Г№
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 января 2011 года судья Зеленоградского районного суда Калининградской области Реминец И. А., при секретаре Демченко О. Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стульева Виктора ФИО17 к ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и регистрации указанного договора; признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, компенсации морального вреда
УСТАНОВИЛ:
Истец Стульев В. А. обратился в суд с иском к ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» (далее ООО «БФПГ») о признании права собственности на долю в праве собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде трехкомнатной квартиры, находящейся по адресу: <адрес> а также компенсации морального вреда в размере 400000 рублей..
В обоснование заявленных требований указал, что 07 марта 2008 года заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи жилого помещения <адрес> Калининградской области. По данному договору стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить основной договор купли-продажи данного жилого помещения. При этом, ответчик осуществлял строительство жилого дома и находящихся в нем квартир за счет привлечения денежных средств физических лиц, в том числе и истца и именно с этой целью были заключены предварительные договоры купли-продажи, как с ним, так и с другими гражданами. Также указывает, что по своей правовой природе данный договор отвечает всем требованиям, предъявляемым законом № 214-ФЗ к договорам участия в долевом строительстве и по своей сути является таковым, истец оплачивает строительство жилого дома, как по договору долевого участия. Своих обязательств ООО «БФПГ» не исполнило, до настоящего времени жилой дом не сдан в эксплуатацию, не смотря на то, что большинство участников долевого строительства свои обязательства по внесению денежных средств, определенных в договоре, исполнили в полном объеме.
Кроме того, истцы Черникова Н. С., Гриневич У. Г., Лушников Е. М., Иконникова М. В., Корненкова М. В. обратились в суд с иском к тому же ответчику, просили вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности в незавершенном строительстве жилом доме с процентом готовности 71 %, находящимся по адресу: Калининградская область <адрес> указывая, что каждый из них, кроме Иконниковой М. В, заключил с ответчиком предварительный договор купли-продажи доли в вышеназванном незавершенном строительстве жилом доме по цене определенной договором. Иконникова М. В. заключила с ответчиком договор № 1ДС долевого участия в строительстве жилья, по которому также в качестве инвестора должна была оплатить строительство квартиры в спорном жилом доме. Указанные денежные суммы были полностью оплачены истцами.
Определением суда исковые требования всех истцов были объединены в одно производство.
В дальнейшем всеми истцами, были уточнены и дополнены исковые требования к ранее заявленным. Указали, что примерно с середины 2009 года производство строительно-монтажных работ на объекте прекращено, хотя ответчик и выполнил основную часть наружных работ по строительству дома, истцам были переданы ключи от квартир, но дальнейшую отделку квартир и благоустройство территории истцы доделывали уже сами и в настоящее время дом фактически выстроен и готов к сдаче в эксплуатацию, однако ответчик сменил юридический адрес и фактически в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, и стало очевидным, что исполнить обязательства по постройке дома и передаче квартир в установленные сроки невозможно. Поскольку по своей сути предварительные договоры купли-продажи жилых помещений являются договорами долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, а закон № 214 ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» предусматривает в подобном случае возможность обращения взыскания на предмет залога, каковыми являются права на земельный участок и возводимые на нем объекты недвижимости; залогом обеспечиваются требования о возврате денежных средств, внесенных по договору, а также денежных средств в возмещение убытков (неустойка, штрафы, пени), то все истцы просят признать предварительные договоры купли-продажи спорных жилых помещений договорами участия в долевом строительстве жилого дома <адрес> Калининградской области; вынести решение о государственной регистрации указанных договоров, на основании ст. 218 ГК РФ признать за истцами право собственности на доли в праве собственности не неоконченный строительством указанный жилой дом, учитывая, что объект незавершенного строительства, создан за счет их денежных средств. При этом, каждый из истцов просит признать за ним право собственности на долю в незавершенном строительстве, определив размер этой доли как соотношение всей площади жилого дома и площади квартиры, подлежащей передаче в собственность по договору каждому из истцов.
В судебном заседании исковые требования Стульева В. А. определением суда по ходатайству стороны ответчика были выделены в отдельное производство, в связи с наличием спора по исполнению обязательств Стульевым В. А. перед ООО «БФПГ».
В судебное заседание истец Стульев В. А. не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, со слов представителей просил дело рассматривать в его отсутствие.
В судебном заседании представители истца Стульева В. А. – адвокаты Подистова Л. Н., Степанян М. Р., действующие на основании ордеров, заявленные требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Пояснили, что Стульев В. А. работал ООО «БФПГ» в должности главного энергетика. При заключении предварительного договора сторонами были оговорены условия оплаты по строительству спорного жилого помещения, согласно этим условиям п. 2.2 Договора Стульев В. А. обязан внести денежные средства на расчетный счет организации или иным другим способом, в том числе и путем удержания из заработной платы. По договоренности с работодателем Стульев В. В. производил оплату договора иным способом, а именно производил за ответчика все необходимые платежи в различные организации, два платежа было непосредственно по предварительному договору купли-продажи. Отношения между руководством и Стульевым В. А. были хорошие, никаких претензий по поводу оплаты договора к истцу со стороны ответчика не было. Стульев В. А. наряду с другими дольщиками достраивал дом и благоустраивал территорию, в настоящее время дом выстроен на 100% и готов к сдаче в эксплуатацию. Однако отношения у истца с ответчиком по каким – то причинам испортились и ответчик категорически отказывается признать требования Стульева В. А., несмотря на то, что с другими гражданами были заключены аналогичные договоры и оплата ими производилась в том числе, в таком же порядке как и у Стульева В. А.
В судебном заседании представители ответчика ООО «БФПГ» Пальцев А. В., действующий на основании доверенности и директор ООО «БФПГ» Кочетов Д. В. требования Стульева В. А. не признали в полном объеме, просили отказать в иске по основаниям, изложенным в отзыве на него (л.д. 85 т. 1, л.д. 162-163 т.1). В дальнейшем пояснили, что исковые требования не признают и по тем основаниям, что Стульев В. А. представил суду подложные доказательства, а именно: предварительный договор купли-продажи спорного помещения от 07 марта 2008 года и справку об отсутствии финансовых претензий ООО «БФПГ» к Стульеву В. А. от 07 октября 2010 года. При этом первоначально указали, что подпись на указанном договоре, выполненная от имени генерального директора ООО «Золотые ключи» Левина С. М., выполнена не Левиным С. М., сам договор был выполнен непосредственно переда подачей иска в суд. Затем указали на то, что Левину С. М. не давали права распоряжения спорной секцией дома и он не вправе был продавать ее истцу, а также указали на то, что подпись на справке от 07 октября 2010 года, выполненная от имени Кочетова Д. В. – выполнена не им. Такую справку ООО «БФПГ» Стульеву В. А. никогда не выдавало.
В судебное заседание представители третьих лиц администрации МО «Зеленоградский район», администрации МО «Зеленоградское городское поселение», Управления Росреестра по Калининградской области не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Ранее в судебном заседании представители администрации МО «Зеленоградский район» Гринцевич Г. Э., действующий на основании доверенности и администрации МО «Зеленоградское городское поселение» Буров Р. В., действующий на основании доверенности не возражали против удовлетворения заявленных требований, при этом последний также пояснил, что при наличии соответствующего заключения о соответствии жилого дома строительным и иным нормам и пригодности его к эксплуатации, администрация города выдаст разрешение на ввод данного дома в эксплуатацию с тем, чтобы граждане в установленном законом порядке оформили все права на приобретенные и построенные ими жилые помещения.
Выслушав представителей истца, ответчика, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 29 июня 2001 года постановлением № 725 администрации МО «Зеленоградский район» ООО «АСК и Ко» был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 0,62 га с кадастровым номером № под строительство жилых домов по <адрес>
03 июля 2001 года между администрацией МО «Зеленоградский район» и ООО «АСК и Ко» был заключен договор аренды вышеназванного земельного участка сроком до 03 июля 2050 года, указанный договор был зарегистрирован в УФРС по Калининградской области.
15 июня 2004 года Главой МО «Зеленоградский район» застройщику ООО «АСК и Ко» были выданы разрешения на строительство жилых домов по ул. <адрес>, в том числе и на строительство сблокированного десятисекционного жилого <адрес> Срок действия указанных разрешений – три года.
07 марта 2007 года между ООО «АСК и Ко» и ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по Договору аренды земельного участка от № Указанное соглашение было зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 15 марта 2007 года.
Из материалов дела также следует, что ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» на основании договора купли-продажи объектов незавершенного строительства № и акта приема-передачи данных объектов является собственником жилого дома незавершенного строительством, с процентом готовности 71%, находящегося по адресу: Калининградская область г. Зеленоградск ул. Заречная, дом 5, о чем 23 января 2007 года Управлением ФРС по Калининградской области было выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Данный неоконченный строительством жилой дом расположен на земельном участке площадью 0,62 га с кадастровым номером 39:05:01 07 01:0022, находящимся в аренде у ответчика, что не оспаривается сторонами.
Как установлено судом и подтверждено решением Зеленоградского районного суда от 14 декабря 2010 года по искам Черниковой Н. С. и др. к тому же ответчику, вступившим в законную силу, в период с мая 2007 года по 2009 год включительно привлекало денежные средства граждан для строительства сблокированных жилых домов по ул. Заречной в г. Зеленоградске Калининградской области. При этом в указанный период времени ООО «БФПГ» в лице своего агента ООО «Золотые ключи», действовавшего на основании агентского договора от 22 марта 2007 года (л.д. 75 т.1) заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир, в указанных домах. Согласно данным договорам стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить основные договоры купли-продажи, в соответствии с которыми ООО взяло на себя обязательство передать в собственность покупателю (каждому из истцов) построенные за счет покупателей квартиры. Данные договоры имеют отлагательные условия: сдача-приемка дома государственной комиссии; получение организацией Акта ввода дома в эксплуатацию и государственная регистрация права собственности организации на завершенный строительством жилой дом. При этом, данные договоры также содержат указание на предварительную стоимость квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра и ориентировочной площади квартир; срок и порядок осуществления платежей за квартиры в соответствии с приложением к договорам.
Из материалов дела следует, что 07 марта 2008 года между ООО «БФПГ» в лице ООО «Золотые ключи», действующего в лице генерального директора Левина С. М. на основании агентского договора от 22 марта 2007 года с одной стороны и Стульевым В. А. с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения.
Из указанного договора следует, что его предметом является обязанность Сторон в будущем заключить Договор купли-продажи жилого помещения, в соответствии с которым ООО «БФПГ» передает в собственность покупателю Стульеву В. А. квартиру, ориентировочной общей площадью 120,0 кв. м., находящуюся по адресу: Калининградская область г<адрес> квартира со строительным номером 1. Техническое описание квартиры указано в Приложении № 1 к настоящему договору (п. 1.1 Договора) (л.д. 5-9 т.1).
Доводы представителей ответчика о том, что данный договор является сфальсифицированным доказательством в силу того, что данный договор со Стульевым В. А. не заключался, Левиным С. М. не подписывался, в связи с чем, стороной ответчика было заявлено о назначении по делу в указанной части судебной почерковедческой экспертизы с целью установления принадлежности подписи в договоре Левину С. М. и срока давности составления указанного договора, суд признает не состоятельными по следующим основаниям.
Судом было предложено стороне ответчика обеспечить явку в судебное заседание Левина С. М. с тем, чтобы выяснить его позицию по поводу заключения данного договора и подписи Левина С. м. на нем, однако его явка в судебное заседание ответчиком обеспечена не была.
Напротив, в опровержение изложенных доводов ответчика, стороной истца суду было представлено заявление от 17 января 2011 года, сделанное Левиным С. М., из которого следует, что он подтверждает заключение вышеназванного предварительного договора купли-продажи со Стульевым В. А., не оспаривает его, этим же заявлением указано, что цена данного договора составляла <данные изъяты> рублей, при этом подпись Левина С. М. в указанном заявлении удостоверена нотариусом Калининградского нотариального городского округа 17 января 2011 года.
В дальнейшем стороной ответчика была высказана новая позиция в указанной части, со ссылкой на то, что Левин С. М. не был уполномочен на заключение какого-либо договора в отношении продажи спорной секции, в том числе и Стульеву В. А., указали также на то, что к каждому предварительному договору купли-продажи объектов в доме, с ООО «Золотой ключ» заключались дополнительные соглашения на продажу конкретного объекта - квартиры. Однако никаких доказательств в обоснование данной позиции ответчики суду также не представили, не указывали они на это обстоятельство и ранее при рассмотрении аналогичных исков, где заключение таких же договоров с истцами не оспаривалось и их право на спорные объекты признавалось ответчиком.
Более того, с момента предъявления исковых требований истцом и приложением всех соответствующих документов и направления их ответчику, т.е. с октября 2010 года до января 2011 года само по себе заключение вышеназванного договора со Стульевым В. А. стороной ответчика не оспаривалось, а непризнание иска обосновывалось только тем, что Стульев В. А. не исполнил свои обязательства по договору по оплате спорного объекта.
Все установленные обстоятельства по делу в указанной части позволяют суду сделать вывод о том, что указанный предварительный договор купли-продажи от 07 марта 2008 года в отношении спорного объекта был заключен между ответчиком и истцом.
Также суд не может согласиться с доводами стороны ответчика о том, что истцом не представлено никаких доказательств тому, что исполнил свои обязательства по данному предварительному договору.
Из материалов дела следует, что истцом представлены различные платежные документы всего на общую сумму <данные изъяты> копеек (копии – т.1 л.д. 114-143; подлинники с расчетом т.2 л.д. 63-76), из них две квитанции к приходным кассовым ордерам от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и от ДД.ММ.ГГГГ года на сумму <данные изъяты>.
В судебном заседании размер указанной суммы стороной ответчика не оспаривался, представители ответчика подтвердили, что вышеназванные денежные средства в указанной истцом сумме действительно были потрачены на платежи, производимые от имени ООО «БФПГ», однако эти денежные средства принадлежат ООО, а Стульев В. А. пытается их выдать за свои деньги. Также первоначально при рассмотрении дела представителем ответчика было указано на то, что данные деньги были выданы Стульеву В. А. под отчет.
В ходе судебного разбирательства судом было предложено стороне ответчика представить доказательства тому, что указанные денежные средства были получены Стульевым В. А. под отчет, в том числе и соответствующие финансовые документы, против чего ответчик не возражал и в связи с этим судебное заседание было отложено.
Однако, в нарушение требований ст.ст. 56-57 ГПК РФ указанных доказательств стороной ответчика суду представлено не было, равно как не представлено доказательств того, что Стульев В. а. являлся материально-ответственным лицом и с ним был заключен соответствующий договор. Более того, изменилась в указанной части и позиция ответчика, заявившего о том, что Стульев В. А. имел доверенность на получение денежных средств в банке и снятие их со счетов ООО «Кристалл», которое является агентом ООО «БФПГ», в подтверждение чего были представлены архивная справка № Калининградского ОСБ 8626 (л.д. 31-32 т.2), копия доверенности от 02 июня 09 года (л.д. 33 т.2) и выписка по счету ООО «Кристалл» <данные изъяты>. (л.д. 34-50 т.2).
Однако данные документы не свидетельствуют о том, что денежные средства в указанной выше сумме принадлежали ООО «БФПГ» и были выданы Стульеву В. А. для оплаты счетов и расходов ООО «БФПГ».
Более того, представленная архивная справка не является надлежаще заверенным документом, на ней отсутствует печать органа, выдавшего указанную справку; представленная доверенность не содержит указания на то, что Стульев В. А. имел право снимать денежные средства со счета ООО «Кристалл»; выписка по счету также не имеет надлежащего заверения и не свидетельствует о том, что денежные средства выдавались именно Стульеву В. А., в связи с чем, указанные документы не могут являться допустимыми доказательствами позиции ответчика.
При этом, указание ответчика на привлечение по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования ООО «Кристалл» для того, чтобы данное юридическое лицо могло подтвердить доводы ответчика является необоснованным, поскольку стороной по сделке данное ООО не является, его права данной сделкой не затрагиваются, более того, как указал в судебном заседании представитель ООО «БФПГ» Кочетов Д. В., он же является и директором ООО «Кристалл», в связи с чем, у ответчика была возможность предоставить те доказательства, которые он считает нужным с тем, чтобы не затягивать судебное разбирательство по делу, тогда как все действия ответчика в ходе судебного разбирательства были направлены именно на это, что суд расценивает как злоупотребление своими правами.
Из материалов дела также усматривается, что ответчиком истцу 07 октября 2010 года была выдана справка о том, что он полностью выполнил свои обязательства, предусмотренные п. 2.2 Предварительного договора купли-продажи жилого помещения <данные изъяты>; общество с ограниченной ответственностью «Балтийская финансово-промышленная группа» к гражданину Стульеву В. А. финансовых претензий по исполнению указанного договора не имеет (л.д. 10 т.1). Данная справка заверена печатью ООО «БФПГ» и подписана директором Д. В. Кочетовым.
Ссылку стороны ответчика на фальсификацию истцом указанного доказательства с указанием на то, что Кочетов Д. В. данную справку не подписывал и подпись в справке не его, суд также признает несостоятельной, поскольку данная справка была представлена истцом в суд вместе с исковым заявлением, направлена стороне ответчика в октябре 2010 года и вплоть до последних судебных заседаний ответчиком не оспаривалась. При этом суд выяснял позицию ответчика по указанной справке, на что было заявлено, что она была выдана и подписана директором ошибочно, без проверки того, каким образом производилась оплата по договору. Не указывал на недостоверность данной справки ответчик и в своем отзыве от 22 декабря 2010 года.
Вместе с тем, как пояснил суду представитель ответчика Кочетов Д. В. указывая на то, что подпись в справке не его - о том, что ответчик подделал данную справку ему стало известно в декабре 2010 года, однако в правоохранительные органы с соответствующим заявлением он не обратился, пояснив в судебном заседании, что заявление в органы внутренних дел ими сдано 18 января 2011 года, т.е. в день рассмотрения дела судом, однако и этому доказательств никаких не представлено.
Более того, при визуальном сравнении подписи Кочетова Д. В. в данной справке с другими документами, подписанными им, можно сделать вывод о достоверности того, что указанная справка была выдана, подписана и заверена печатью ООО «БФПГ» именно Кочетовым Д. В. Доказательств обратному, кроме ходатайства о назначении по делу в указанной части судебной почерковедческой экспертизы, стороной ответчика не представлено.
Вместе с тем, заключение эксперта является лишь одним из доказательств и оценивается в совокупности со всеми представленными стороной доказательствами, а не само по себе. Однако установленные в указанной части обстоятельства по делу, а также противоречивость пояснений стороны ответчика в суд и избранного им способы защиты, дает суду основания полагать, что Стульевым В. А. взятые на себя обязательства по предварительному договору купли – продажи спорного объекта недвижимости выполнены в полном объеме, в связи с чем, его требования являются обоснованными.
При этом суд также учитывает, что на протяжении длительного времени 2009 – 2010 г.г. ответчик никаких претензий по поводу того, что Стульевым В. А. не представлено ни одного отчета по израсходованным денежным средствам ответчика, если как указывает ответчик Стульев В. А. фактически присвоил деньги компании себе, к истцу предъявлено не было, не взыскивались эти деньги и в судебном порядке.
Что касается существа заявленных Стульевым В. А. требований, то частями 19 и 21 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ предусмотрено, что разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
В судебном заседании установлено, что предварительный договор купли-продажи между истцом и ответчиком был заключен по истечении срока действия разрешения на строительство, выданного ранее предыдущему собственнику незавершенного строительством жилого дома по <адрес>. Срок действия указанного разрешения продлен ответчиком не был, не было ответчиком получено и новое разрешение на строительство. С указанного периода времени, т.е. с начала 2007 года ООО «БФПГ» осуществляло строительство спорного дома с привлечением денежных средств граждан, что не отрицал в судебном заседании представитель ответчика.
Правоотношения, вытекающие из участия граждан в долевом строительстве многоквартирных жилых домов, регулируются специальным Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30.12.20004 г. N 214-ФЗ, а в части, неурегулированной этим Федеральным законом - Законом РФ "О защите прав потребителей" (п. 9. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ).
При этом объектом долевого строительства по договору выступает жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, правовое содержание договора участия в долевом строительстве определяется корреспондирующими обязанностями застройщика и участника долевого строительства.
Для застройщика по договору участия в долевом строительстве основными обязанностями являются:
- строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости с теми техническими характеристиками, свойствами и показателями, которые позволяют в соответствии с действующими нормативными правовыми актами получить разрешение на ввод в эксплуатацию этих объектов;
- передача после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости соответствующего объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Для участника долевого строительства основными обязанностями выступают:
- уплата обусловленной договором цены в порядке и сроки, которые предусмотрены данным договором;
- принятие объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве в обязательном порядке должен содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. При этом, в тексте договора участия в долевом строительстве определяются строительный номер квартиры, этаж, местоположение квартиры, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией; в качестве приложения к договору участия в долевом строительстве сторонами оформляется план объекта долевого строительства (квартиры), представляющий собой экспликацию из поэтажного плана соответствующего многоквартирного дома согласно проектной документации;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (такой срок может быть определен конкретной датой или периодом времени);
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Уплата цены договора производится путем внесения участником долевого строительства платежей единовременно или в установленный договором период, в качестве определения порядка уплаты цены договора сторонами может предусматриваться график платежей;
- гарантийный срок на объект долевого строительства. Согласно п. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет.
Пункт 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ прямо запрещает передачу гражданам прав путем уступки требований по договорам инвестирования, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов.
Согласно п. 2 ст. 3 указанного Закона - право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, при наличии признаков, предусмотренных вышеуказанной нормой, может заключаться только договор об участии в долевом строительстве.
Вместе с тем, анализируя установленные обстоятельства по делу и вышеприведенные нормы закона, суд полагает, что к предварительному договору купли-продажи жилья, заключенному истцом и ответчиком, содержащим условие об обеспечительном платеже, возможно применить нормы Закона о долевом строительстве.
При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Стульева В. А. о признании предварительного договора купли-продажи и регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Калининградской области подлежат удовлетворению.
Судом также установлено, что, примерно с конца 2009 года строительство указанного многоквартирного жилого дома прекращено и очевидно, что в установленный договором срок дом не сдан в эксплуатацию, а объект долевого строительства не будет передан участникам долевого строительства.
Такой вывод сделан судом на основании совокупности собранных по делу доказательств.
Как поясняли в судебном заседании представителями истца и не оспаривалось ответчиком, фактически достроен спорный жилой дом был силами граждан – участников долевого строительства указанного дома, они же за свой счет и своими силами произвели благоустройство территории, прилегающей к дому. В настоящее время, практически все жилые помещения эксплуатируются истцами по прямому назначению – используются для проживания, с соответствующим организациями всеми истцами заключены самостоятельные договоры на обеспечение газом, электричеством и т.д.
09 августа 2010 года на жилой <адрес> Калининградской области ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» Калининградский филиал Зеленоградское отделение был составлен технический паспорт, в котором полностью отражены технические характеристики указанного дома.
Из представленного стороной истца заключения специалистов № 1496/16, составленного ООО «Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки» 14 декабря 2010 года в отношении домов <адрес> следует, что был произведен осмотр спорного жилого дома, даны его технические характеристики как в целом, так и каждого жилого помещения отдельно. При сравнении инвентаризационного плана блокированного жилого дома (многосекционные жилые дома - как указано в рабочем проекте) по <адрес> с нормативными требованиями СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» и СНиП 31-02-2001 «Здания жилые одноквартирные», специалисты пришли к выводу, что объемно-планировочное решение жилых блоков выполнено в соответствии с требованиями указанного СНиП 31-02-2001 «Здания жилые одноквартирные».
Осмотром установлено, что жилые блоки являются автономными, так как они не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков, не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций, имеют самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем». Соответственно, обследуемые жилые дома №№ № представляют собой блокированные жилые дома, состоящие из семи жилых блоков каждый. Каждый из жилых блоков имеет самостоятельный вход и непосредственный выход на придомовую территорию и является автономным.
При этом по планировке помещений указано, что в составе жилых строений расположены по семь автономных жилых блоков, с выходами непосредственно на придомовой участок. Высота помещений составляет 2,9-2,65м, в состав каждого из блоков входят следующие помещения: на первом этаже: холл, коридор, санузел, кухня, гостиная, лестница внутриквартирная; на втором этаже - две жилые комнаты, коридор, совмещенный санузел. В мансардном этаже расположены две жилые комнаты.
В соответствии с указанным заключением, специалисты пришли к выводам о том, что несущие конструкции блокированных жилых домов №№ 4, 5 находятся в исправном состоянии. Выполненные работы по возведению блокированных жилых домов №№<адрес> соответствуют требованиям СНиП 3.03.01-87 «Несущие и ограждающие конструкции», СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия», техническим условиям на производство работ, другим требованиям, регламентирующим строительную деятельность. Строительная готовность жилых домов №№4,5 составляет 100%. Инсоляция, естественное освещение, микроклимат и тепловлажностный режим помещений соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Требования в части пожарной безопасности пользования помещениями строений учтены объемно-планировочным решением и соответствуют нормам, предъявляемым к жилым зданиям в рамках строительных норм и правил. Нарушений норм и правил пожарной безопасности, представляющих угрозу возникновения пожара и гибели людей, нет. Общие санитарно-технические требования, предъявляемые к жилым помещениям в рамках строительно-технических норм и правил, соблюдены. Системы отопления, вентиляции, водоснабжения (холодного и горячего), системы канализации, газоснабжения в полном объеме соответствуют требованиям СНиП 41-01-2003 «Отопление вентиляция и кондиционирование» и требованиям СНиП 3.05.01-85 «Внутренние санитарно-технические системы», СНиП «Внутренний водопровод и канализация», СП 42-101-2003 «Свод правил по проектированию и строительству. Общие положения по проектированию и строительству газораспределительных систем из металлических и полиэтиленовых труб», СП 42-102-2004 «Проектирование и строительство газопроводов из металлических труб». В процессе проведенного технического обследования дефектов по качеству работ и отступлений от проектной документации, допущенных в процессе строительства, не выявлено.
Размещение жилых строений на выделенном земельном участке выполнено с соблюдением требований СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», расстояние от жилого дома до построек на соседних участках соответствует нормируемому. Условия эксплуатации строений и сооружений на участках смежных землепользователей не нарушены.
Обследуемые блокированные жилые дома № № пригодны для постоянного проживания и эксплуатации по назначению.
Таким образом, в настоящее время очевидно, что обязательства ответчика по строительству дома и передаче истцам квартир в обусловленный в договорах срок не исполнены, время их исполнения неопределенно, очевидно, что данные обязательства указанным ответчиком исполнены не будут, поскольку дом доведен до стопроцентной степени готовности силами истцов и ответчик в настоящее время не имеет законных оснований для ввода дома в эксплуатацию, регистрации права на возведенный объект за собой и передачу спорных жилых помещений истцам.
Законом «О долевом участии в строительстве…» (ст. 12, 12.1, 13,14) предусмотрено, что в качестве способа обеспечения исполнения обязательства по договору, предусмотрен залог, в виде земельного участка, находящийся в собственности застройщика, либо право аренды, и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом (иной объект недвижимости).
Залогом обеспечивается исполнение денежных обязательств застройщика, как то возврат денежных средств, внесенных участником по договору; уплата участнику долевого строительства денежных средств в возмещение убытков (неустойка, штрафы, пеня). Взыскание по таким обязательствам обращается на предмет залога.
Таким образом, специальный закон, регулирующие отношения участника долевого строительства и застройщика в качестве способа защиты прав участника долевого строительства предусматривает обеспечение лишь денежного требования дольщика.
Истец, же обратившись в суд с требованием о признании права собственности на долю в неоконченном строительстве, указывает, что в данном случае, когда дом возведен, объекты долевого строительства фактически существуют, а ответчик, хотя и не признан банкротом, однако имеются к этому все предпосылки, что не отрицает и представитель ответчика, взыскание внесенных по договору денежных средств и убытков, не восстановит их нарушенное право. Кроме того, как уже указано выше, истцы, в том числе и Стульев В. А. достроили дом своими силами и используют жилые помещения, находящиеся в нем для собственного проживания.
В судебном заседании ответчиком не отрицался тот факт, что Стульев В. А. проживает в спорном жилом помещении. Однако, как пояснил Кочетов Д. В. данное жилье истцу было предоставлено временно в 2008 году, поскольку ему негде было жить. При этом ответчик не отрицал того, что в 2008 году спорное жилье не было пригодно к проживанию, поскольку представляло собой фактически «цементную коробку», пояснив, что раз в таком виде жилье истца устраивало, значит это его дело.
Вместе с тем, никаких доказательств указанному, в частности соответствующего договора об аренде жилья или иного договора свидетельствующего о том, что спорная секция была предоставлена истцу для временного проживания, стороной ответчика также не представлено. В судебном заседании представитель ответчика также не отрицал то, что такие договоры с истцом не заключались.
Более того, никаких требований в судебном порядке или путем направления соответствующих претензий об освобождении спорного помещения ответчик Стульеву В. А. также не предъявлял.
Кроме того, из представленных стороной истца документов следует, что Стульевым В. А. были заключены следующие договоры: 01 февраля 2009 года № 765 с МУП «Водоканал» на услуги водоснабжения; 05 марта 2010 года № 131000278551-ММТ с ОАО «Межрегиональный ТранзитТелеком» на оказание услуг междугородной телефонной связи; 20 марта 2009 года № 168-09/ук-1 с ФГУП «Калининградгазификация» на техническое обслуживание сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. Все услуги по указанным договорам предоставляются Стульеву В. А. и соответственно им оплачиваются, в подтверждение чего представлены квитанции по оплате (л.д. 52-63 т.2).
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, иными способами, предусмотренными законом. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Заявляя исковые требования, истец ссылался на то, что им полностью произведена оплата объекта долевого строительства – квартиры, определенной в договоре, следовательно, его доля в неоконченном строительстве, соответствующая проектной площади квартиры, оплачена им, то есть, создана за его счет.
При таком положении, учитывая, что истец, внеся денежные средства в счет оплаты объекта долевого строительства – жилых помещений и выполнив обязательства в этой части в полном объеме, приобрел право долевой собственности на объект незавершенного строительства, созданный с соблюдением закона. При этом его доля в праве собственности, которая и была создана за его счет, определяется исходя из соотношения общей площади дома без учета холодных помещений 723,6 кв. м. (в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ), то есть тех площадей, которые явились или могли явиться предметом договоров долевого участия и площади соответствующего жилого блока, исходя из экспликации к поэтажному плану здания (строения) и заключения специалистов № 1496/16 от 14 декабря 2010 года.
С учетом изложенного, суд полагает, что требования Стульева В. А., полностью исполнившего свои обязательства по договору долевого участия, о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенном строительстве, со степенью готовности 100%, расположенном на названном выше земельном участке обоснованны, закону не противоречат и подлежат удовлетворению.
При этом, суд полагает, что за Стульевым В. А. может быть признано право на соответствующую долю исходя из следующего расчета: 122,5 кв. м. (площадь жилого блока 1) : 723,6 кв. м. (площадь жилого дома) = 0,167 = 17/100.
В связи с изложенным выше, а также с учетом того, что заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи фактически является договором долевого участия - признание за истцом права собственности по изложенным выше основаниям, закону не противоречит, а отсутствие в специальном законе указания на возможность признания за участниками долевого строительства права собственности на созданный за их счет объект, само по себе, не свидетельствует о невозможности восстановления прав истца, нарушенных недобросовестными действиями застройщика, именно таким образом.
Более того, никаких возражений по заявленным требованиям от третьего лица УФРС по Калининградской области не поступило.
Что касается требований Стульева В. А. о компенсации морального вреда, то суд полагает их подлежащими частичному удовлетворению.
В силу п. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных и домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей, в связи с чем, компенсация морального вреда, причиненного гражданам-участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей» (ст. 15 указанного Закона), поскольку Федеральным законом № 214-ФЗ отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
С учетом установленных по делу обстоятельств определяет сумму компенсации морального вреда истцу в 30000 рублей.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Стульева Виктора Александровича удовлетворить частично.
Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения заключенный 07 марта 2008 года между ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» и Стульевым Виктором Александровичем договором участия в долевом строительстве жилого дома <адрес>
Произвести государственную регистрацию указанного договора от 07 марта 2008 года участия в долевом строительстве жилого дома № <адрес> Калининградской области, заключенного между ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» и Стульевым Виктором Александровичем.
Признать за Стульевым Виктором ФИО17 право собственности на 17/100 доли в праве общей долевой собственности в объекте - незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме, со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым № площадью 6200 кв. м. <адрес> – соответствующую жилому блоку № 1 (строительный) площадью с холодными помещениями 125,0 кв. м., в том числе общей площадью 122,5 кв. м. и жилой площадью 79,2 кв. м.
Решение по данному делу является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности на долю в незавершенном строительством 7-ми секционном блокированном жилом доме, со степенью готовности 100%, расположенном на земельном участке с кадастровым № № площадью 6200 кв. м. <адрес> Калининградской области - Стульева Виктора Александровича на долю в праве 17/100 – без прекращения записи о регистрации договора долевого участия в строительстве и залога.
Взыскать с ООО «Балтийская финансово-промышленная группа» в пользу Стульева Виктора ФИО17 в счет компенсации морального вреда – 30000 рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивированного решения суда.
Мотивированное решение составлено 24 января 2011 года.
Судья, подпись –
Копия верна, судья - И. А. Реминец
