обязанность в объеме инвестирования, внеся 23.12.2008 г. 56540 руб. и оплатив 24.12.2008г. 1428460 руб., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам от 23.12.2008 г. (л.д.22).
Суд не может согласиться с доводом истицы и её представителя о том, что «раз договор долевого участия в строительстве, заключенный между Черкасовой И.П. и ООО «Мы строим дом» от 23.12.2008г. был заключен раньше, чем с Вевенко Л.Н. от 27.04.2009 г., таким образом, договор, заключенный с Вевенко Л.Н. является недействительным в силу ст. 168 ГК РФ».
Судом установлено, и сторонами не отрицается, что 17.04.2007 г. между ООО «Мы строим дом» в лице генерального директора Г.Г.Н. и Вевенко Л.Н. был заключен инвестиционный договор, предметом которого является инвестирование в строительство двухкомнатной квартиры общей площадью по проекту 59,7 кв.м. со строительным номером расположенной на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным в строящемся многоквартирном жилом доме на земельном участке с кадастровым номером площадью 0,0257 га. Согласно приложения № к указанному инвестиционному договору цена договора составляет 919380 руб.
Как видно из представленной Вевенко Л.Н. квитанции к приходному кассовому ордеру от 17.04.2007 г., ею в кассу ООО «Мы строим дом» в день заключения договора, т.е. 17.04.2007 г. были внесены денежные средства в размере 919380 руб. 00 коп. (л.д.86).
Судом также установлено, что бывший генеральный директор ООО «Мы строим дом» Г.Г.Н., допустив ряд нарушений при заключении инвестиционных договоров и договоров долевого участия, регистрации этих договоров в Управлении Федеральной регистрационной службы, сбора денежных средств при заключении договоров на квартиры в строящихся домах, в июне 2009 года скрылся, предварительно уничтожив часть документации по Обществу. При этом, 03.08.2009 г. СО при ОВД по Центральному району г. Калининграда в отношении Г.Г.Н. возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, который являясь директором ООО «Мы строим дом», осуществляющего совместно с ООО «К.» строительство многоквартирного жилого дома, совершил хищение путем обмана денежных средств Б.В.В. под видом реализации данному гражданину квартиры в строящемся доме по указанному адресу, причинив имущественный ущерб в особо крупном размере в сумме 1047 200 рублей.
07.10.2009 г. уголовное дело соединено с уголовным делом, возбужденным 14 августа 2009 г. в СО при ОВД по Ленинградскому району г. Калининграда в отношении Г.Г.Н. по аналогичным фактам хищения путем обмана денежных средств В.О.И., С.О.А., Н.И.А., Черкасовой И.П., С.Т.В., Н.А.Г., в общей сумме 6592006 рублей под видом реализации данным гражданам квартир в строящемся доме по ул. Д. в г. Калининграде (л.д.97, 57-58).
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В настоящее время правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, регулируются специальным Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, а в части, неурегулированной этим Федеральным законом - Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 9. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
В силу положений ст.4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч.1) Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч.3).
Указанные основания признания договора заключенным и действительности сделки с недвижимым имуществом определены в ч.2 ст. 164 и ч. 3 ст. 433 ГК РФ.
27.04.2009 г. между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.Н. был заключен договор долевого участия в строительстве, согласно условий которого Вевенко Л.Н. пропорционально вложенным денежным средствам вступила в долевое участие в строительстве 32 квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером площадью 0,2783 га. по ул.Д. в Центральном районе г.Калининграда, долей Вевенко Л.Н. в указанном жилом доме является двухкомнатная квартира площади 61,2 кв.м., цена договора составляет 1570000 руб.
Согласно пояснений Вевенко Л.Н., данных в судебном заседании, подлинник квитанции о внесении в кассу ООО «Мы строим дом» денежных средств, предусмотренных по договору от 27.04.2009 г. в сумме 650.620 рублей в настоящее время ею утерян, деньги она передавала зам.директора ООО «Мы строим дом» Р.
Суд полагает доказанным тот факт, что Вевенко Л.Н. задолженности перед ООО «Мы строим дом» по указанному договору не имеет, так как если бы данные денежные средства не были оплачены в полном объеме, то ООО «Мы строим дом» не передало бы данный договор на государственную регистрацию в УФРС по Калининградской области.
Данные обстоятельства подтвердил в своих показаниях и бывший генеральный директор ООО «Мы строим дом» Г.Г.Н., который пояснил, что «именно он подписывал договор долевого участия в строительстве от 27.04.2009г. с Вевенко Л.Н., который принес ему на подпись Р.А.В. который сказал также, что денежные средства по данному договору он передал в бухгалтерию» (л.д.195).
Не усматривает суд и оснований для признания недействительным договора от 27.04.2009 г. между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Л.М. по основанию якобы «повторной передачи объекта недвижимости», поскольку доводы истицы о том, что её договор от 23.12.2008 г. был первичным, опровергаются совокупностью представленных в деле доказательств.
С учетом установленных обстоятельств, отсутствием претензий по договорам строительства объекта недвижимости - квартиры строительный №, общей площадью 61,2 кв.м, расположенной на первом этаже в четырехэтажном строящемся многоквартирном жилом доме со строительным номером по ул.Д. в Центральном районе города Калининграда между Вевенко Л.Н. и ООО «Мы строим дом» от 17.04.2007 г. и от 27.04.2009 г., суд приходит к выводу о том, что договор инвестирования строительства двухкомнатной квартиры, строительный, общей площадью 61,2 кв.м, расположенной на первом этаже в четырехэтажном строящемся многоквартирном жилом доме со строительным номером по ул.Д. в Центральном районе города Калининграда, был первоначально 17.04.2007 г. заключен с Вевенко Л.Н., а в дальнейшем 27.04.2009 г., в соответствии с требованиями Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ, был перезаключен с нею же, как договор долевого участия в строительстве, после чего 27 апреля 2009г. был представлен на государственную регистрацию в УФРС по Калининградской области (л.д.122).
Анализ представленных доказательств в их совокупности позволяет суду прийти к выводу о том, что отсутствуют основания для удовлетворения заявленных Черкасовой И.П. требований о применении последствий недействительности договора долевого участия в строительстве от 27.04.2009 г., заключенного ООО «Мы строим дом» с Вевенко Л.Н., отсутствуют также основания и для удовлетворения её требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на указанную квартиру от 22 июня 2009г., признания за ней права на объект долевого участия в строительстве указанной квартиры.
При этом суд принимает во внимание, что с учетом изложенных обстоятельств по взаимоотношениям Черкасовой И.П. с ООО «Мы строим дом», в том числе вследствие признания Черкасовой И.П. потерпевшей по уголовному делу в отношении бывшего генерального директора ООО «Мы строим дом» Г.Г.Н., истица не лишена возможности осуществить защиту своего нарушенного права иным законным способом.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований Черкасовой И.П. – отказать.
Отменить меры обеспечения иска, принятые по определению суда от 12 августа 2009 года, в виде запрета на совершение любых регистрационных действий, связанных с переходом прав по договору долевого участия в строительстве от 27.04.2009г., заключенному между ООО «Мы строим дом» и Вевенко Людмилой Николаевной на объект долевого участия строительства в виде двухкомнатной квартиры, строительный номер, расположенной на первом этаже в четырехэтажном доме со строительным номером №, общей проектной площадью 61,2 кв.м, по адресу: г.Калининград ул.Д.
Решение может быть обжаловано и опротестовано в Калининградский областной суд через суд Центрального района г.Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 09.02.2010 г.
Судья И.И.Булатова
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 14.04.2010 г. решение оставлено без изменения.
